> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** 报告日期：2025年12月29日 上海证券基金评价研究中心 分析师：孙桂平 执业证书编号：S0870519040001 邮箱：sunguiping@shzq.com 电话：021-53686102 # 报告摘要： # 1）发行市场 本期华夏中核清洁能源REIT发行完成，发行规模为15亿元，平均配售比例为 $0.28\%$ 。本期两单REITs扩募成功，合计扩募金额为41亿元，其中中航京能光伏REIT为首单特许经营权REITs扩募项目。今年已发行20只REITs，发行数量比去年同期减少 $-31\%$ ，发行规模合计402亿元，比去年同期减少 $-38\%$ 。相比特许经营权REITs，今年产权REITs的发行具有明显数量和规模优势。本年完成扩募5单，扩募总金额为71亿元，为历年来最多。本期新增2单首发储备项目。 # 2）二级市场 本期华夏安博仓储REIT上市交易，首日下跌 $-10.16\%$ 。目前REITs市场产品数量为79只，REITs规模为2214亿元，其中产权REITs规模领先特许经营权REITs超过400亿元。本期REITs市场止跌反弹，整体下跌 $-1.03\%$ ，表现不及股票指数。今年以来REITs市场整体涨幅为 $8.15\%$ ，不及沪深300和中证500，但好于中证红利，其中产权REITs今年涨幅为 $12.64\%$ ，而特许经营权上涨 $3.20\%$ ，两者差距较大。今年来除产业园微跌外，其他资产类型REITs都不同程度上涨，但存在明显分化。 # 3）分红情况 本期REITs分红数量为10只，分红金额为10.30亿元，较上期大幅增加。2025年REITs市场共分红106.65亿元，分红收益率为 $5.78\%$ ，高于中证红利。产权REITs今年分红收益率为 $4.52\%$ ，明显低于特许经营权REITs的 $7.32\%$ 。由于REITs强制分红的特点，不同类型REITs成立以来分红比例都较高。 # 4）投资价值分析 全部产权类REITs最新估值（P/可供分配金额）为25.44，较上期略低，其中保障房REITs估值相对较高。而产业园REITs估值(P/EBITDA)在所有资产类型中最低。特许经营权REITs在相同收益增速情况下，本期水利设施REITs内部收益率最高，其次为生态环保REITs和清洁能源REITs，最后为收费公路REITs。 风险提示：本报告仅为信息参考，不构成任何投资建议。REITs作为权益类产品，存在市场风险（受宏观经济、利率等因素影响价格波动）、流动性风险（可能面临交易不活跃导致的变现困难）、底层资产风险（如运营不佳、估值缩水等影响收益）及政策风险（监管、税收等政策调整可能带来不利影响），投资者需结合自身风险承受能力审慎决策，自行承担投资风险。 # 一、发行市场 # 1、本期发行情况 本期华夏中核清洁能源REIT发行成功，发行规模为15.05亿元，配售比例仍然较低，不到 $0.3\%$ 。本期两单REITs扩募已完成，合计扩募金额为40.52亿元，其中中航京能光伏REIT为首单特许经营权REITs扩募项目。 截止目前，今年已发行20只REITs，发行数量比去年同期减少 $-31\%$ ，发行规模合计401.83亿元，比去年同期减少 $-38\%$ ，共涉及7种底层资产类型，其中供热设施和数据中心为新出现的资产类型，今年没有新发产品的资产类型有生态环保、水利设施和收费公路。相比特许经营权REITs，今年产权REITs的发行具有明显数量和规模优势，其数量和规模占比都在 $86\%$ 左右。另外，今年已完成扩募5单，扩募金额合计71亿元，为历年来最多，其中2单保障房和2单产业园和1单清洁能源。 表 1 本期已成立和正在发行的 REITs (含扩募项目) <table><tr><td>REIT名称</td><td>基金管理人</td><td>资产类型</td><td>成立日期</td><td>发行规模(亿元)</td><td>底层资产</td><td>存续期限</td><td>备注</td></tr><tr><td>华夏中核清洁能源 REIT</td><td>华夏基金</td><td>清洁能源</td><td>12/26</td><td>15.05</td><td>新疆和田喀拉喀什河波波娜水电站,运营开始时间为 2011 年 4 月, 总装机容量为 15 万千瓦。</td><td>基金存续期限为 36 年,底层资产的特许经营权到期剩余期限为 35.3 年</td><td>-</td></tr><tr><td>华夏基金华润有巢 REIT-扩募项目</td><td>华夏基金</td><td>保障房</td><td>12/23</td><td>11.3</td><td>拟购入的底层资产为位于上海市闵行区的有巢马桥项目,总建筑面积为 10.7 万平方米,2023 年 3 月正式开始运营</td><td>拟购入的底层资产的土地使用权剩余期限为 64 年。</td><td>是首单采用向原持有人配售进行扩募的项目</td></tr><tr><td>中航京能光伏REIT-扩募项目</td><td>中航基金</td><td>清洁能源</td><td>12/25</td><td>29.22</td><td>拟购入的底层资产为位于云南省腾冲市 的苏家河口水电站和松山河口水电站,装机容量分别为 315 兆瓦和 168 兆瓦,两座水电站的开始运营时间都为 2011 年 1 月到 6 月。</td><td>拟购入底仓资产的特许经营权剩余期限为 25.6 年</td><td>首单清洁能源扩募。原资产类型为光伏项目</td></tr></table> 数据来源：Wind资讯、上海证券基金评价研究中心、REIT招募说明书 表 2 今年 REITs 发行统计 <table><tr><td>大类</td><td>底层资产</td><td>产品数量</td><td>合计规模（亿元）</td><td>备注</td></tr><tr><td rowspan="5">产权</td><td>仓储物流</td><td>4</td><td>82.07</td><td>-</td></tr><tr><td>产业园</td><td>4</td><td>70.07</td><td>-</td></tr><tr><td>消费基础设施</td><td>5</td><td>104.45</td><td>今年发行数量和规模最大</td></tr><tr><td>保障房</td><td>2</td><td>27.29</td><td>-</td></tr><tr><td>数据中心</td><td>2</td><td>69.00</td><td>本年新增类型</td></tr><tr><td rowspan="2">特许经营权</td><td>供热设施</td><td>1</td><td>14.96</td><td>本年新增类型</td></tr><tr><td>清洁能源</td><td>2</td><td>33.99</td><td colspan="1">-</td></tr><tr><td>合计</td><td>-</td><td>20</td><td>401.83</td><td>-</td></tr></table> 数据来源：Wind资讯、上海证券基金评价研究中心 图12021年以来发行的REITs配售比例（%）及上市首日涨跌幅（%） 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；按照成立时间早晚从左到右排序 # 2、项目储备情况 目前沪深交易所共受理16单REITs储备项目，其中扩募项目2单，数量占比为 $12.5\%$ 。目前无已获批项目。本期新增2单首发项目，分别为产业园和清洁能源。此外上期新增博时山东铁投路桥已经受理。 当前储备项目中产权REITs共7单，其中产业园3单，仓储物流1单，保障房2单，消费基础设施1单；特许经营权REITs共9单，其中清洁能源3单，收费公路4单，供热设施1单，生态环保扩募项目1单。 