> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # REITs市场2025年12月总结 ## 核心内容概述 2025年12月，中国REITs市场在发行和二级市场表现上呈现多元化趋势。本期共有两单REITs扩募成功，华夏中核清洁能源REIT成功发行，市场整体表现略低于股票指数，但分红收益率较高。市场产品数量达79只，规模达2214.09亿元，产权REITs在规模和涨幅上均优于特许经营权REITs。政策层面持续推动REITs市场发展，涵盖多个领域，包括消费基础设施、养老设施、城市更新等。 --- ## 一、发行市场 ### 1. 本期发行情况 - **华夏中核清洁能源REIT**：发行规模为15.05亿元，配售比例为0.28%，为本期唯一成功发行的REITs。 - **扩募情况**：本期两单REITs扩募成功，合计金额40.52亿元，其中**中航京能光伏REIT**为首单特许经营权REITs扩募项目。 - **全年发行情况**： - 共发行20只REITs，数量同比减少31%。 - 发行规模合计401.83亿元，同比减少38%。 - 产权REITs在数量和规模上占主导地位，占比约86%。 - 今年完成5单扩募，总金额71亿元，为历年最多。 ### 2. 项目储备情况 - **储备项目共16单**，其中2单为扩募项目，占比12.5%。 - **新增首发项目2单**，分别为产业园和清洁能源。 - **储备资产类型分布**： - 产权类：7单，包括产业园、仓储物流、保障房、消费基础设施。 - 特许经营权类：9单，包括清洁能源、收费公路、供热设施、生态环保等。 --- ## 二、二级市场 ### 1. 本期市场表现 - **华夏安博仓储REIT**：上市首日下跌10.16%，为2021年以来最大跌幅。 - **市场整体表现**：本期下跌1.03%，表现不及股票指数。 - **产权类REITs**：本期上涨0.27%，保障房涨幅超过1%。 - **特许经营权REITs**：本期下跌2.85%，其中供热设施跌幅最大，达8.23%。 - **全年市场表现**：REITs整体上涨8.15%，低于沪深300和中证500，但优于中证红利。 - **产权类REITs全年涨幅**：12.64%，其中消费基础设施涨幅最高，达31.02%。 - **特许经营权REITs全年涨幅**：3.20%，各资产类型涨幅相近。 - **市场活跃度**：本期交易活跃度大幅提升，仓储物流和水利设施换手率较高。 ### 2. 本期表现排名 - **收益率前五名**： - 博时津开科工产业园（6.02%） - 华夏首创奥莱（4.39%） - 中金重庆两江产业园（3.73%） - 华夏基金华润有巢（4.39%） - 华夏和达高科（2.56%） - **收益率后五名**： - 国泰海通济南能源供热REIT（-8.23%） - 中金湖北科投光谷（-21.02%） - 华夏越秀高速（-6.43%） - 易方达广州开发区高新产业园（-17.07%） - 华夏合肥高新（-12.36%） --- ## 三、分红情况 ### 1. 本期分红情况 - **本期分红金额**：10.30亿元，较上期大幅增加。 - **全年分红金额**：106.65亿元，分红收益率为5.78%，高于中证红利。 - **产权REITs全年分红**：37.54亿元，收益率为4.52%。 - **特许经营权REITs全年分红**：69.11亿元，收益率为7.32%。 - **分红比例**： - 产权REITs：平均为98.99%。 - 特许经营权REITs：平均为96.45%。 ### 2. 分红收益率和比例排名 - **产权类分红收益率前五名**： - 嘉实物美消费（5.16%） - 华夏金茂商业（4.50%） - 华夏华润商业（3.67%） - 中金印力消费（4.18%） - 华安百联消费（4.65%） - **特许经营权类分红收益率前五名**： - 中信建投明阳智能新能源（12.08%） - 华夏南京交通高速公路（11.75%） - 华泰江苏交控（10.97%） - 工银河北高速（10.23%） - 中金安徽交控（11.70%） --- ## 四、投资价值分析 ### 1. 产权类REITs - **估值（P/可供分配金额）**：25.44，略低于上期。 - **保障房REITs估值最高**，平均为35.46。 - **产业园REITs估值最低**，平均为22.51。 - **股息率（实际分红收益）**：4.12%，其中产业园股息率最高，达4.77%。 - **股息率（可供分配金额）**：4.19%，其中产业园表现最佳。 ### 2. 特许经营权REITs - **内部收益率（IRR）**：在相同收益增速下，水利设施REITsIRR最高，其次为生态环保和清洁能源，最后为收费公路。 - **营收增长来源**： - 收费公路：依赖通行量和单价增长。 - 生态环保和清洁能源：受限于处理能力和装机容量，增长主要来自单价提升。 - **特许经营权剩余期限**：平均为13.97年，对IRR有重要影响。 --- ## 五、主要政策 2025年REITs市场受到多项政策支持，包括： - **2025/1/9**：国务院支持文化和旅游类项目发行REITs。 - **2025/2/7**：证监会支持新型基础设施、科技创新产业园区等发行REITs。 - **2025/3/13**：国家发改委推动REITs常态化发行制度。 - **2025/12/6**：国家发改委发布REITs项目行业范围清单（2025年版），覆盖14大类资产类型。 - **2025/12/23**：支持光热发电项目通过REITs融资。 - **2025/12/24**：支持西部陆海新通道建设，鼓励REITs融资。 --- ## 六、风险提示 - **市场风险**：受宏观经济和利率影响较大。 - **流动性风险**：交易不活跃可能导致变现困难。 - **底层资产风险**：运营不佳或估值缩水会影响收益。 - **政策风险**：监管和税收政策调整可能带来不利影响。 --- ## 七、分析师承诺 分析师孙桂平承诺以独立、客观的态度出具报告，不与报告内容存在利益关联。 --- ## 八、公司业务资格说明 上海证券基金评价研究中心具备证券投资咨询业务资格，为会员基金评价机构。 --- ## 九、总结 2025年REITs市场在发行和二级市场表现上有所分化，产权类REITs在数量和规模上占据优势，但特许经营权REITs在分红收益率上表现更优。市场整体呈现弱于股票指数的表现，但分红收益率较高。政策持续推动REITs市场发展，鼓励更多资产类型参与。投资者应关注不同资产类型的估值和分红表现，并结合自身风险承受能力审慎决策。