2017-申银万国-6策略如何看房地产行业_19页_448kb

房地产行业分析总结

核心内容概述

本报告分析了房地产行业在宏观经济和市场策略中的关键作用，提出“驱动力”和“信号验证”机制作为判断房地产行业走势的重要工具。通过宏观逻辑、政策变化、行业数据和微观调研，报告揭示了房地产与经济、政策、市场之间的复杂关系。

主要观点

• 房地产行业的重要性：房地产行业在美国和中国均具有重要地位，美国侧重其对消费的影响，中国则更关注其对投资的拉动作用。
• 核心指标：全国商品房销售面积和销售均价是房地产行业最核心的两个指标，用于衡量行业整体情况。
• 行业周期：房地产大周期由人口结构决定，小周期由政策引发，政策变化直接影响房地产行业走势。
• 房地产与相关行业关系：房地产销售和竣工与钢铁、水泥、玻璃、挖掘机、重卡等中游行业密切相关；家电销量与房地产销售同步。
• 房地产超额收益：房地产行业超额收益与销售同比关系密切，三月份为超额收益概率最大的月份。
• 房地产博弈主体：房地产行业涉及中央政府、地方政府、开发商、银行、自住客和投机客六大主体，各主体的博弈影响房价走势。
• 房地产调控机制：通过提高投资客持有成本，降低房价收益预期，可以促使抛售，从而达到调控目的。
• 房地产数据与分析方法：房地产数据缺乏且代表性不足，需结合宏观逻辑和微观调研进行判断，同时通过相关行业的数据进行验证。

关键信息

房地产与政策的关系

• 房地产政策是行业走势的核心驱动力。
• 政策变化引发房地产小周期，进而导致股价波动。
• 三月份为房地产超额收益概率最大的月份，与销售旺季相关。
• 政策对房地产的影响会波及中游制造业，进而影响上游资源价格。

房地产与行业数据的关系

• 销量与竣工：同步，领先新开工5个月。
• 新开工：领先挖掘机、重卡销量，滞后于竣工。
• 竣工：领先钢铁、水泥、玻璃产量。
• 销售与M1：销售同比与M1同比走势一致，但略滞后于实际利率。
• 销售与利率：实际利率略领先于销售同比，可能因加息或CPI下行引发政策变化。

房地产与宏观经济的关系

• 人口结构：是房价变化背后的最大原因。
• 出口影响：出口状况是影响房地产政策的根本因素。
• 资金链：房地产开发商资金状况是决定一手房价的关键。
• 投资属性：房价上涨和下跌不对称，使房地产成为良好的投资品。

房地产与市场策略的关系

• 超额收益：房地产股票超额收益与销售同比关系密切。
• 策略方法：房地产研究应以宏观推导为主，结合调研指数把握需求。
• 数据来源：主要依赖统计局、地方网站及行业调研数据。

房地产“驱动力”和“信号验证”机制

驱动力

• 政策：政府调控政策是房地产行业的主要驱动力。
• 销售：房地产销售是行业发展的基础。
• 资金链：开发商资金状况影响一手房价。
• 人口结构：影响房价变化的大周期。

信号验证

• 相关行业数据：钢铁、水泥、玻璃、挖掘机、重卡等中游行业数据可作为信号验证。
• 宏观指标：M1、M2、利率、CPI、货币供应量等宏观数据可用于验证房地产走势。
• 微观调研：通过调研中介、开发商、银行和相关行业了解真实需求和市场动态。

历史验证

• 房地产销售与竣工：同步，领先新开工5个月。
• 政策影响：政策变化引发房地产小周期，影响销售和价格增速。
• 资金链紧张：2002年和2008年开发商资金链紧张，导致一手房价下跌。
• 三套房政策：提高了投机客持有成本，促使抛售，从而影响房价。

数据与模型

• 房地产中观数据库：包含全国及重点城市的商品房销售面积、均价、库存、新开工、竣工、施工面积、投资总额、资金来源、土地购置费等。
• 数据来源：统计局、地方网站、行业调研、银行数据等。
• 数据更新频率：多数为月度数据，部分为周度数据。

结论

• 房地产行业是经济的重要组成部分，其走势受政策、人口结构、资金链、需求等多重因素影响。
• 房地产与中游行业关系紧密，其销量、竣工、新开工等指标可作为其他行业的信号。
• 房地产超额收益与销售同比关系密切，三月份为最佳投资时机。
• 房地产行业具备很强的领先性，其调整往往先于其他行业，对A股走势有重要影响。
• 调控房地产行业应从提高投资客持有成本入手，降低房价收益预期。

参与分析师

• 凌鹏（策略）：lingpeng@swsresearch.com
• 殷姿（房地产）：yanzi@swsresearch.com
• 江征雁（房地产）：jiangzy@swsresearch.com
• 李鹏（金融工程）：lipeng@swsresearch.com
• 冯宇（策略）：fengyu@swsresearch.com
• 苏畅（宏观）：suchang@swsresearch.com

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• 联系人：戴卉卉
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