20221015-浙商证券-房地产及物管行业周报2022年W41_销售数据节后反弹_地方土地托底受限_32页_2mb

报告摘要

销售数据节后反弹，地方土地托底受限房地产及物管行业周报总结

核心内容

行业评级：看好
日期：2022年10月15日
分析师：杨凡
联系方式：邮箱 yangfan02@stocke.com.cn，电话 13916395118，证书编号 S1230521120001

主要观点

政策面：中央加强“三公”经费管控，严禁通过举债储备土地及国企购地虚增土地出让收入，预计地方土地市场成交总量将进一步下探，Q4及2023年土拍市场可能持续冷淡，中期可能促使两集中土地政策退出，长期可能导致核心城市新房供应减少，现房库存消化提升，核心城市供过于求现象再现，利好聚焦核心城市的开发商资产价值提升。
基本面：新房及二手房市场因国庆期间认购和网签数据错配，导致假期期间网签数据偏低，节后数据补录反弹。新房市场成交面积环比由负转正，但同比仍下降。二手房市场成交面积环比大幅上升，但同比增速放缓。
板块行情：SW房地产下跌1.70%，跑输大盘2.69%；恒生地产建筑业下跌5.10%，跑赢大盘1.40%。物业板块表现更弱，恒生物业服务及管理下跌8.42%，跑输大盘4.73%。A、H股地产及物管重点跟踪股标的上涨个数均少于下跌个数。
本周观点：预计10月之后政策可能再次推进，需求修复弱于以往周期，穿越周期的房企变动不大，受益于行业供给侧优化，继续看好两头开发企业。重点推荐：
- A股：保利发展、华发股份、滨江集团、天健集团、首开股份、绿地控股
- H股：越秀地产、中国金茂、龙湖集团
- 物管：贝壳

关键信息

地产板块

行情回顾：
- 沪深300上涨0.99%，SW房地产下跌1.70%，跑输大盘。
- 恒生指数下跌6.5%，恒生地产建筑业下跌5.10%，跑赢大盘。
重点公司表现：
- A股：天健集团（+8.83%）、华发股份（+7.82%）、首开股份（+2.51%）、大悦城（+1.19%）、绿地控股（+1.08%）。
- H股：正荣地产（-1.20%）、弘阳地产（-1.41%）、越秀地产（-1.69%）、金地商置（-3.77%）、华润置地（-5.23%）。
重点公司估值：
- 保利发展：市值2065亿元，年内累计涨幅10%，PE（2022E）7.18倍。
- 华发股份：市值225亿元，年内累计涨幅76%，PE（2022E）6.53倍。
- 滨江集团：市值326亿元，年内累计涨幅125%，PE（2022E）8.97倍。
- 天健集团：市值108亿元，年内累计涨幅-1%，PE（2022E）4.79倍。
- 金地集团：市值466亿元，年内累计涨幅-20%，PE（2022E）4.73倍。
- 中国海外发展：市值2233亿港元，年内累计涨幅11%，PE（2022E）4.50倍。
- 龙湖集团：市值1203亿港元，年内累计涨幅-48%，PE（2022E）3.68倍。
- 绿城中国：市值360亿港元，年内累计涨幅13%，PE（2022E）5.55倍。
- 碧桂园：市值351亿港元，年内累计涨幅-79%，PE（2022E）1.73倍。
- 万科A：市值1894亿元，年内累计涨幅-14%，PE（2022E）7.96倍。
- 金科股份：市值113亿元，年内累计涨幅-53%，PE（2022E）2.98倍。
- 新城控股：市值380亿元，年内累计涨幅-42%，PE（2022E）3.56倍。
- 华侨城A：市值389亿元，年内累计涨幅-33%，PE（2022E）8.84倍。