表 3 储备项目最新情况 <table><tr><td>名称</td><td>大类</td><td>是否扩募</td><td>资产类型</td><td>项目状态</td><td>更新日期</td><td>受理日期</td><td>交易所</td><td>备注</td></tr><tr><td>华夏万纬仓储物流</td><td>产权</td><td></td><td>仓储物流</td><td>已问询</td><td>2024-4-15</td><td>2024-3-1</td><td>深圳</td><td>-</td></tr><tr><td>创金合信电子城产业园</td><td>产权</td><td></td><td>产业园</td><td>已受理</td><td>2025-7-2</td><td>2025-5-20</td><td>上海</td><td></td></tr><tr><td>平安西安高科产业园</td><td>产权</td><td></td><td>产业园</td><td>已受理</td><td>2025-12-5</td><td>2025-12-4</td><td>深圳</td><td></td></tr><tr><td>中金厦门火炬产业园</td><td>产权</td><td></td><td>产业园</td><td>已申报</td><td>2025-12-26</td><td>-</td><td>深圳</td><td>新增项目</td></tr><tr><td>建信建融家园租赁住房</td><td>产权</td><td></td><td>保障房</td><td>已反馈</td><td>2024-4-15</td><td>2024-3-1</td><td>上海</td><td>-</td></tr><tr><td>中金厦门安居REIT</td><td>产权</td><td>扩募</td><td>保障房</td><td>已反馈</td><td>2025-6-10</td><td>2025-5-9</td><td>上海</td><td>-</td></tr><tr><td>中航天虹消费</td><td>产权</td><td></td><td>消费设施</td><td>已问询</td><td>2025-9-3</td><td>2025-7-28</td><td>深圳</td><td>-</td></tr><tr><td>建信金风新能源</td><td>特许经营权</td><td></td><td>清洁能源</td><td>已问询</td><td>2023-10-22</td><td>2023-9-4</td><td>深圳</td><td>风力发电</td></tr><tr><td>华泰三峡清洁能源</td><td>特许经营权</td><td></td><td>清洁能源</td><td>已受理</td><td>2025-12-26</td><td>2025-12-26</td><td>上海</td><td>新增项目</td></tr><tr><td>中航中核集团能源</td><td>特许经营权</td><td></td><td>清洁能源</td><td>已受理</td><td>2025-11-25</td><td>2025-11-25</td><td>上海</td><td></td></tr><tr><td>富国首创水务REIT</td><td>特许经营权</td><td>扩募</td><td>生态环保</td><td>已反馈</td><td>2022-12-07</td><td>2022-9-29</td><td>上海</td><td>首单生态环保扩募</td></tr><tr><td>华夏湖北交投楚天高速</td><td>特许经营权</td><td></td><td>收费公路</td><td>已反馈</td><td>2025-10-10</td><td>2025-8-22</td><td>上海</td><td></td></tr><tr><td>易方达广西北投高速</td><td>特许经营权</td><td></td><td>收费公路</td><td>已反馈</td><td>2025-12-16</td><td>2025-11-4</td><td>上海</td><td></td></tr><tr><td>东方红隧道股份智能运维高 速</td><td>特许经营权</td><td></td><td>收费公路</td><td>已受理</td><td>2025-11-25</td><td>2025-11-25</td><td>上海</td><td>首单隧道公募 REITs</td></tr><tr><td>博时山东铁投路桥</td><td>特许经营权</td><td></td><td>收费公路</td><td>已受理</td><td>2025-12-22</td><td>2025-12-19</td><td>上海</td><td></td></tr><tr><td>山证晋中公投瑞阳供热</td><td>特许经营权</td><td></td><td>供热设施</td><td>已反馈</td><td>2025-11-6</td><td>2025-9-19</td><td>上海</td><td></td></tr></table> 1）数据来源：沪深交易所官网，上海证券基金评价研究中心整理； 2）截止日期为2025/12/29，字体加粗行表示申报项目本期状态有更新 # 二、二级市场 华夏安博仓储REIT于12/19上市交易，首日跌幅为 $-10.16\%$ 为2021年REITs上市以来首日跌幅最大，上市三个交易日累计下跌 $-10.00\%$ 目前REITs市场产品数量为79只，其中产权REITs共53只，特许经营权REITs共26只。最新REITs规模为2214.09亿元，其中产权REITs规模为1331.69亿元，特许经营权REITs规模为882.40亿元，两者规模差距400多亿元。 本期REITs市场经历了急跌反弹行情，整体仍下跌 $-1.03\%$ ，表现不及股票指数，其中产权REITs表现较好，上涨 $0.27\%$ ，其中保障房涨幅超 $1\%$ ，而消费基础设施下跌 $-0.47\%$ 。特许经营权REITs本期表现较差，整体下跌 $-2.85\%$ ，其中跌幅最大是供热设施，下跌 $-8.23\%$ ，而跌幅最小的为生态环保，下跌 $-0.98\%$ 。 今年以来REITs市场整体涨幅为 $8.15\%$ ，明显不及沪深300和中证500，但好于中证红利指数。今年来产权REITs表现较好，涨幅为 $12.64\%$ ，但各资产类型业绩出现一定分化，其中消费基础设施REITs今年表现最好，涨幅为 $31.02\%$ ，而产业园REITs微跌 $-0.19\%$ 特许经营权REITs今年上涨 $3.20\%$ ，表现相对欠佳，且各资产类型涨幅相近。过去一年来看，REITs分化明显，消费基础设施涨幅超过 $33\%$ ，而生态环保涨幅不到 $1\%$ 本期REITs交易活跃度较上期大幅提升，仅保障房交易活跃度下降，提升较多的资产类型主要集中在特许经营权REITs，有水利设施、供热设施、清洁能源，以及消费基础设施等。本期REITs整体换手率也较上期明显提升，高于沪深300和中证红利，其中换手率较高的资产类型有仓储物流和水利设施等。 相对股债市场，近期REITs市场继续保持独立性，与股票指数 及债券指数之间日收益率的相关性较弱。 图2 2021年以来不同类型REITs表现（全收益指数） 1）数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心； 2）上海证券基金分类体系目前未对REITs进一步分类，上述REITs分类体系因研究需要而划分，不基于上海证券基金分类体系（下同）。 3）全收益指数考虑REITs分红影响；指数编制时，为了排除REITs上市初期影响，在REITs上市五个交易日后才纳入指数样本，按照REITs场内流通份额加权进行指数编制，基点为100。 表 4 REITs 本期表现 <table><tr><td>名称</td><td>数 量</td><td>最新规模 (亿)</td><td>本期 收益率</td><td>今年 收益率</td><td>过去一年 收益率</td><td>日均成交 额（亿）</td><td>日均成交 额增速</td><td>日均换手 