房地产行业1_4月月报：后端发力投资强势，销售表现依然靓丽-20210517-申万宏源-11页_932kb

房地产行业1-4月月报总结

核心内容

2021年1-4月，中国房地产行业整体表现强劲，投资与销售均保持良好态势，但资金来源结构有所变化，部分指标受政策影响出现波动。

主要观点

• 投资端表现：
  房地产开发投资保持强势，1-4月累计同比增长21.6%，其中住宅投资增长24.4%，占房地产开发投资的75%。尽管4月新开工面积同比下滑9.3%，但施工和竣工面积分别同比增长10.5%和17.9%。

  • 区域差异：东部地区投资增长19.8%，中部地区增长29.7%，西部地区增长19.6%，东北地区增长15.4%。
  • 政策影响：三条红线、贷款集中度管理及集中供地政策共同作用，导致拿地及开工偏弱，但促去库存，推动施工及竣工走强。

• 销售端表现：
  销售市场表现持续靓丽，1-4月商品房销售面积同比增长48.1%，销售金额增长68.2%，销售均价增长13.6%。4月单月销售面积同比增长19.2%，已实现连续11个月正增长。

  • 区域差异：东部地区销售面积增长56.4%，中部地区增长52.4%，西部地区增长34.7%，东北地区增长31.8%。
  • 价格趋势：销售均价同比上涨13.6%，住宅销售均价同比上涨14.7%，显示市场需求韧性十足。

• 资金端表现：
  房企资金来源总体仍处于较好状态，1-4月累计同比增长35.2%，其中定金及预收款和按揭贷款增长显著，分别为74.1%和41.3%。

  • 区域差异：国内贷款增长3.6%，利用外资下降28.3%，自筹资金增长15.4%。
  • 政策影响：三条红线促使房企加速回款，贷款集中度政策对按揭贷款形成压制，资金进一步向优质企业集中。

关键信息

• 投资趋势：投资保持强势，但前端（新开工）偏弱，后端（施工和竣工）走强，符合“投资前端偏弱、投资后端偏强”的结构性判断。
• 政策影响：
  • 三条红线政策促使房企重视销售回款。
  • 银行贷款新政对按揭贷款形成压制。
  • 集中供地政策推动市场看涨预期。
• 未来展望：
  • 2021年房地产投资预计同比增长7.1%，其中新开工预计同比下降1.0%，施工增长5.1%，竣工增长11.9%。
  • 销售方面，预计全年销售面积同比增长0%，销售金额增长3.0%。
• 投资建议：
  • 维持“看好”评级，推荐A股：万科A、新城控股、金科股份、金地集团、保利地产；H股：龙湖集团、旭辉控股、融创中国、华润置地、中海外发展。
  • 建议关注新城发展、宝龙地产等企业。
  • 物管板块同样维持“看好”评级，推荐碧桂园服务、绿城服务、永升生活服务、融创服务、宝龙商业、中海物业，建议关注华润万象、新大正、新城悦服务等。

风险提示

• 房地产调控政策超预期收紧。
• 市场销售去化率不及预期。

附表：重点公司估值表

投资评级说明

• 股票投资评级：
  • 买入（Buy）：相对强于市场表现20%以上；
  • 增持（Outperform）：相对强于市场表现5%~20%；
  • 中性（Neutral）：相对市场表现在-5%～+5%之间波动；
  • 减持（Underperform）：相对弱于市场表现5%以下。
• 行业投资评级：
  • 看好（Overweight）：行业超越整体市场表现；
  • 中性（Neutral）：行业与整体市场表现基本持平；
  • 看淡（Underweight）：行业弱于整体市场表现。
• 基准指数：沪深300指数。

法律声明

• 本报告仅供申万宏源研究所有限公司客户使用，不构成投资建议。
• 报告内容基于公开信息，不保证其准确性或完整性。
• 投资决策需结合个人情况，谨慎进行。
• 本公司不对因使用本报告内容而产生的任何损失负责。
• 本报告版权属申万宏源研究所有，未经许可，不得复制或分发。