20170125-中债资信-2017年房地产行业展望_销售指标下滑_投资承压下行_分化加剧_调控收紧延续_25页_2mb_2mb

2017年房地产行业展望总结

核心内容

2017年房地产行业面临销售指标下滑、投资承压下行、市场分化加剧以及调控政策持续收紧的多重挑战。行业整体进入增速换挡期，竞争格局进一步集中，财务风险和信用品质分化趋势明显。

主要观点

• 销售端：销售回暖势头减弱，全国住宅销售面积预计在2017年下滑至10.6~11.7亿平方米，同比增速可能低于-12%。部分城市房价面临调整压力。
• 投资端：全国住宅开发投资增速预计降至1%以下，房地产开发投资增速降至2%以下。土地购置面积和新开工面积均将出现下降，预计分别下降10%以上和13%。
• 市场分化：各线城市住宅市场分化加剧，一线城市销售指标全年下降，但房价相对坚挺；热点二线城市库存较低，销售降幅可能超过全国平均水平；其他二线及三四线城市库存压力大，销售和价格均下滑。
• 政策调控：中央经济工作会议定调2017年楼市调控为紧缩，区域政策分化持续，融资监管加强，房产税等长期政策加速推进。
• 行业竞争：行业集中度进一步提高，大型开发商优势凸显，小型房企面临退出或转型压力。房企并购金额处于历史高位，行业兼并重组增加。
• 财务风险：样本房企库存去化压力上升，盈利能力持续下滑，财务杠杆下降，现金流对流动负债的覆盖能力弱化，资产对全部债务的覆盖能力略有下降。

关键信息

销售端回顾与展望

• 2016年回顾：全国住宅销售面积达11.96亿平，同比增速24.50%；百城价格指数连续19个月上涨。
• 2017年展望：预计全年销售面积下降至10.6~11.7亿平方米，同比增速低于-12%；部分城市房价面临调整。

投资端回顾与展望

• 2016年回顾：全国住宅开发投资增速为6%；土地购置、新开工等指标企稳回升。
• 2017年展望：土地购置面积预计同比下降10%以上，购置费同比下降至-5%；新开工面积预计下降至约10亿平，同比增速-13%；施工面积预计同比增速-1.09%。

市场分化现状与展望

• 一线城市：人口吸附能力强，土地资源稀缺，销售指标前高后低，房价相对坚挺，但上涨温和；土地供给维持下降趋势。
• 热点二线城市：库存较低，人口吸附力强，销售指标降幅或超过全国平均水平，前期价格涨幅过快的城市面临调整压力。
• 其他二线及三四线城市：库存压力大，部分城市人口外流，销售和价格均下滑；土地购置和新开工均持续下滑。

政策回顾与展望

• 2016年政策：调控政策维持宽松，资金面持续宽松，M1同比增长20%。
• 2017年政策：政策基调维持紧缩，区域政策分化持续，融资监管加强，房产税等长期政策加速推进。

行业竞争格局

• 行业集中度进一步提高，大型开发商优势凸显，小型房企退出或转型。
• 房企并购金额处于历史高位，行业兼并重组增加。

财务风险与信用品质

• 库存压力：样本房企库存去化分化明显，平均值下降，预计未来库存压力将小幅上升。
• 盈利能力：样本房企盈利能力持续下滑。
• 财务杠杆：整体呈下降趋势。
• 现金流与偿债能力：预计2017年现金流对流动负债的覆盖能力弱化，资产对全部债务的覆盖能力略有下降。
• 信用品质：2017年房地产行业信用品质维持“较差”，展望为“稳定”。

总结

2017年房地产行业将面临销售和投资双降的局面，市场分化趋势进一步加剧。政策调控趋紧，区域政策分化持续，融资环境收紧，行业竞争加剧，兼并重组增加。房企需关注库存去化、盈利能力和现金流管理，区域布局较差、项目运营效率低、资金链紧张及融资能力弱的房企将面临更大挑战。整体来看，行业景气度下滑，信用品质维持较差，但有望保持稳定。