20170823-兴业证券-_淡定_系列报告之三_地产_棚改的力量能延续多久__15页_528kb

中长期观点总结

核心内容概览

本报告围绕全球经济、国内经济及房地产市场展开分析，重点探讨了棚改货币化安置对房地产销售和投资的影响，以及房地产市场周期的走势。

全球经济分析

• 美欧经济复苏：美欧经济仍在复苏过程中，结构上呈现“欧强美弱”的趋势。
• 美元下行压力：由于欧强美弱，美元面临下行压力。
• 政策外移风险：特朗普的国内政策受阻，矛盾向外转移压力上升，我们去年年报指出的“祸水东引”风险在上升。

国内经济分析

• 供给侧改革成效：经济在三季度仍带着惯性增长，短期内动能有望延续。
• 需求端放缓：上半年需求端发力提前，地产、基建和外需的贡献逐渐放缓，四季度后经济仍有下行压力。
• 国企去杠杆：在去杠杆政策背景下，大中型（国有）企业利润的结构性分化或将延续。

房地产市场分析

棚改货币化安置的作用

• 去库存“利器”：棚改货币化安置是房地产去库存的重要手段。
• 安置方式转变：从实物安置向货币化安置转变，包括发放购房券、政府购买存量商品房安置、一次性货币补偿等方式。
• 资金来源：棚改资金主要来自政策性银行（占比 $80%$ 以上），财政和债券融资为辅。
• 去库存效果：2016年棚改货币化安置帮助缩减住宅去化周期近8个月。
• 拉动作用：2016年货币化安置贡献全国地产销售近 $20%$，并显著影响各省市房地产销售。

棚改货币化安置对地产销售的拉动效应

• 高峰已过：货币化安置对地产销售的拉动作用已过高峰，预计2017年拉动作用将减半。
• 下半年节奏：尽管上半年政策银行资金来源放缓，但货币化安置贷款并未明显减少，因此下半年棚改节奏未必更快。
• 销售周期下行：地产销售仍处于下行通道，预计下半年销售增速或继续回落至 $5%$ 左右。

销售—投资传导机制

• 传导速度慢：销售—开工—拿地的传导速度慢于以往。
• 土地购置支撑：年初以来地产投资回落较慢，主要得益于土地购置费用的支撑。
• 投资走势展望：
  • 土地购置：短期仍有所支撑，预计同比增速在 $3%$ 左右。
  • 建安投资：可能随销售继续回落，预计增速在 $2.8%$ 左右。

关键信息与主要观点

棚改货币化安置的现状与趋势

• 货币化安置比例提升：从2014年的不到 $10%$ 快速提升至2016年的 $48.5%$，预计2017年将达到 $60%$。
• 拉动效果减弱：2016年货币化安置对地产销售的拉动作用为 $8.6%$，预计2017年将降至 $4%$ 左右。
• 库存去化周期：货币化安置通过缩短库存去化周期，对房地产销售起到一定支撑作用。

房地产销售与投资周期分析

• 销售周期规律：历史规律显示地产销售周期上行约12个月，下行约24个月。
• 当前周期状态：2016年5月见顶后，地产销售增速逐渐回落，仍处于周期下行通道。
• 投资传导机制：销售对投资的传导速度在下行期明显快于上行期，当前投资回落较慢，主要受土地购置支撑。

投资评级说明

• 行业评级：以12个月内行业股票指数相对于上证综指/深圳成指的涨跌幅为基准。
  • 推荐：相对表现优于市场；
  • 中性：相对表现与市场持平；
  • 回避：相对表现弱于市场。
• 公司评级：以12个月内公司股票相对于上证综指/深圳成指的涨跌幅为基准。
  • 买入：相对大盘涨幅大于 $15%$；
  • 增持：相对大盘涨幅在 $5% \sim 15%$ 之间；
  • 中性：相对大盘涨幅在 $-5% \sim 5%$；
  • 减持：相对大盘涨幅小于-5%。

联系方式

分析师

• 王涵：S0190512020001，邮箱：wanghan@xyzq.com.cn
• 贾潇君：S0190512070005
• 王轶君：S0190513070008
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• 王连庆：S0190512090001
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研究助理

• 喻坤、肖金川、卓泓

销售经理联系方式

上海地区

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