20210318-安信证券-2021年2月地产债月报_供给端调控收紧_需求端持续旺盛_12页_1mb

2021年2月地产债月报总结

核心内容概述

2021年2月，房地产行业在政策调控收紧与市场需求旺盛的双重影响下，呈现出投资小幅回落、销售持续增长、信用利差波动以及部分房企面临负面舆情的态势。整体来看，供给端调控力度加强，而需求端仍保持活跃，反映出房地产市场在政策约束下的结构性变化。

主要观点

政策调控收紧

• 中央层面：央行重申“房住不炒”定位，强调房地产不是短期刺激经济的手段，同时明确农村产业融合发展用地不得用于房地产开发。
• 地方层面：
  • 热点城市加强供给端调控，如青岛、郑州、济南等地实行住宅用地“两集中”同步公开出让，引导市场理性竞争。
  • 多地上调房地产贷款集中度上限，如广东、上海、浙江、山东等地的银行被要求提高房地产贷款比例限制。
  • 一线、二线城市加强信贷资金监管，防止违规流入房地产市场，如杭州、成都、深圳等地严格审查购房家庭冻资行为，打击“抱团涨价”行为。
  • 部分城市放宽落户限制，如南京、江西，以促进人口流入和住房需求。

行业数据扫描

• 房地产开发投资：1-2月房地产开发投资额为1.4万亿元，两年平均增速为7.6%，略低于2020年12月的8.3%。

• 新开工与土地购置：新开工面积和土地购置面积两年平均增速分别降至4.8%和-3%，显示出供给端的收缩趋势。

• 商品房销售：销售面积和金额分别为1.7亿方和1.9万亿元，两年平均增速分别为11%和22.3%，明显高于2020年12月的增速。

• 分城市表现：

  • 一线城市销售增长强劲，两年平均增速达30.9%。
  • 三四线城市销售增长相对平稳，两年平均增速为25.7%。
  • 二手房销售增速为26.2%，一线、二线、三四线城市分别为46.1%、18.8%、23.8%。

• 开发资金来源：1-2月房地产开发资金合计3.1万亿元，两年平均增速为11.9%。其中，定金及预收款、按揭贷款增速显著提升，显示出购房意愿增强和开发商回款加快。

关键信息

一级市场发行情况

• 发行规模：2月地产债发行规模为229.5亿元，到期规模为380亿元，净融资为-150.4亿元，连续7个月净融资为负。
• 分评级发行：
  • AAA级发行144.6亿元，净融资为-13.5亿元。
  • AA+级发行33亿元，净融资为6.8亿元。
  • AA及以下发行27.6亿元，净融资为23.3亿元。
• 分期限发行：2月加权平均发行期限为3.8年，较1月缩短1.5年，显示市场偏好短期融资。
• 发行成本：2月地产债加权平均发行成本为5%，较1月小幅下行7.8BP，其中AA+级成本大幅上行，AA及以下成本显著下降。

二级市场表现

• 信用利差：整体略微下行2.9BP至88.4BP，处于2018年以来的22.2%历史位置。
• 分评级利差：
  • AAA级信用利差为77.1BP，较1月变化-2.2BP。
  • AA+级信用利差为242.5BP，较1月变化+41BP。
  • AA级信用利差为318.1BP，较1月变化-94.5BP。
• 主流房企利差变动：部分房企如融创、绿地、大华、蓝光等信用利差大幅上行，而龙湖、万科、龙光等小幅下行。
• 异常交易：2月共发生309笔异常交易，其中阳光城、保利、绿城、恒大等房企异常成交额较大，显示市场流动性压力。

负面舆情提醒

• 华夏幸福：新增58.17亿元债务违约，累计违约金额达110.54亿元，主体信用等级由A下调至B，评级展望为负面。
• 融创&建发：因高溢价拿地被上海普陀区政府约谈。
• 其他负面事件：泰禾集团、泛海控股、中梁控股等房企也出现不同程度的负面舆情，如逾期借款、失信限制消费、计提减值准备等。

风险提示

• 政策调控超预期：调控政策可能进一步收紧，影响市场预期和融资环境。
• 统计数据误差：部分数据可能存在误差，需谨慎分析。

图表与数据目录

• 图1：房地产开发投资增速
• 图2：31省市开发投资增速
• 图3：房屋施工、新开工、竣工增速
• 图4：300城土地成交
• 图5：商品房销售增速（亿）
• 图6：20大城市销售面积（万方）
• 图7：20大城市分能级销售增速
• 图8：20大城市商品房销售面积（万方）
• 图9：全国二手房销售面积（万方）
• 图10：二手房销售表现：分能级
• 图11：开发资金来源
• 图12：主要开发资金增速
• 图13：地产债发行与到期（亿）
• 图14：不同评级地产债净融资（亿）
• 图15：地产债期限加权平均发行成本（%）
• 图16：不同评级地产债发行成本（%）
• 图17：地产债信用利差走势（BP）

表格目录

• 表1：2月房地产政策梳理
• 表2：主流房企2月信用利差变动（BP）
• 表3：2月地产债异常交易（仅列示异常成交额1亿以上的房企）
• 表4：2月主流房企负面舆情汇总