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报告摘要

房地产行业新发展模式总结

核心内容

随着政策导向的转变，房地产行业正逐步从传统的开发销售模式向“新发展模式”转型。该模式强调内涵式发展与严控增量，旨在优化企业资产负债结构与资产结构，提升运营效率和资产质量。新发展模式的核心在于通过精细化运营、资产盘活和结构优化，推动行业向高质量、可持续的方向发展。

主要观点

新发展模式已成市场共识
行业普遍认识到，未来房地产发展将更加依赖资产运营与服务，而非单纯的开发与销售。
资产负债结构优化是关键
- 企业需获得稳定的融资性现金流，改善负债结构。
- 资产负债结构调整优先于资产结构调整。
- 通过降低资金成本和优化融资渠道，增强企业财务健康度。
资产结构优化将逐步完成
- 老库存去化：预计到2027年，老库存可削减超过一半。
- 经营性不动产：整体NOI（净运营收入）与累计投入比例上升，体现空间提效。
- 投资性不动产占比和收入利润贡献持续上升，企业更加重视持有、运营和服务。
严控增量，消化存量
- 土地出让面积下降39%，新开工面积下降79%，表明政策对新增供给的严格控制。
- 存量空间的用途调整有助于缓解供给过剩问题。
多层次REITs市场助力新模式构建
- REITs市场提供资产盘活渠道，放大优质运营资产的收益。
- 公募REITs市场资产规模预计接近万亿，将对房地产行业产生根本性影响。
- 企业将更注重运营效率和质量，而非单纯依赖再投资。
2028年房企可能呈现新特征
- 资产结构优化全面完成，老库存去化完毕，经营性不动产供求关系趋于稳定。
- 头部房企运营利润占比将超过50%，开发业务走精品化路线。
- 资产负债率有望降至30%左右，股利支付率稳定在40%-60%区间。