20220319-浙商证券-招商积余-001914.SZ-招商积余2021年报点评报告_高质量拓展卓有成效_向轻资产运营再迈进_5页_956kb

招商积余 2021 年报点评总结

核心内容概述

招商积余（股票代码：001914）在2021年实现了收入与利润的稳定增长，同时持续推进轻资产运营战略，优化资产与债务结构。公司通过拓展高质量项目和多元市场策略，提升了管理规模与业务多元化水平，展现出较强的市场适应能力和盈利能力。

主要观点与关键信息

收入与利润表现

• 2021年总收入：105.91亿元，同比增长 22.42%
• 净利润：4.53亿元，同比增长 10.75%
• 归母净利润：5.13亿元，同比增长 17.25%
• 毛利率：13.8%，同比增长 0.2%
  • 物管业务毛利率 11.43%，同比提升 0.47%
  • 资管业务毛利率 56.18%，同比下降 1.09%

业务结构

• 物管业务收入：99.08亿元，占比 93.56%
• 资管业务收入：5.56亿元，占比 5.25%
• 其他业务收入：1.26亿元，同比下降 24.12%，主要受地产行业环境影响

轻资产运营进展

• 公司拟于2022年初剥离三家下属企业，加速轻资产运营模式落地
• 总资产：167.7亿元，同比增长 2.52%
• 净资产：86.6亿元，同比增长 4.35%
• 资产负债率：48.85%，同比下降 0.51%
• 有息债务余额：27.5亿元，同比下降 2.88亿元

管理规模与市场拓展

• 在管项目：1717个，管理面积 2.81亿平方米
• 新签年度合同额：30.5亿元，同比增长 24%
• 非住业态占比：59%，千万级项目数量同比增长 43%
• 拓展方式：
  • “总对总”合作，新签合同额同比增长 133%
  • 合资合作，新签合同额同比增长 298%
  • 收并购拓宽获取渠道

增值服务与新兴业务

• 物管增值服务收入：21.1亿元，同比增长 34%，占物管业务收入 21.25%
• 到家汇商业业务：
  • 平台交易额 8亿元，同比增长 66%
  • 营收 2.66亿元，同比增长约 500%

资管业务进展

• 在管商业项目：44个（含筹备项目），在管面积 179万平方米
• 持有物业经营：
  • 总可出租面积 59.12万平方米
  • 出租率 98%
  • 随疫情好转，购物中心及写字楼出租率有所回升

投资建议

• 投资评级：买入
• EPS预测：
  • 2022E：0.65元
  • 2023E：0.83元
  • 2024E：1.05元
• 估值分析：
  • 对比可比公司，给予 2022年28倍PE
  • 对应市值 192亿元，目标价 18.06元
• 当前股价：14.38元

风险提示

• 疫情反复：可能对物业经营和市场拓展产生不利影响
• 外拓市场不确定性：新市场开拓存在一定的风险
• 资产剥离不确定性：剥离企业可能影响公司结构和盈利能力
• 剩余房地产项目处置风险：房地产项目处置可能面临市场波动

可比公司估值对比

财务摘要（预测值）

财务比率（预测值）

总结

招商积余在2021年实现了收入和利润的稳定增长，毛利率略有提升，轻资产运营模式持续推进，资产债务结构持续优化。公司通过多元化的市场拓展方式，显著提升了管理规模和非住业态的占比，同时在增值服务领域表现突出。尽管面临一定的市场和财务风险，但基于其稳健的财务状况和持续的业务拓展，公司仍被给予“买入”评级，目标价为18.06元，对应市值192亿元。