物业板块

行情回顾：
- 恒生指数下跌3.69%，恒生物业服务及管理下跌8.42%，跑输大盘4.73%。
- 重点跟踪标的中，仅2家公司上涨。
重点公司表现：
- 正荣服务（+3.75%）、招商积余（+1.05%）。
- 融信服务（-0.24%）、第一服务控股（-1.45%）、金科服务（-1.67%）。
物业公司估值：
- 碧桂园服务：市值322亿港元，年内累计涨幅-80%，PE（2022E）5.11倍。
- 融创服务：市值54亿港元，年内累计涨幅-78%，PE（2022E）-4.81倍。
- 保利物业：市值216亿港元，年内累计涨幅-36%，PE（2022E）16.30倍。
- 世茂服务：市值41亿港元，年内累计涨幅-69%，PE（2022E）13.30倍。
- 绿城服务：市值144亿港元，年内累计涨幅-38%，PE（2022E）14.09倍。
- 旭辉永升服务：市值42亿港元，年内累计涨幅-80%，PE（2022E）4.17倍。
- 华润万象生活：市值685亿港元，年内累计涨幅-17%，PE（2022E）24.87倍。
- 招商积余：市值199亿元，年内累计涨幅-8%，PE（2022E）28.92倍。
- 新大正：市值53亿元，年内累计涨幅-34%，PE（2022E）22.47倍。
- 金科服务：市值77亿元，年内累计涨幅-65%，PE（2022E）7.06倍。
- 远洋服务：市值20亿元，年内累计涨幅-64%，PE（2022E）3.04倍。
- 金茂服务：市值30亿元，年内累计涨幅-43%，PE（2022E）6.05倍。
- 中海物业：市值217亿港元，年内累计涨幅-0.42%，PE（2022E）15.05倍。
- 华润置地：市值2196亿港元，年内累计涨幅-6%，PE（2022E）3.56倍。
- 雅生活服务：市值21亿港元，年内累计涨幅-0.42%，PE（2022E）8.96倍。
- 合景悠活：市值21亿港元，年内累计涨幅-68%，PE（2022E）2.27倍。
- 卓越商企服务：市值32亿港元，年内累计涨幅-44%，PE（2022E）4.14倍。
- 星盛商业：市值12亿港元，年内累计涨幅-69%，PE（2022E）4.46倍。

房地产市场数据

新房市场：
- 本周30城新房成交面积247万平，环比+63.9%，同比-33.3%。
- 剔除无成交数据城市后，同比-33%。
- 分线城市：
  - 一线城市：成交面积56万平，环比+64%，同比-16%。
  - 二线城市：成交面积144万平，环比+95%，同比-36%。
  - 三线城市：成交面积47万平，环比+10%，同比-40%。
二手房市场：
- 本周18城成交面积143万平，环比+413.5%，同比+41.4%。
- 分线城市：
  - 一线城市：成交面积29万平，环比+150.4%，同比+0.9%。
  - 二线城市：成交面积107万平，环比+604.1%，同比+60.9%。
  - 三线城市：成交面积7万平，环比+523.5%，同比+19.6%。
土地市场：
- 全国100大中城市土地供应面积776万平，环比-83%，同比-6%。
- 土地成交面积886万平，环比-69%，同比+51%，溢价率6.8%。
- 分线城市：
  - 一线城市：无土地成交。
  - 二线城市：成交面积213万平，环比-74%，同比-41%，溢价率0%。
  - 三线城市：成交面积673万平，环比-61%，同比+214%，溢价率9.0%。

房企发债情况

境内债：
- 招商局蛇口工业区控股股份有限公司：发行两笔超短期融资债券，面额分别为12.90亿元和10.00亿元，利率1.80%。
- 珠海华发实业股份有限公司：发行ABS，面额5.70亿元，利率5.5%。
- 北京金融街投资（集团）有限公司：发行中期票据，面额37.00亿元，利率3.65%。
- 中国铁建房地产集团有限公司：发行中期票据，面额7.00亿元，利率3.74%。
- 上海陆家嘴（集团）有限公司：发行公司债，面额20.00亿元，利率2.93%。
- 深圳市卓越商业管理有限公司：发行中期票据，面额6.00亿元，利率3.50%。
- 厦门国贸房地产有限公司：发行公司债，面额6.00亿元，利率3.80%。
- 上海城投控股股份有限公司：发行定向工具，面额16.80亿元，利率3.03%。
- 南京高科股份有限公司：发行超短期融资债券，面额3.00亿元，利率2.10%。

物业港股通持仓

持仓变化：
- 旭辉永升服务：港股通持仓276百万股，持股占比15.76%，一周变动0.64%，年内变动5.84%。
- 旭辉控股集团：港股通持仓1272百万股，持股占比13.46%，一周变动0.62%，年内变动7.62%。
- 雅生活服务：港股通持仓127百万股，持股占比8.96%，一周变动0.37%，年内变动8.35%。
- 合景泰富集团：港股通持仓135百万股，持股占比4.24%，一周变动0.20%，年内变动2.84%。
- 碧桂园：港股通持仓823百万股，持股占比3.38%，一周变动0.19%，年内变动2.27%。
- 万科企业：港股通持仓289百万股，持股占比15.15%，一周变动0.19%，年内变动0.51%。
- 中国海外发展：港股通持仓796百万股，持股占比7.27%，一周变动0.13%，年内变动4.12%。
- 中国金茂：港股通持仓1299百万股，持股占比10.23%，一周变动0.11%，年内变动1.12%。
- 越秀地产：港股通持仓232百万股，持股占比7.49%，一周变动0.09%，年内变动5.92%。
- 绿城中国：港股通持仓503百万股，持股占比19.88%，一周变动0.07%，年内变动4.83%。
- 中海物业：港股通持仓494百万股，持股占比15.05%，一周变动0.07%，年内变动-0.42%。
- 华润万象生活：港股通持仓44百万股，持股占比1.93%，一周变动0.02%，年内变动-0.75%。