20251217-上海证券-REITs市场跟踪双周报_首只特许经营权REIT扩募_二级市场延续调整行情_15页_1mb

REITs市场分析报告总结

核心内容概览

本报告由上海证券基金评价研究中心分析师孙桂平发布，时间为2025年12月17日，主要分析了REITs市场的发行、二级市场表现、分红情况以及投资价值。报告指出REITs市场整体表现分化明显，且在政策支持下持续发展。

一、发行市场

1. 本期发行情况

• 华夏中核清洁能源REIT 正在发行中，预计规模为10亿至15亿元。
• 华夏基金华润有巢REIT 已完成配售，扩募金额预计为9.9亿至11.4亿元，是国内首单采用向原持有人配售方式扩募的REIT。
• 中航京能光伏REIT 为首单特许经营权REIT扩募项目，原资产为光伏项目，拟购入资产为水电项目。

2. 年度发行统计

• 2025年共发行19只REITs，发行数量同比减少21%，发行规模合计386.78亿元，同比减少24%。
• 产权REITs 在数量和规模上占主导地位，占比约90%。
• 新出现的底层资产类型 包括供热设施和数据中心。
• 今年完成扩募3单，涉及保障房和产业园，扩募金额合计31亿元。

3. 项目储备情况

• 沪深交易所共受理15单REITs储备项目，其中2单为扩募项目，占比13%。
• 本期新增1单首发项目，为收费公路项目。
• 产权REITs 共6单，包括产业园、仓储物流、保障房等。
• 特许经营权REITs 共9单，包括清洁能源、收费公路、供热设施等。

二、二级市场表现

1. 当前市场概况

• REITs市场产品数量为78只，总规模2200.84亿元，其中产权REITs规模为1328.56亿元，特许经营权REITs为872.28亿元。
• 产权REITs估值（P/可供分配金额）为25.49，较上期略低，但明显高于沪深300和中证红利。
• 特许经营权REITs估值（P/EBITDA）为24.41，低于产权REITs，但高于沪深300。

2. 本期市场表现

• REITs整体下跌1.12%，表现不如主要股票指数。
• 产权REITs下跌0.66%，特许经营权REITs下跌1.73%。
• 涨幅较大的资产类型 包括数据中心、水利设施、供热设施，而跌幅较大的有收费公路和消费基础设施。

3. 今年市场表现

• REITs整体涨幅为9.27%，不及沪深300和中证500，但好于中证红利。
• 产权REITs涨幅为12.34%，特许经营权REITs涨幅为6.23%。
• 消费基础设施REITs涨幅最高，达31.63%，而产业园REITs微跌。

4. 交易活跃度

• 本期交易活跃度下滑，保障房、水利设施、清洁能源、生态环保活跃度下降明显。
• 仓储物流活跃度提升，日均成交额增长20.03%。
• REITs整体换手率下降，但高于中证红利。

三、分红情况

1. 本期分红

• 本期分红10只，分红金额为4.53亿元，与上期持平。
• 2025年分红总额为96.36亿元，分红收益率为5.09%，略高于中证红利。

2. 各类REITs分红情况

• 特许经营权REITs分红收益率为6.57%，明显高于产权REITs（3.90%）。
• 产权REITs分红主要集中在消费基础设施和产业园。
• 特许经营权REITs分红主要来自收费公路和清洁能源。

3. 分红比例与收益率

• 特许经营权REITs成立以来分红比例平均为92.77%，高于产权REITs。
• 部分REITs的分红比例超过100%，表明其分红收益大于可供分配金额。

四、投资价值分析

1. 产权类REITs

• 产权REITs估值（P/可供分配金额）为25.49，保障房REITs估值最高，平均为35.59。
• 产权REITs股息率（实际分红收益）为3.98%，高于股票指数。
• 产业园REITs股息率最高，达4.79%，保障房股息率最低，为2.87%。

2. 特许经营权REITs

• 特许经营权REITs内部收益率 在相同收益增速下，水利设施最高，其次是生态环保和清洁能源，最后为收费公路。
• 收费公路的营收增长潜力相对较大，主要来源于车辆通行量和通行费单价的提升。

五、主要政策

1. 2025年REITs市场重要政策梳理

• 2025年1月：国务院支持文化和旅游类项目发行REITs。
• 2025年2月：证监会明确加快REITs市场建设，拓宽基础资产范围。
• 2025年3月：国家发改委推动REITs常态化发行，鼓励社会资本参与城市更新。
• 2025年6月：沪深交易所明确REITs扩募业务。
• 2025年9月：国家发改委发布REITs项目行业范围清单，覆盖14大类资产类型。
• 2025年11月：国务院鼓励更多民间投资项目发行REITs。

六、风险提示

• 市场风险：REITs价格受宏观经济、利率等因素影响。
• 流动性风险：交易不活跃可能导致变现困难。
• 底层资产风险：运营不佳或估值缩水可能影响收益。
• 政策风险：监管和税收政策调整可能带来不利影响。

七、分析师承诺

• 孙桂平承诺以独立、客观的态度出具报告，不与报告内容直接或间接相关。

八、公司业务资格说明

• 上海证券基金评价研究中心具备证券投资咨询业务资格，是基金评价机构的会员单位。

九、总结

• REITs市场整体表现分化明显，产权REITs表现优于特许经营权REITs。
• 特许经营权REITs分红收益率较高，但产权REITs在数量和规模上占优。
• 政策支持持续推动REITs市场发展，鼓励更多资产类型参与。
• 投资需谨慎，结合自身风险承受能力审慎决策。