率</td></tr><tr><td>产权类</td><td>53</td><td>1331.69</td><td>0.27%</td><td>12.64%</td><td>14.95%</td><td>3.36</td><td>14.67%</td><td>0.61%</td></tr><tr><td>产业园</td><td>20</td><td>363.69</td><td>0.32%</td><td>-0.19%</td><td>1.48%</td><td>0.75</td><td>12.79%</td><td>0.48%</td></tr><tr><td>仓储物流</td><td>11</td><td>266.40</td><td>0.80%</td><td>11.00%</td><td>15.31%</td><td>0.94</td><td>9.11%</td><td>1.00%</td></tr><tr><td>保障房</td><td>8</td><td>190.44</td><td>1.06%</td><td>14.14%</td><td>14.87%</td><td>0.48</td><td>-12.67%</td><td>0.42%</td></tr><tr><td>消费基础设施</td><td>12</td><td>411.63</td><td>-0.47%</td><td>31.02%</td><td>33.49%</td><td>0.94</td><td>43.09%</td><td>0.56%</td></tr><tr><td>数据中心</td><td>2</td><td>99.54</td><td>-0.14%</td><td></td><td></td><td>0.25</td><td>16.98%</td><td>0.88%</td></tr><tr><td>特许经营权</td><td>26</td><td>882.40</td><td>-2.85%</td><td>3.20%</td><td>3.47%</td><td>2.24</td><td>35.68%</td><td>0.64%</td></tr><tr><td>收费公路</td><td>13</td><td>535.44</td><td>-2.87%</td><td>3.91%</td><td>4.53%</td><td>1.30</td><td>21.66%</td><td>0.46%</td></tr><tr><td>生态环保</td><td>2</td><td>30.09</td><td>-0.98%</td><td>1.14%</td><td>0.31%</td><td>0.11</td><td>18.23%</td><td>0.58%</td></tr><tr><td>清洁能源</td><td>9</td><td>271.23</td><td>-2.54%</td><td>1.52%</td><td>1.04%</td><td>0.64</td><td>54.07%</td><td>0.84%</td></tr><tr><td>水利设施</td><td>1</td><td>22.98</td><td>-6.10%</td><td>3.52%</td><td>5.84%</td><td>0.14</td><td>182.59%</td><td>1.22%</td></tr><tr><td>供热设施</td><td>1</td><td>22.67</td><td>-8.23%</td><td></td><td></td><td>0.05</td><td>102.75%</td><td>0.84%</td></tr><tr><td>全体 REITs</td><td>79</td><td>2214.09</td><td>-1.03%</td><td>8.15%</td><td>9.37%</td><td>5.59</td><td>22.81%</td><td>0.62%</td></tr><tr><td>沪深 300</td><td>-</td><td>-</td><td>1.82%</td><td>21.70%</td><td>20.11%</td><td>4154.61</td><td>-2.71%</td><td>0.49%</td></tr><tr><td>中证 500</td><td>-</td><td>-</td><td>4.05%</td><td>32.34%</td><td>28.72%</td><td>3167.63</td><td>8.13%</td><td>1.56%</td></tr><tr><td>中证红利</td><td>-</td><td>-</td><td>1.67%</td><td>3.95%</td><td>4.84%</td><td>463.66</td><td>1.39%</td><td>0.24%</td></tr></table> 1）数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心； 2）表中收益率根据全收益指数计算得到；本期时间段指12/15至12/26，上期时间段指12/1至12/12，下同；日均成交额增速为本期日均成交额相对上期日均成交额的增速。 表 5 收益率前五名和后五名的 REITs <table><tr><td>基金简称 (前五名)</td><td>本期收 益率</td><td>基金简称 (前五名)</td><td>今年收 益率</td><td>基金简称 (后五名)</td><td>本期收 益率</td><td>基金简称 (后五名)</td><td>今年收 益率</td></tr><tr><td>博时津开科工产业 园</td><td>6.02%</td><td>嘉实物美消费</td><td>41.90%</td><td>国泰海通济南能 源供热 REIT</td><td>-8.23%</td><td>中金湖北科投光谷</td><td>-21.02%</td></tr><tr><td>华夏基金华润有巢</td><td>4.39%</td><td>华夏首创奥莱</td><td>38.97%</td><td>嘉实中国电建清 洁能源</td><td>-7.95%</td><td>易方达广州开发区 高新产业园</td><td>-17.07%</td></tr><tr><td>中金重庆两江产业 园</td><td>3.73%</td><td>博时津开科工产业 园</td><td>38.89%</td><td>工银蒙能清洁能 源</td><td>-7.60%</td><td>华夏合肥高新</td><td>-12.36%</td></tr><tr><td>汇添富上海地产租 赁住房</td><td>2.94%</td><td>华夏金茂商业</td><td>37.89%</td><td>华夏越秀高速</td><td>-6.43%</td><td>东吴苏园产业</td><td>-10.87%</td></tr><tr><td>华夏和达高科</td><td>2.56%</td><td>华夏大悦城购物中 心</td><td>34.02%</td><td>华泰江苏交控</td><td>-6.41%</td><td>华夏越秀高速</td><td>-10.83%</td></tr></table> 1）数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心； 2）计算复权收益率 表 6 交易活跃度前五名和后五名的 REITs <table><tr><td>基金简称 (前五名)</td><td>本期日均 成交额 (万)</td><td>基金简称 (前五名)</td><td>日均成 交额增 速</td><td>基金简称 (后五名)</td><td>本期日 均成交 额(万)</td><td>基金简称 (后五名)</td><td>日均成 交额增 速</td></tr><tr><td>华夏安博仓储REIT</td><td>3645.9</td><td>嘉实物美消费</td><td>331.17%</td><td>招商科创孵化器</td><td>135.5</td><td>中金重庆两江产业 园</td><td>-61.72%</td></tr><tr><td>华夏华润商业</td><td>2940.3</td><td>创金合信首农REIT</td><td>208.58%</td><td>华夏和达高科</td><td>145.8</td><td>华夏基金华润有巢</td><td>-56.65%</td></tr><tr><td>华夏中国交建</td><td>2136.1</td><td>中航易商仓储物流</td><td>199.38%</td><td>中金亦庄产业园REIT</td><td>149.0</td><td>建信中关村</td><td>-51.96%</td></tr><tr><td>浙商沪杭甬</td><td>1855.8</td><td>银华绍兴原水水利</td><td>182.59%</td><td>中金重庆两江产 业园</td><td>152.7</td><td>华夏和达高科</td><td>-51.42%</td></tr><tr><td>中金安徽交控</td><td>1526.8</td><td>工银蒙能清洁能源</td><td>179.74%</td><td>中银中外运仓储物流REIT</td><td>176.8</td><td>中金山东高速</td><td>-24.21%</td></tr></table> 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心 图3 全部REITs指数和股票指数及债券指数的日收益率的滚动相关系数 1）数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心； 2）相关系数计算区间为过去40个交易日。 # 三、分红情况 本期有16只REITs分红，分红金额为10.30亿元，较上期大幅增长。2025年REITs市场共分红106.65亿元，分红收益率为 $5.78\%$ ，明显高于沪深300和中证500，以及略高于中证红利。 今年特许经营权REITs分红金额为69.11亿元，主要来源于收费公路REITs和清洁能源REITs，2025年分红收益率为 $7.32\%$ ；产权REITs共分红37.54亿元，主要集中在消费基础设施REITs和产业园REITs，2025年产权REITs分红收益率为 $4.52\%$ ，明显低于特许经营权REITs，也低于中证红利指数。 从过去一年分红情况来看，特许经营权REITs分红收益率为 $7.53\%$ ，其中清洁能源相对较低，为 $5.20\%$ ；产权REITs过去一年分红收益率为 $4.62\%$ ，低于中证红利指数，其中保障房分红收益率较低，为 $3.21\%$ ，而仓储物流相对较高，为 $5.01\%$ 。 由于REITs强制分红的特点，因此不同类型REITs成立以来分红比例都高，特许经营权REITs略高于产权REITs，分红比例低于 $90\%$ 的主要有产业园等，目前三季度成立的数据中心REITs还未进行分红。 表 7 REITs 分红情况 <table><tr><td>基金简称</td><td>本期分红金 额（亿）</td><td>2025年分红 金额（亿）</td><td>2025年分红 收益率</td><td>过去一年分红 金额（亿）</td><td>过去一年分红 收益率</td><td>成立以来分红 比例</td></tr><tr><td>产权类</td><td>2.51</td><td>37.54</td><td>4.52%</td><td>37.54</td><td>4.62%</td><td>89.91%</td></tr><tr><td>产业园</td><td>0.66</td><td>11.96</td><td>3.91%</td><td>11.96</td><td>3.98%</td><td>84.84%</td></tr><tr><td>仓储物流</td><td>0.12</td><td>9.11</td><td>4.82%</td><td>9.11</td><td>5.01%</td><td>95.35%</td></tr><tr><td>保障房</td><td>0.48</td><td>4.65</td><td>3.19%*</td><td>4.65</td><td>3.21%*</td><td>92.92%</td></tr><tr><td>消费基础设施</td><td>1.25</td><td>11.82</td><td>4.66%</td><td>11.82</td><td>4.75%</td><td>94.71%</td></tr><tr><td>数据中心</td><td>0.00</td><td>0.00</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>0.00%</td></tr><tr><td>特许经营权</td><td>7.79</td><td>69.11</td><td>7.32%</td><td>73.03</td><td>7.53%</td><td>96.45%</td></tr><tr><td>收费公路</td><td>7.33</td><td>52.36</td><td>8.30%</td><td>56.28</td><td>8.64%</td><td>97.75%</td></tr><tr><td>生态环保</td><td>0.00</td><td>2.18</td><td>6.66%</td><td>2.18</td><td>6.61%</td><td>95.35%</td></tr><tr><td>清洁能源</td><td>0.00</td><td>12.20</td><td>5.23%</td><td>12.20</td><td>5.20%</td><td>92.43%</td></tr><tr><td>水利设施</td><td>0.46</td><td>1.60</td><td>6.02%</td><td>-</td><td>-</td><td>100.10%</td></tr><tr><td>供热设施</td><td>0.00</td><td>0.77</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>99.72%</td></tr><tr><td>全体REITs</td><td>10.30</td><td>106.65</td><td>5.78%</td><td>110.58</td><td>5.95%</td><td>94.55%</td></tr><tr><td>沪深300</td><td></td><td>-</td><td>3.34%</td><td>-</td><td>3.31%</td><td>-</td></tr><tr><td>中证500</td><td></td><td>-</td><td>2.07%</td><td>-</td><td>2.02%</td><td>-</td></tr><tr><td>中证红利</td><td></td><td>-</td><td>5.16%</td><td>-</td><td>5.21%</td><td>-</td></tr></table> 1）数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心； 2）REITs区间分红收益率 $=$ REITs区间全收益指数收益率-REITs区间价格指数收益率；REITs成立以来分红比例 $=$ 成立以来累计分红金额/成立以来累计可供分配金额 3）*考虑到华夏基金华润有巢REIT扩募采用了向原持有人配售的方式对分红收益率计算的影响，保障房REITs在2025年分红收益率和过去一年分红收益率计算剔除了华夏基金华润有巢REIT。 表 8 分红收益率和分红比例前五名 REITs <table><tr><td>基金简称 (产权类)</td><td>成立以来分 红收益率 (年化)</td><td>基金简称 (产权类)</td><td>成立以来 分红比例</td><td>基金简称 (特许经营权)</td><td>成立以来分 红收益率 (年化)</td><td>基金简称 (特许经营权)</td><td>成立以来 分红比例</td></tr><tr><td>嘉实物美消费</td><td>5.16%</td><td>招商科创孵化器</td><td>142.46%</td><td>中信建投明阳智能新能源</td><td>12.08%</td><td>平安宁波交投杭州湾跨海大桥</td><td>123.84%</td></tr><tr><td>华安百联消费</td><td>4.93%</td><td>华泰紫金南京建邺产业园</td><td>120.34%</td><td>易方达深高速公路</td><td>12.03%</td><td>中信建投国家电投新能源</td><td>103.81%</td></tr><tr><td>博时津开科工产业园</td><td>4.93%</td><td>中金重庆两江产业园</td><td>110.33%</td><td>华夏南京交通高速公路</td><td>11.75%</td><td>华泰江苏交控</td><td>100.91%</td></tr><tr><td>中金印力消费基础设施</td><td>4.53%</td><td>中航易商仓储物流</td><td>100.86%</td><td>招商基金公路高速公路</td><td>10.97%</td><td>银华绍兴原水水利</td><td>100.11%</td></tr><tr><td>华夏金茂商业</td><td>4.50%</td><td>华安百联消费</td><td>100.19%</td><td>工银河北高速集团高速公路</td><td>10.23%</td><td>华夏中国交建</td><td>100.05%</td></tr></table> 1）数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心； 2）成立以来分红收益率（年化）等于成立以来累计单位实际分配金额/发行价格进行年化得到，统计范围为成立满一年以上的REITs；成立以来分红比例=成立以来单位累计分红金额/成立以来单位累计可供分配金额，统计范围为所有REITs。 # 四、投资价值分析 # 1、产权类REITs 从分红角度来看，产权类REITs估值（P/可供分配金额）为25.44，较上期略低，明显高于沪深300和中证红利，也明显低于中证500。其中保障房REITs估值相对较高，平均为35.46，其他三种类型的估值相对较低。从经营角度来看，产权类REITs估值（P/EBITDA）为24.35，低于P/可供分配金额，其中保障房REITs估值仍然最高，而产业园REITs估值相对较低。 由过去一年实际分红计算的REITs股息率为 $4.12\%$ ，REITs由于分红的强制性，过去一年的分红比例明显高于股票指数，其中有些REITs的过去一年的分红比例高于 $100\%$ ，主要原因在于过去一年分红收益不一定全部来源于过去一年的可供分配金额。考虑到不同REITs过去一年的实际分红比例差异较大，如果以过去一年可供分配金额计算股息率，则产权REITs的股息率为 $4.19\%$ ，略高于前者，其中产业园REITs股息率最高，为 $4.77\%$ ，而保障房REITs股息率为 $2.88\%$ 。 表 9 产权类 REITs 相对估值 <table><tr><td>基金类型</td><td>基金名称</td><td>P/可供分 配金额</td><td>P/EBITDA</td><td>股息率1 (实际分红 收益)</td><td>过去一 年分红 比例</td><td>股息率2 (可供分 配金额)</td><td>最近一年 季报披露 数量</td></tr><tr><td rowspan="19">产业园</td><td>东吴苏园产业</td><td>17.66</td><td>18.26</td><td>5.72%</td><td>106.54%</td><td>5.66%</td><td>4</td></tr><tr><td>华夏合肥高新</td><td>16.13</td><td>21.13</td><td>4.66%</td><td>77.32%</td><td>6.20%</td><td>4</td></tr><tr><td>中金湖北科投光谷</td><td>17.70</td><td>17.84</td><td>5.88%</td><td>106.91%</td><td>5.65%</td><td>4</td></tr><tr><td>华夏和达高科</td><td>18.47</td><td>19.04</td><td>5.34%</td><td>99.85%</td><td>5.41%</td><td>4</td></tr><tr><td>博时蛇口产园</td><td>20.41</td><td>19.66</td><td>4.70%</td><td>97.67%</td><td>4.90%</td><td>4</td></tr><tr><td>国泰君安东久新经济</td><td>24.26</td><td>25.18</td><td>4.13%</td><td>104.48%</td><td>4.12%</td><td>4</td></tr><tr><td>华安张江产业园</td><td>21.22</td><td>21.83</td><td>4.92%</td><td>106.80%</td><td>4.71%</td><td>4</td></tr><tr><td>国泰君安临港创新产业园</td><td>29.86</td><td>26.17</td><td>3.75%</td><td>114.25%</td><td>3.35%</td><td>4</td></tr><tr><td>建信中关村</td><td>52.79</td><td>33.30</td><td>1.90%</td><td>101.34%</td><td>1.89%</td><td>4</td></tr><tr><td>博时津开科工产业园</td><td>22.73</td><td>19.73</td><td>4.55%</td><td>104.59%</td><td>4.40%</td><td>4</td></tr><tr><td>易方达广州开发区高新园</td><td>16.14</td><td>19.95</td><td>5.47%</td><td>90.66%</td><td>6.20%</td><td>4</td></tr><tr><td>中金联东科技创新产业园</td><td>22.69</td><td>21.37</td><td>3.02%</td><td>70.07%</td><td>4.41%</td><td>3</td></tr><tr><td>华泰紫金南京建邺产业园</td><td>20.73</td><td>15.94</td><td>4.34%</td><td>90.34%</td><td>4.82%</td><td>3</td></tr><tr><td>中金重庆两江产业园</td><td>20.91</td><td>18.70</td><td>3.93%</td><td>82.75%</td><td>4.78%</td><td>3</td></tr><tr><td>广发成都高投产业园</td><td>20.11</td><td>22.52</td><td>6.06%</td><td>123.25%</td><td>4.97%</td><td>3</td></tr><tr><td>招商科创孵化器</td><td>23.80</td><td>20.62</td><td>4.51%</td><td>106.96%</td><td>4.20%</td><td>3</td></tr><tr><td>华夏金隅智造工场</td><td>19.98</td><td>16.94</td><td></td><td></td><td>5.01%</td><td>2</td></tr><tr><td>中金亦庄产业园</td><td>19.63</td><td>21.60</td><td></td><td></td><td>5.09%</td><td>1</td></tr><tr><td>平均值</td><td>22.51</td><td>21.10</td><td>4.55%</td><td>98.99%</td><td>4.77%</td><td></td></tr><tr><td rowspan="6">消费基础设 施</td><td>嘉实物美消费</td><td>22.65</td><td>18.48</td><td>4.21%</td><td>97.40%</td><td>4.42%</td><td>4</td></tr><tr><td>华夏金茂商业</td><td>25.76</td><td>29.77</td><td>3.84%</td><td>99.97%</td><td>3.88%</td><td>4</td></tr><tr><td>华夏华润商业</td><td>26.99</td><td>23.85</td><td>3.67%</td><td>99.97%</td><td>3.71%</td><td>4</td></tr><tr><td>中金印力消费</td><td>23.58</td><td>19.37</td><td>4.18%</td><td>99.72%</td><td>4.24%</td><td>4</td></tr><tr><td>华安百联消费</td><td>21.33</td><td>21.51</td><td>4.65%</td><td>100.20%</td><td>4.69%</td><td>4</td></tr><tr><td>华夏首创奥特莱斯</td><td>25.30</td><td>22.99</td><td>2.88%</td><td>74.19%</td><td>3.95%</td><td>4</td></tr><tr><td rowspan="4"></td><td>华夏大悦城商业</td><td>25.25</td><td>25.96</td><td>4.22%</td><td>107.53%</td><td>3.96%</td><td>4</td></tr><tr><td>易方达华威农贸市场</td><td>24.85</td><td>28.52</td><td></td><td></td><td>4.02%</td><td colspan="1">2</td></tr><tr><td>中金中国绿发商业资产</td><td>22.99</td><td>21.89</td><td></td><td></td><td>4.35%</td><td colspan="1">1</td></tr><tr><td>平均值</td><td>24.30</td><td>23.59</td><td>3.95%</td><td>97.00%</td><td>4.14%</td><td