20210725-开源证券-房地产行业周报_房地产金融监管持续审慎_上海调控再升级_11页_1010kb

房地产行业总结

核心内容

2021年7月，房地产行业在政策调控与市场波动中呈现出一定的调整趋势。尽管整体销售和区域政策有所改善，但房地产金融监管持续收紧，上海等地进一步升级调控措施，导致市场热度下降。同时，融资环境趋紧，房企面临较大的流动性压力。尽管如此，行业仍被维持为“看好”评级，主要基于其作为财政和投资托底工具的重要性。

主要观点

• 政策导向：房地产行业仍处于“房住不炒+因城施策”的政策框架下，政策方向和力度将根据市场情况相机调整。
• 金融监管加强：中央及地方多部门协同发力，强化房地产金融管理，包括“三线四档”融资管理、房地产贷款集中度管理、土地竞拍规则优化等。
• 调控措施升级：多地出台限购、限贷、限价等政策，如上海将赠与纳入限购范围，上调房贷利率；绍兴建立二手住房成交参考价格机制；杭州、北京推动共有产权住房政策。
• 土地市场变化：全国100城土地成交热度有所回升，溢价率上升，尤其是二线城市表现突出。
• 市场成交回落：一、二手房成交面积单周同比和环比均出现下降，但年初至今累计仍保持增长。

关键信息

房地产金融监管

• 中央政策：国务院副总理韩正强调房地产金融管理的重要性，推动“稳地价、稳房价、稳预期”机制。
• 地方政策：上海、绍兴、郑州、福州等地出台具体调控政策，包括提高贷款门槛、集中供地、限制房源转让等。

房地产成交情况

• 新房成交：2021年第30周，全国32城新房成交面积386万平米，同比下降22%，环比下降24%；年初至今累计成交面积15733万平米，同比增加40%。
• 二手房成交：2021年第30周，全国9城二手房成交面积97万平米，同比下降35%；年初至今累计成交面积3720万平米，同比增速16%。

土地市场

• 土地成交：2021年第30周，全国100城全类型土地成交总价50亿元，溢价率21.83%；其中二线城市溢价率最高，达42.28%。
• 土地成交趋势：规划建面、均价和总价均环比下降，但溢价率有所回升。

资金情况

• 信用债发行：2021年第30周信用债发行规模为96.6亿元，同比减少38%，环比减少33%；平均加权利率3.55%，环比上升3BPs。
• 海外债发行：海外债发行规模13.2亿美元，同比减少8%，环比增加16%；平均加权利率6.83%，环比上升337BPs。
• LPR利率：1年期和5年期LPR连续15个月保持不变，分别为3.85%和4.65%。

投资建议

• 评级：维持行业“看好”评级，认为房地产仍是重要的财政和投资托底工具。
• 机会关注：建议投资者在2021年第三季度继续关注地产板块的机会，尤其是在宽信用环境下，限价政策松动有利于房企利润率修复。

风险提示

1. 销售波动：行业销售规模整体下滑，可能影响房企销售回款。
2. 政策风险：按揭利率上行、税收政策收紧可能增加购房者的负担，影响销售规模。
3. 融资压力：银行贷款额度紧张，债券发行利率上升，加剧房企流动性压力。

图表目录

• 图1：全国32城新房成交面积单周同比下降22%
• 图2：全国32城新房成交面积单周环比下降24%
• 图3：全国32城新房成交中一线城市表现最佳
• 图4：全国9城二手房单周成交面积同比下滑
• 图5：全国9城二手房成交同比累计增速达16%
• 图6：100城全类型土地成交规划建面环比下降
• 图7：100城全类型土地成交均价环比下降
• 图8：100城全类型土地成交总价环比下降
• 图9：100城全类型土地成交溢价率有所上升
• 图10：信用债发行规模环比下降
• 图11：海外债发行规模环比增长
• 图12：信用债累计同比上升，海外债累计同比有所下滑
• 图13：2021年7月LPR利率暂未调整
• 图14：2021年5月首套房贷利率上升2BP

表格目录

• 表1：8部门持续整治规范房地产市场，上海调控再升级
• 表2：100城中二线城市全类型土地成交溢价率最高
• 表3：100城中二线城市宅地成交溢价率最高