房地产行业2023年中期策略报告：行则将至，未来可期-_20230628-兴业证券-29页_1mb

房地产行业2023年中期策略报告总结

核心内容

2023年房地产行业呈现出“慢复苏与强分化”的基本面特征。销售金额同比正增长，但二季度以来增速有所放缓，核心城市销售表现优于三四线城市。土地市场整体成交量下滑，但核心城市溢价率上升，拿地利润率仍保持高位。开发投资方面，竣工端表现好于开工端，销售与融资改善不足，行业仍面临一定压力。政策层面，供给端“三支箭”持续落地，因城施策逐步优化，对房地产市场起到一定的托底作用。

主要观点

1. 基本面回顾：慢复苏+强分化

• 销售金额：1-5月全国商品房销售金额同比增长8.4%，但销售面积同比微降0.9%，二季度以来销售增速趋缓。
• 城市分化：一二线城市销售表现优于三四线城市，核心城市去化率在60%以上，而三四线城市普遍较低。
• 土地市场：全国住宅用地成交面积和金额同比分别下降32%和15%，城市间分化明显，核心城市土拍热度高，流拍率下降，溢价率上升。
• 新开工与竣工：新开工面积同比减少22.6%，竣工面积同比增长19.6%，反映过往销售情况，开发投资整体表现较弱。

2. 基本面展望：分化持续，中长期销售金额有支撑

• 全年销售趋势：预计全年销售金额仍将温和增长，核心城市销售热度维持较高水平。
• 开发投资：全年开发投资仍可能负增，但竣工端有一定支撑，改善需时间。
• 中长期支撑：地产仍是信用创造的重要载体，居民加杠杆为销售金额提供中长期支撑。

3. 政策：供需政策优化

• 供给端政策：信贷、债券、股权融资“三支箭”持续落地，开发贷余额增长，房企债券发行规模增加，股权融资加速。
• 需求端政策：各地政策放松频次有所下降，但核心城市限购、限售政策有所松动，部分城市首付比例和按揭利率下调，政策支持刚性和改善性需求。
• 政策预期：国常会研究推动经济回升政策，央行降息释放积极信号，政策宽松有助于销售预期稳定。

4. 房企层面：优质房企未来可期

• 优质房企表现：优质房企销售增速远超行业，市占率加速提升，1-5月销售市占率约为20%。
• 拿地优势：国央企拿地份额仍维持在70%以上，优质房企具备持续补库存能力，拿地利润率保持高位。
• 投资建议：看好华发股份、招商蛇口、保利发展、滨江集团、金地集团、万科A、新城控股及招商积余，认为这些房企具备估值修复空间。

关键信息

重点公司与EPS预测

销售与投资数据

• 销售金额：1-5月同比增长8.4%，但销售面积同比微降0.9%。
• 开发投资：1-5月累计同比-7.2%，新开工面积同比-22.6%，竣工面积同比+19.6%。
• 土地市场：1-5月住宅用地成交面积同比-32%，成交金额同比-15%，核心城市土地成交金额同比-3%，三四线城市同比-28%。

政策支持

• 信贷支持：房地产开发贷余额同比增长5.89%，部分房企债券发行规模超1400亿元。
• 股权融资：A股上市房企股权融资加速，招商蛇口、保利发展等已获证监会批复。
• 需求端政策：核心城市限购、限售政策有所松动，部分城市首付比例下调，按揭利率处于历史低位。

优质房企表现

• 销售表现：优质房企1-5月销售同比+43%，远高于百强房企的7.5%。
• 市占率：优质房企市占率提升至20%，较2022年末提升3.3pct。
• 拿地能力：国央企拿地份额维持高位，优质房企拿地力度有望提升。

风险提示

• 按揭等信贷支持低于预期
• 销售恢复时间和力度低于预期
• 行业信用风险超预期

图表摘要

• 图1：全国商品房销售面积累计同比-0.9%
• 图2：1-5月全国商品房销售金额累计同比+8.4%
• 图3：全国商品房销售面积与金额单月同比增速
• 图4：百强房企销售金额单月同比增速
• 图5：49城新房销售面积单月同比
• 图6：15城二手房销售面积单月同比
• 图7：一二线销售增速好于三四线
• 图8：各区域销售金额累计同比
• 图9：一二线城市房价表现更加稳定
• 图10：30大中城销售面积占比
• 图11：一线销售占比提升
• 图12：21年以来全国土地成交面积、金额情况
• 图13：全国土地市场流拍率
• 图14：全国土地市场溢价率
• 图15：23年1-5月一/二/三四线土地成交金额同比
• 图16：各能级城市流拍率情况
• 图17：各能级城市土拍溢价率情况
• 图18：22城23年以来部分城市土拍平均溢价率情况
• 图19：开发投资金额累计同比
• 图20：新开工、竣工面积累计同比
• 图21：房地产行业开发资金仍在收缩
• 图22：债券发行规模及同比增速
• 图23：开发贷余额及同比增速
• 图24：信托发行规模持续下降
• 图25：各项开发资金来源同比
• 图26：平均首套房按揭利率处于历史最低水平
• 图27：按揭放款周期较短
• 图28：开发资金来源和房地产开发投资增速图
• 图29：新开工、竣工同比增速
• 图30：开发投资金额拆分（1-5月）
• 图31：优质房企市市占率提升
• 图32：优质房企销售弹性远超行业平均
• 图33：房企有息负债增速
• 图34：国央企拿地份额维持高位
• 图35：溢价成交率提升
• 图36：溢价率提升
• 图37：拿地利润率保持高位

表格摘要

• 表1：一二线城市核心城市去化率好于其他城市
• 表2：23年以来中央需求端地产政策表述
• 表3：部分经济体按揭贷款余额占总贷款余额比重
• 表4：2015-2021年按揭偿还金额及RMBS出表金额测算
• 表5：中债增发债情况
• 表6：A股上市房企股权融资进展
• 表7：本轮需求端政策改善
• 表8：目前核心城市首付比例要求
• 表9：目前核心城市限购要求
• 表10：优质房企排名快速提升
• 表11：23年房企拿地策略高度同质化，精准聚焦核心城市
• 表12：部分房企拿地销售情况
• 表13：自然资源部优化集中供地政策

总结

房地产行业在2023年呈现出“慢复苏与强分化”的特征，销售金额虽有增长，但速度放缓，城市间分化显著。核心城市销售表现优于三四线城市，土地市场分化明显，核心城市土拍热度高，拿地利润率保持高位。政策方面，供给端“三支箭”加速落地，需求端因城施策持续优化，政策预期增强。优质房企在销售和拿地方面表现突出，市占率快速提升，具备估值修复空间。未来需关注政策落地节奏及效果，以及销售恢复情况。