colspan="1"></td></tr><tr><td rowspan="11">仓储物流</td><td>中金普洛斯</td><td>18.11</td><td>23.02</td><td>5.42%</td><td>100.81%</td><td>5.52%</td><td>4</td></tr><tr><td>嘉实京东仓储</td><td>24.64</td><td>25.28</td><td>4.05%</td><td>100.89%</td><td>4.06%</td><td colspan="1">4</td></tr><tr><td>红土创新盐田港</td><td>23.89</td><td>23.10</td><td>4.21%</td><td>101.65%</td><td>4.19%</td><td colspan="1">4</td></tr><tr><td>华夏深国际仓储物流</td><td>22.81</td><td>21.19</td><td>4.22%</td><td>97.37%</td><td>4.38%</td><td colspan="1">4</td></tr><tr><td>华泰紫金宝湾物流仓储</td><td>22.77</td><td>20.62</td><td>4.63%</td><td>106.44%</td><td>4.39%</td><td colspan="1">4</td></tr><tr><td>华安外高桥仓储物流</td><td>23.28</td><td>23.29</td><td>3.19%</td><td>74.90%</td><td>4.30%</td><td colspan="1">3</td></tr><tr><td>中航易商仓储物流</td><td>24.80</td><td>25.49</td><td>4.56%</td><td>114.03%</td><td>4.03%</td><td colspan="1">3</td></tr><tr><td>汇添富九州通医药仓储</td><td>26.51</td><td>25.70</td><td></td><td></td><td>3.77%</td><td colspan="1">2</td></tr><tr><td>南方顺丰物流</td><td>24.62</td><td>25.85</td><td></td><td></td><td>4.06%</td><td colspan="1">2</td></tr><tr><td>中银中外运仓储物流</td><td>25.69</td><td>27.13</td><td></td><td></td><td>3.89%</td><td colspan="1">1</td></tr><tr><td>平均值</td><td>23.71</td><td>24.07</td><td>4.32%</td><td>99.44%</td><td>4.26%</td><td colspan="1"></td></tr><tr><td rowspan="9">保障房</td><td>中金厦门安居</td><td>35.96</td><td>33.92</td><td>2.72%</td><td>99.02%</td><td>2.78%</td><td>4</td></tr><tr><td>红土创新深圳安居</td><td>37.03</td><td>40.50</td><td>2.68%</td><td>99.99%</td><td>2.70%</td><td colspan="1">4</td></tr><tr><td>华夏北京保障房</td><td>38.34</td><td>33.53</td><td>2.28%</td><td>88.63%</td><td>2.61%</td><td colspan="1">4</td></tr><tr><td>华夏基金华润有巢</td><td>30.11</td><td>28.84</td><td>3.30%</td><td>100.05%</td><td>3.32%</td><td colspan="1">4</td></tr><tr><td>国泰君安城投宽庭保租房</td><td>29.36</td><td>28.98</td><td>3.36%</td><td>100.39%</td><td>3.41%</td><td colspan="1">4</td></tr><tr><td>招商基金蛇口租赁住房</td><td>31.15</td><td>32.32</td><td>3.32%</td><td>104.37%</td><td>3.21%</td><td colspan="1">4</td></tr><tr><td>汇添富上海地产租赁住房</td><td>34.05</td><td>34.40</td><td></td><td></td><td>2.94%</td><td colspan="1">2</td></tr><tr><td>华泰苏州恒泰租赁住房</td><td>47.68</td><td>30.35</td><td></td><td></td><td>2.10%</td><td colspan="1">1</td></tr><tr><td>平均值</td><td>35.46</td><td>32.86</td><td>2.94%</td><td>98.74%</td><td>2.88%</td><td colspan="1"></td></tr><tr><td>全部REITs</td><td>平均值</td><td>25.44</td><td>24.35</td><td>4.12%</td><td>98.65%</td><td>4.19%</td><td></td></tr><tr><td rowspan="3">股票指数</td><td>沪深300</td><td>14.15</td><td>-</td><td>2.84%</td><td>40.15%</td><td>-</td><td></td></tr><tr><td>中证500</td><td>33.83</td><td>-</td><td>1.59%</td><td>53.84%</td><td>-</td><td colspan="1"></td></tr><tr><td>中证红利</td><td>8.41</td><td>-</td><td>5.22%</td><td>43.91%</td><td>-</td><td colspan="1"></td></tr></table> 1）数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心； 2）REITs的可供分配金额和EBITDA指过去四个季度之和，如果未满一年，则按照季度进行年化，仅供参考；REITs股息率1为过去一年的实际单位分红金额/(最新价格-单位未分红收益)，只计算成立满一年以上的REITs；REITs分红比例=过去一年实际单位分红金额/过去四个季度累计单位可供分配金额，只计算成立满一年以上的REITs；REITs股息率2为过去一年的单位可供分配金额/(最新价格-单位未分红收益率)；股息率1为过去一年实际分红收益/(最新价格-单位未分红收益)，分红比例为过去一年实际分红收益/可供分配金额。 估值结果仅供参考。 # 2、特许经营权REITs 特许经营权REITs持有的特许经营权到期后，往往资产清零，因此REITs存续期间的分红收益具有还本付息的特点，再加上REITs持有的特许经营权剩余期限并不相同，因此更适合采用内部收益率进行估值比较。 在相同收益增速情况下，本期水利设施REITs内部收益率最高，其次为生态环保REITs和清洁能源REITs，最后为收费公路REITs。一般而言，收费公路的营收增长来源于车辆通行量的增加和通行费单价等增长，而生态环保由于污染物处理能力的设计限制，以及清洁能源由于装机容量的限制等，营收增长主要来自于污染处理费单价，以及电费单价的增长等上面，也就是说收费公路的增长潜力一般要大于生态环保以及清洁能源等。 