房地产行业2023年中期策略报告：行则将至，未来可期-20230716-兴业证券-43页_5mb

房地产行业2023年中期策略报告总结

核心内容

本报告分析了2023年上半年房地产行业基本面、政策环境及房企表现，指出行业呈现“慢复苏与强分化”特征，优质房企表现突出，政策持续优化，未来市场仍有支撑。

主要观点

1. 基本面回顾：慢复苏+强分化

• 销售情况：全国商品房销售金额同比正增长，但增速趋缓；二季度以来销售面积同比下滑，而销售金额增长略有放缓。
• 城市间分化：一二线城市销售表现优于三四线城市，核心城市如上海、杭州、成都的平均开盘去化率在60%以上，而三四线城市去化率普遍较低。
• 土地市场：全国土地成交面积和金额同比下滑，城市间分化明显，核心城市土拍热度高，流拍率和溢价率有所改善。
• 新开工与竣工：新开工面积同比下滑，而竣工面积保持增长，反映过往销售表现，显示竣工端好于开工端。

2. 基本面展望：分化持续，中长期金额有支撑

• 全年销售趋势：预计全年销售面积持平，销售金额正增长，核心城市仍保持较好水平。
• 政策宽松：部分城市购房政策宽松，按揭利率处于历史低位，政策支持刚性和改善性住房需求。
• 开发投资：全年开发投资预计仍为负增长，主要受销售和融资改善不足影响，但竣工端仍有支撑。

3. 政策：供需政策优化

• 信贷支持：房地产开发贷余额增长，债券融资加速落地，股权融资也有明显进展。
• 因城施策：各地政策放松频次下降，但核心城市限购、限售政策有所松动，部分城市放宽首付比例和限购要求，支持改善性需求。

4. 房企层面：优质房企未来可期

• 销售表现：优质房企销售增速远超行业，市占率显著提升。
• 拿地优势：优质房企在土地市场保持优势，拿地份额维持高位，未来有望随着销售预期稳定而提升拿地力度。
• 拿地利润率：拿地利润率保持较高水平，核心城市房企具备持续补库存能力。

关键信息

销售数据

• 1-5月全国商品房销售金额同比增长8.4%，但销售面积同比下滑0.9%。
• 一二线城市销售表现优于三四线，核心城市如上海、杭州、成都平均开盘去化率在60%以上。
• 49城新房销售面积同比-37.0%，15城二手房销售面积同比-4.7%。

土地市场

• 1-6月全国土地成交面积同比-35%，成交金额同比-22%。
• 一二三线土地成交金额同比分别-3%、-6%、-28%。
• 流拍率和溢价率有所改善，核心城市土拍热度高。

开发投资

• 1-5月房地产开发投资同比-7.2%，主要因销售和融资改善不足。
• 开发资金来源同比-6.6%，其中国内贷款和自筹资金下滑明显。
• 竣工面积同比+19.6%，反映过往销售表现，支撑全年开发投资。

政策优化

• 信贷支持：房地产开发贷余额增长，债券融资加速落地。
• 股权融资：A股上市房企股权融资加速，招商蛇口、保利发展等已获证监会批复。
• 限购放松：核心城市限购政策有所松动，部分城市放宽首付比例和限购要求。

房企表现

• 优质房企：销售表现远超行业，市占率提升，如保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份等。
• 拿地策略：优质房企聚焦核心城市，拿地力度虽低但有望提升。
• 融资情况：有息负债增速分化，一梯队房企保持正增长。

投资建议

• 重点公司：看好华发股份、招商蛇口、保利发展、滨江集团，也看好金地集团、万科A、新城控股的估值修复。
• 投资策略：关注优质房企未来表现，重视政策变化对销售预期的稳定作用。

风险提示

• 按揭支持：信贷支持低于预期。
• 销售恢复：销售恢复时间和力度低于预期。
• 行业信用风险：行业信用风险超预期。

总结

2023年房地产行业呈现“慢复苏与强分化”格局，优质房企表现突出，政策持续优化，中长期销售金额有支撑。投资者应关注优质房企的销售和拿地能力，以及政策变化对行业的影响。