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招商积余（001914）2021年中报业绩总结

核心内容

招商积余在2021年上半年实现了业绩稳步增长，营业收入、利润总额、归母净利润及每股收益均较去年同期有显著提升。公司凭借在物业管理领域的持续拓展和优化费用结构，盈利能力增强，同时在非住宅业态及资产管理业务方面表现亮眼。

主要观点

• 业绩增长显著：2021年上半年公司实现收入47.79亿元，同比增长23.56%；利润总额3.64亿元，同比增长33.50%；归母净利润2.48亿元，同比增长38.85%；基本每股收益0.23元/股，同比增长38.81%。
• 费用率优化：销售、管理、财务费用率分别降低0.06、0.78、0.83个百分点，净利率由4.00%提升至4.39%，反映出公司有效控制成本。
• 物业管理业务表现突出：物业管理业务收入44.36亿元，占公司总收入的92.84%；新增年度合同额13.59亿元，同比增长20.59%；来自控股股东以外的合同占比达84.33%，显示公司市场化拓展能力增强。
• 在管项目增长：截至2021年6月末，公司在管项目1,520个，管理面积1.99亿平方米，较去年同期增长15.69%。其中，住宅、非住宅管理面积分别为0.98亿平、1.01亿平，同比增长2.42%、6.78%。
• 非住宅业态发展迅速：非住宅管理面积首次超过住宅业态，新增销售额达11.01亿元，同比增长9.38%。公司在办公、园区、公共、政府、学校、商业等多元化业态中拓展项目，推动收入增长。
• 资管业务回暖：资管业务收入2.7亿元，同比增长46.18%。商业运营收入2032万元，毛利率达43.2%；持有物业出租及经营收入2.50亿元，毛利率61.84%，出租率97%，业务恢复至疫情前水平。
• 投资建议：公司背靠招商局集团和中航集团，具备较强资源和拓展能力。预计2021-2023年净利润分别为8.63、11.22、14.43亿元，对应EPS分别为0.81、1.06、1.36元，PE分别为15.77X、12.13X、9.43X，维持“买入”评级。

关键信息

财务数据与估值

分业态表现

• 住宅业态：管理面积0.98亿平方米，新增销售额2.58亿元，同比增长1.89%，占新增销售额18.98%。
• 非住宅业态：管理面积1.01亿平方米，新增销售额11.01亿元，同比增长9.38%，占新增销售额81.02%。

分区域表现

• 深圳：在管面积超3000万平方米，营收贡献11.58亿元，占比总营收24.23%。
• 其他区域：上半年物业管理业务收入排名前五的区域分别为深圳、山东、四川、江苏和北京，合计营收238,643.52万元，同比增长27.15%，占比53.79%。

分来源表现

• 控股股东：在管面积0.76亿平方米，新增销售额2.13亿元，同比增长83.62%，占比15.67%。
• 控股股东以外：在管面积1.24亿平方米，新增销售额11.46亿元，同比增长13.35%，占比84.33%。

风险提示

• 物业费收缴不及预期
• 业务拓展不及预期
• 存货减值较大

估值与盈利分析

• 净利率：从2020年中期的4.00%提升至2021年中期的4.39%。
• 毛利率：整体毛利率13.54%，较去年同期微降0.29%，但剔除疫情补贴影响后，基础物管毛利率10.58%，有所增长。
• ROE：从2020年中期的5.24%提升至2021年中期的9.70%。
• ROIC：从2020年中期的22.13%提升至2021年中期的57.36%，显示公司资本回报能力显著增强。

专业服务增长

• 专业服务营收84,978.21万元，同比增长31.41%，占物管业务收入比重达19.15%。
• 专业服务收入前三分别为案场协销及房产经纪、设施管理服务、建筑科技服务，合计占专业服务收入75.85%。

投资建议

• 维持“买入”评级，基于公司业绩增长、费用优化及多元化业务拓展。
• 预计未来三年净利润持续增长，EPS稳步提升，估值逐步下降，显示公司盈利能力和估值优势。

结论

招商积余凭借物业管理业务的稳步增长、非住宅业态的快速扩张、费用率的持续优化以及资管业务的回暖，展现出良好的增长潜力和盈利能力。公司背靠央企资源，具备较强的市场拓展能力和运营效率，未来发展前景值得期待。