表 10 特许经营权 REITs 内部收益率 <table><tr><td rowspan="2">基金类型</td><td rowspan="2">基金简称</td><td rowspan="2">特许经营 权剩余期 限(年)</td><td colspan="6">内部收益率</td><td rowspan="2">最近一年 季报披露 数量</td></tr><tr><td>增速0%</td><td>增速1%</td><td>增速2%</td><td>增速3%</td><td>增速4%</td><td>增速5%</td></tr><tr><td rowspan="14">收费公路</td><td>浙商沪杭甬</td><td>5.40</td><td>-2.34%</td><td>-1.35%</td><td>-0.37%</td><td>0.63%</td><td>1.62%</td><td>2.61%</td><td>4</td></tr><tr><td>平安广州广河</td><td>10.95</td><td>1.11%</td><td>2.16%</td><td>3.22%</td><td>4.27%</td><td>5.33%</td><td>6.38%</td><td>4</td></tr><tr><td>华夏越秀高速</td><td>10.96</td><td>-3.18%</td><td>-2.17%</td><td>-1.15%</td><td>-0.13%</td><td>0.89%</td><td>1.91%</td><td>4</td></tr><tr><td>华夏中国交建</td><td>20.31</td><td>0.18%</td><td>1.21%</td><td>2.25%</td><td>3.28%</td><td>4.32%</td><td>5.36%</td><td>4</td></tr><tr><td>国金中国铁建</td><td>8.96</td><td>0.92%</td><td>1.92%</td><td>2.94%</td><td>3.94%</td><td>4.96%</td><td>5.96%</td><td>4</td></tr><tr><td>华泰江苏交控</td><td>7.05</td><td>-5.05%</td><td>-4.04%</td><td>-3.03%</td><td>-2.01%</td><td>-1.00%</td><td>0.01%</td><td>4</td></tr><tr><td>中金安徽交控</td><td>11.70</td><td>3.33%</td><td>4.42%</td><td>5.51%</td><td>6.61%</td><td>7.71%</td><td>8.81%</td><td>4</td></tr><tr><td>中金山东高速</td><td>15.01</td><td>0.49%</td><td>1.54%</td><td>2.59%</td><td>3.64%</td><td>4.69%</td><td>5.74%</td><td>4</td></tr><tr><td>易方达深高速公路</td><td>8.24</td><td>3.03%</td><td>4.14%</td><td>5.26%</td><td>6.38%</td><td>7.50%</td><td>8.62%</td><td>4</td></tr><tr><td>工银河北高速</td><td>11.04</td><td>0.64%</td><td>1.71%</td><td>2.77%</td><td>3.85%</td><td>4.91%</td><td>5.98%</td><td>4</td></tr><tr><td>招商基金公路高速公路</td><td>10.98</td><td>0.77%</td><td>1.81%</td><td>2.86%</td><td>3.91%</td><td>4.97%</td><td>6.02%</td><td>3</td></tr><tr><td>华夏南京交通高速公路</td><td>9.76</td><td>-1.72%</td><td>-0.68%</td><td>0.37%</td><td>1.42%</td><td>2.47%</td><td>3.51%</td><td>3</td></tr><tr><td>平安宁波交投跨海大桥</td><td>7.35</td><td>2.92%</td><td>4.05%</td><td>5.18%</td><td>6.31%</td><td>7.44%</td><td>8.57%</td><td>3</td></tr><tr><td>平均值</td><td>10.59</td><td>0.08%</td><td>1.13%</td><td>2.18%</td><td>3.24%</td><td>4.29%</td><td>5.35%</td><td></td></tr><tr><td rowspan="3">生态环保</td><td>中航首钢绿能</td><td>16.02</td><td>1.57%</td><td>2.62%</td><td>3.67%</td><td>4.72%</td><td>5.76%</td><td>6.82%</td><td>4</td></tr><tr><td>富国首创水务</td><td>12.12</td><td>1.55%</td><td>2.56%</td><td>3.58%</td><td>4.60%</td><td>5.62%</td><td>6.63%</td><td>4</td></tr><tr><td>平均值</td><td>14.07</td><td>1.56%</td><td>2.59%</td><td>3.63%</td><td>4.66%</td><td>5.69%</td><td>6.73%</td><td></td></tr><tr><td rowspan="8">清洁能源</td><td>鹏华深圳能源</td><td>12.02</td><td>-1.35%</td><td>-0.32%</td><td>0.70%</td><td>1.73%</td><td>2.76%</td><td>3.78%</td><td>4</td></tr><tr><td>中航京能光伏</td><td>15.74</td><td>6.40%</td><td>7.46%</td><td>8.53%</td><td>9.59%</td><td>10.66%</td><td>11.72%</td><td>4</td></tr><tr><td>中信建投国家电投</td><td>18.58</td><td>-1.90%</td><td>-0.89%</td><td>0.11%</td><td>1.12%</td><td>2.13%</td><td>3.13%</td><td>4</td></tr><tr><td>嘉实中国电建清洁能源</td><td>32.87</td><td>4.83%</td><td>5.88%</td><td>6.93%</td><td>7.98%</td><td>9.03%</td><td>10.08%</td><td>4</td></tr><tr><td>华夏特变电工新能源</td><td>15.48</td><td>2.80%</td><td>3.83%</td><td>4.86%</td><td>5.89%</td><td>6.92%</td><td>7.95%</td><td>4</td></tr><tr><td>中信建投明阳智能新能源</td><td>12.10</td><td>0.39%</td><td>1.43%</td><td>2.48%</td><td>3.53%</td><td>4.57%</td><td>5.62%</td><td>4</td></tr><tr><td>工银蒙能清洁能源</td><td>9.39</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>平均值</td><td>16.60</td><td>1.86%</td><td>2.90%</td><td>3.94%</td><td>4.97%</td><td>6.01%</td><td>7.05%</td><td></td></tr><tr><td>水利设施</td><td>银华绍兴原水水利</td><td>26.95</td><td>3.91%</td><td>4.97%</td><td>6.04%</td><td>7.10%</td><td>8.16%</td><td>9.23%</td><td>3</td></tr><tr><td>全部</td><td>平均值</td><td>13.97</td><td>0.88%</td><td>1.92%</td><td>2.97%</td><td>4.02%</td><td>5.06%</td><td>6.11%</td><td></td></tr></table> 1）数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心； 2）内部收益率：以过去一年单位累计可供分配金额为基数，假定剩余期限内可供分配金额每年保持相同增速，如 $0\%$ 到 $5\%$ 等，并假定特许经营权到期后资产清零，使得REIT存续期间未来现金流折现后的数值之和等于最新REIT价格的折现率即为内部收益率；如果特许经营权REIT成立未满一年，则过去一 年可供分配金额按照季度进行年化。