40年房地产金融调控史最全复盘系列之六（2018下半年-2020上半年）：这次不一样？_28页_1mb

房地产金融调控史复盘总结（2018下半年-2020上半年）

核心内容

本报告回顾了2018年下半年至2020年上半年中国房地产金融调控政策的演变过程，重点分析了贸易战、资管新规、房地产融资收紧、疫情应对及政策影响等关键事件对房地产市场的影响。报告强调了政策导向从“防风险”向“稳增长”过渡，再到“防风险”与“稳增长”并重，最后在疫情后继续维持“房住不炒”的基调。

主要观点

• 房地产调控不再作为短期刺激经济手段：2019年7月30日政治局会议首次明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，标志着房地产金融政策从“一放就乱”走向更加严格的监管。

• 资管新规推动融资渠道收紧：2018年4月“资管新规”出台后，房地产融资通道受到严格限制，特别是非标融资。2019年5月23号文全面收紧房企非标融资，抑制房地产泡沫。

• 债券“非标化”趋势终结：2019年12月13日交易所发布115号文，禁止发行人认购自己发行的债券，终结了债券结构化发行的“非标化”趋势。

• 疫情初期：纾困不刺激，市场预期先行：疫情爆发后，监管层未放松房地产调控，而是以“纾困”为主，但因“预期的自我实现”，楼市出现“由冬入夏”的现象，房价和地价上涨压力明显。

• 房地产金融政策的连续性与稳定性：尽管疫情初期房地产市场回暖，但政策未出现明显放松，强调保持房地产金融政策的连续性、一致性与稳定性。

关键信息

2018年下半年：贸易战与稳增长压力再现

• 2018年中美贸易战升级，GDP增速跌破6.7%-6.9%稳定区间，稳增长压力再现。
• 政治局会议首次强调“坚决遏制房价上涨”，表明调控态度更加严厉。
• 部分地方放松限售政策，但整体调控仍以“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）为核心。

2019年：调控收紧，非标融资受限

• 银保监会发布23号文，全面收紧房企非标融资，限制表内外资金违规流入房地产。
• 信托通道业务受限，部分信托公司出现“抢政策”行为，但最终在监管约谈后得到控制。
• 2019年房地产信托资产余额控制在2019年末存量规模内，确保不出现大幅扩张。
• 银行贷款额度收紧，尤其是对房地产开发贷和按揭贷款。

2020年：疫情应对与政策延续

• 疫情爆发后，监管层未放松房地产金融政策，而是采取“纾困但不刺激”的策略。
• 部分城市出台延期缴纳土地出让金、降低预售条件等政策，但总体仍以“房住不炒”为原则。
• 2020年3月起，房地产信托业务管控进一步加强，非标融资受限。
• 疫情后楼市出现“由冬入夏”现象，房价和地价上涨压力明显，但政策未放松。

政策效果与市场反应

• 房地产市场在政策收紧背景下仍出现回暖，主要是由于预期的自我实现和恐慌性需求提前入场。
• 土地市场回暖明显，溢价率回升至2019年水平，热点城市地价上涨。
• 2020年5月百强房企销售数据回暖，显示市场已进入正反馈循环，但融资环境仍可能变差。

风险提示

• 政策收紧超预期：房地产金融政策可能进一步收紧，导致融资环境恶化。
• 销售下滑超预期：居民收入下降和对未来收入预期的担忧可能抑制购房需求。

投资评级说明

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