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招商蛇口（001979.SZ）2018年上半年总结

核心内容

招商蛇口于2018年7月9日发布公告，披露了其2018年上半年销售数据及投资建议。整体表现显示公司销售和拿地能力强劲，且具备良好的成本控制能力。

主要观点

销售表现

• 6月销售情况：

  • 签约销售面积：99.67万平方米，同比增长93.53%。
  • 签约销售金额：231.79亿元，同比增长122.17%。
  • 销售均价：23255.74元/平米，较5月增长10.39%，且较去年同期增长14.80%。

• 上半年累计销售情况：

  • 累计签约销售面积：358.36万平方米，同比增长24.26%。
  • 累计签约销售金额：750.96亿元，同比增长39.86%。
  • 累计销售均价：20955.46元/平米，同比增长12.55%。

• 全年目标完成度：

  • 上半年完成全年计划的50.07%，略低于2017年同期的53.70%。
  • 公司表示下半年将加大推盘力度，全年销售目标有望实现。

拿地与成本控制

• 6月新增项目：

  • 新增土地项目9个，其中2个为100%权益项目，其余为11.35%至50%权益项目。
  • 权益拿地额：68.54亿元，平均楼面价11629.41元/平米。
  • 权益拿地额/销售额比例：29.57%，低于5月的96.73%。
  • 平均楼面价占销售均价比例：29.92%，显示公司对成本的控制能力较强。

• 拿地策略：

  • 新增项目主要集中在核心城市溢出效应较强的区域（如无锡、嘉兴）和强二线城市（如杭州、成都）。
  • 公司上半年拿地力度中位数为34.3%（以权益拿地额/销售额计算）。

关键信息

投资建议

• 盈利预测：

  • 2018-2020年每股收益（EPS）预计为1.92元、2.28元、2.62元。
  • 对应PE分别为9.3X、7.8X、6.8X。

• 评级：

  • 维持“买入-A”评级。
  • 6个月目标价为25.3元。

财务数据

• 财务指标：

  • 2018年预计净利润为15144.9百万元，净利润率15.2%。
  • ROE预计为20.4%，ROIC预计为18.7%。
  • 三费/营业收入预计为7.0%。

• 资产负债情况：

  • 2018年资产负债率预计为72.7%，流动比率1.69，速动比率0.64。
  • 负债权益比预计为265.7%，显示公司财务杠杆较高。

• 盈利与估值指标：

  • 市盈率（PE）预计为9.3倍，市净率（PB）预计为1.9倍。
  • EV/EBITDA预计为6.7倍，P/S预计为1.4倍。

风险提示

• 主要风险：
  • 房地产市场不及预期。
  • 政策调控过度。
  • 公司经营不达预期。

附录：财务预测表

利润表预测

资产负债表预测

现金流量表预测

附录：盈利与估值指标

附录：收益与风险评级

收益评级

• 买入-A：未来6-12个月的投资收益率领先沪深300指数15%以上。
• 增持：未来6-12个月的投资收益率领先沪深300指数5%至15%。
• 中性：未来6-12个月的投资收益率与沪深300指数的变动幅度相差-5%至5%。
• 减持：未来6-12个月的投资收益率落后沪深300指数5%至15%。
• 卖出：未来6-12个月的投资收益率落后沪深300指数15%以上。

风险评级

• A：正常风险，未来6-12个月投资收益率的波动小于等于沪深300指数波动。
• B：较高风险，未来6-12个月投资收益率的波动大于沪深300指数波动。