估值结果仅供参考。 # 五、主要政策 表 11 今年以来 REITs 市场重要政策梳理 <table><tr><td>日期</td><td>来源</td><td>政策</td><td>主要关注点</td></tr><tr><td>2025/1/9</td><td>国务院办公厅</td><td>关于进一步培育新增长点,繁荣文化和旅游消费的若干措施</td><td>支持符合条件的文化和旅游类项目发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)</td></tr><tr><td>2025/1/13</td><td>中国证监会</td><td>证监会明确2025年重点工作</td><td>提高产业债融资比重,加快REITs市场建设等</td></tr><tr><td>2025/2/1</td><td>《求是》杂志(证监会主席)</td><td>奋力开创资本市场高质量发展新局面</td><td>加快不动产投资信托基金(REITs)市场建设,稳步拓宽基础资产范围</td></tr><tr><td>2025/2/7</td><td>中国证监会</td><td>关于资本市场做好金融“五篇大文章”的实施意见</td><td>1)支持人工智能、数据中心、智慧城市等新型基础设施以及科技创新产业园区等领域项目发行不动产投资信托基金(REITs)2)支持符合条件的健康、养老等银发经济企业股债融资,探索以养老设施等作为基础资产发行资产支持证券和REITs</td></tr><tr><td>2025/3/13</td><td>国家发改委</td><td>关于2024年国民经济和社会发展计划执行情况与2025年国民经济和社会发展计划草案的报告</td><td>构建基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行制度体系。常态化向民间资本推介项目,规范实施PPP新机制,推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)扩围扩容。</td></tr><tr><td>2025/3/16</td><td>中共中央办公厅、国务院办公厅</td><td>提振消费专项行动方案</td><td>支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)</td></tr><tr><td>2025/3/17</td><td>《求是》杂志(国家发改委党组)</td><td>坚持和落实“两个毫不动摇”更好激发全社会内生动力和创新活力</td><td>最大程度鼓励民营企业参与政府和社会资本合作新建项目,更大力度支持基础设施领域不动产投资信托基金市场扩围扩容。</td></tr><tr><td>2025/5/2</td><td>中共中央办公厅、国务院办公厅</td><td>关于持续推进城市更新行动的意见</td><td>完善市场化投融资模式,吸引社会资本参与城市更新,推动符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)、资产证券化产品、公司信用类债券等</td></tr><tr><td>2025/6/27</td><td>上交所</td><td>上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金(REITs)业务指南第3号——扩募业务办理</td><td>进一步明确REITs扩募业务</td></tr><tr><td>2025/6/27</td><td>深交所</td><td>关于公开募集基础设施证券投资基金非定向扩募业务功能上线启用的通知</td><td>进一步明确REITs扩募业务</td></tr><tr><td>2025/8/16</td><td>《求是》杂志(国家发改委党组)</td><td>坚定推动民营经济走高质量发展之路</td><td>规范实施政府和社会资本合作(PPP)新机制,积极支持更多符合条件的民间投资项目发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs),持续深化投贷联动合作。</td></tr><tr><td>2025/8/28</td><td>中共中央 国务院</td><td>中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见</td><td>加强和规范存量城市基础设施资产管理,提高运行效能。优化产权归集、整合、置换和登记政策,盘活利用存量低效用地。</td></tr><tr><td>2025/9/12</td><td>国家发改委办公厅</td><td>关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化申报推荐工作的通知</td><td>持续推动市场扩围扩容;积极支持通过扩募方式新购入项目</td></tr><tr><td>2025/9/19</td><td>商务部等9部门</td><td>关于加力推动城市一刻钟便民生活圈建设扩围升级的通知</td><td>优先支持保障基本民生的社区商业综合体、邻里中心、百货商场、菜市场等消费基础设施项目发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)</td></tr><tr><td>2025/9/20</td><td>国务院办公厅</td><td>关于释放体育消费潜力 进一步推进体育产业高质量发展的意见</td><td>支持符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)</td></tr><tr><td>2025/9/30</td><td>国务院</td><td>关于全国部分地区要素市场化配置综合改革试点实施方案的批复</td><td>推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)健康发展</td></tr><tr><td>2025/10/27</td><td>商务部等5部门办公厅</td><td>《城市商业提质行动方案》</td><td>发挥各类金融机构作用，丰富金融产品和服务，支持符合条件的商业地产项目发行不动产投资信托基金(REITs)</td></tr><tr><td>2025/11/3</td><td>国务院办公厅</td><td>《关于进一步促进民间投资发展的若干措施》</td><td>积极支持更多符合条件的民间投资项目发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)</td></tr><tr><td>2025/11/28</td><td>证监会</td><td>关于《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》公开征求意见</td><td>商业不动产投资信托基金试点公告</td></tr><tr><td>2025/12/6</td><td>国家发改委办公厅</td><td>《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目行业范围清单（2025年版）》</td><td>共覆盖14大类资产类型，其中文化旅游基础设施、商业办公设施、养老设施和城市更新设施等未发行过REITs产品</td></tr><tr><td>2025/12/23</td><td>国家发改委、国家能源局</td><td>《关于促进光热发电规模化发展的若干意见》</td><td>支持符合条件的光热发电项目通过发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)、资产支持证券等方式，盘活存量资产、促进投融资良性循环。</td></tr><tr><td>2025/12/24</td><td>人民银行等8部门</td><td>《关于金融支持加快西部陆海新通道建设的意见》</td><td>统筹运用好公司信用类债券、不动产投资信托基金(REITs)等多元化融资渠道及项目贷款等多样化金融产品，满足不同类建设项目、多元类项目运营主体不同发展阶段的合理资金需求。</td></tr></table> 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