20220209-中国指数研究院-2021中国写字楼租金指数研究报告_12页_1mb

2021年四季度写字楼租金指数运行总结

核心内容

2021年四季度，全国重点城市主要商圈写字楼租金呈现小幅上涨趋势，平均租金为4.77元/平方米/天，环比上涨0.16%。整体市场表现平稳，但不同城市和商圈间租金变动存在显著差异，部分区域因供需变化、政策影响或新增供应压力，租金出现下跌。

主要观点

• 租金变动：全国重点城市主要商圈写字楼租金环比上涨63.7%，下跌33.8%，持平2.5%。
• 商圈表现：
  • 一线城市中，72.2%的商圈租金上涨，涨幅靠前的包括北京望京（0.77%）、杭州钱江新城（0.68%）。
  • 二线城市中，56.8%的商圈租金上涨，但部分区域如上海南京东路、成都春熙路等租金跌幅超过0.5%。
  • 重庆、广州、武汉、天津等城市空置率有所上升，其中广州因新增供应项目集中入市，空置率升至8.6%。
• 租金趋势：四季度写字楼租金小幅上涨，2022年短期内空置压力或增加，租金水平或承压。

关键信息

1. 市场需求与行业驱动

• TMT行业：成为写字楼市场需求的主要驱动力，尤其在北京、上海、成都等地，头部企业扩张带动租金上涨。
• 金融业：银行和证券等金融机构的升级搬迁也推动了写字楼租赁需求。
• 其他行业：租赁和商务服务业、批发零售业、金融业等合计占比近80%，显示出多行业对写字楼的需求。

2. 大宗交易活跃

• 交易数量与金额：2021年重点城市共监测到223宗大宗交易，其中一线城市占比69.5%。
• 活跃城市：北京、上海是大宗交易最活跃的城市，分别成交155宗和82宗。
• 交易类型：写字楼是大宗交易的主要类型，占比38%；物流仓储、数据中心等工业物业也较为活跃。
• 买家类型：内资买家占比近60%，外资买家活跃度提升，占比达24%，较上年提高4.4个百分点。

3. 重点城市表现

• 北京：空置率下降1.4个百分点至14.8%，主要受益于TMT企业扩张。
• 重庆：空置率下降2.3个百分点至27.2%，受益于政策利好。
• 上海：北外滩、张江等商圈租金上涨，南京东路等下跌。
• 广州：空置率上升，但部分商圈如琶洲仍保持稳定。
• 成都、苏州、杭州：TMT企业活跃，带动租金上涨，但部分商圈因政策影响出现下跌。

指数编制说明

1. 样本选取

• 城市选择：15个重点城市包括北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州、成都、苏州、青岛、南昌、长沙、海口。
• 商圈选取：以各城市重点商圈为样本，考虑写字楼项目数量和体量。
• 写字楼项目选取：以典型甲级写字楼为样本。
• 房源样本：包括挂牌房源和项目中层在租商户。

2. 数据来源

• 样本数据主要来源于中指数据CREIS、商业运营管理机构及经纪公司等中介机构。

3. 指数模型

• 方法选择：采用加权平均法和中位数法并行计算，加权平均法以建筑面积为权重，中位数法则返回租金中值。
• 计算公式：
  • 加权平均法：
    $$
    P _ {i} ^ {t} = \frac {\sum P _ {i j} ^ {t} \cdot Q _ {i j}}{\sum Q _ {i j}}
    $$
  • 中位数法：
    $$
    P _ {i} ^ {t} = \operatorname {Median} \left(P _ {i 1} ^ {t}, P _ {i 2} ^ {t} \dots P _ {i j} ^ {t}\right)
    $$

4. 指数发布

• 中国房地产指数系统每季度发布重点城市主要商圈写字楼租金指数及分析报告，为市场参与者和政府提供参考依据。

研究主办与成员

• 主办单位：中指研究院、中国房地产指数系统
• 主要研究成员：莫天全、黄瑜、曹晶晶、姚卓、徐跃进、凌端新、李欣然、周巍、魏云静、汪勇、张化学、丁晓、黄秀青、牛晓娟、吴建钦、张凯、薛建行、赵丽一、杨红侠、程宇、樊朋飞、张文静、黄雪