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招商局积余产业运营服务股份有限公司2021年半年度报告总结

核心内容概览

招商局积余产业运营服务股份有限公司（简称“招商积余”）是招商局集团旗下的物业资产管理与服务主平台企业，致力于打造“中国领先的物业资产管理运营商”。公司于2021年上半年实现营业收入47.79亿元，同比增长23.56%；归属于上市公司股东的净利润24.81亿元，同比增长38.85%。公司未派发现金红利，未送红股，未以公积金转增股本。

主要观点与关键信息

一、公司简介与财务表现

• 公司简介：公司注册于深圳，法定代表人为聂黎明，股票代码为001914，股票简称“招商积余”，在深圳证券交易所上市。
• 财务指标：
  • 营业收入：4,778,729,003.62元，同比增长23.56%
  • 归属于上市公司股东的净利润：248,053,849.48元，同比增长38.85%
  • 扣除非经常性损益的净利润：224,442,022.68元，同比增长33.14%
  • 经营活动产生的现金流量净额：-438,824,243.00元，同比改善17.66%
  • 基本每股收益：0.2339元，同比增长38.81%
  • 总资产：163.60亿元，同比增长0.03%
  • 归属于上市公司股东的净资产：84.06亿元，同比增长1.17%
  • 资产负债率：48.97%，同比下降0.39%

二、主要业务与商业模式

1. 物业管理业务

• 服务业态：涵盖住宅、办公、商业、园区、政府、学校、公共、城市空间等，覆盖全国逾100个城市。
• 业务结构：
  • 基础物业管理：358,658.30万元，占物管业务收入的80.85%，毛利率10.70%
  • 专业化服务：84,978.21万元，占物管业务收入的19.15%，毛利率10.08%
• 市场拓展：
  • 新签年度合同额13.59亿元，同比增长20.59%
  • 在管项目1,520个，管理面积1.99亿平方米，其中非控股股东管理面积占比达61.98%
• 重点区域：
  • 收入排名前五的区域为深圳、山东、四川、江苏和北京，合计收入23.86亿元，占公司营业收入的53.79%
  • 管理面积前五的区域为深圳、山东、四川、江苏和北京，合计管理面积8,511.07万平方米，占非控股股东管理面积的42.63%
• 商业模式：推行“沃土云林”模式，通过线下基础物业管理与线上平台化增值服务结合，构建物联网生态循环。

2. 资产管理业务

• 业务构成：
  • 商业运营：2,032万元，占资管业务收入的7.51%，毛利率43.20%
  • 持有物业出租及经营：25,016万元，占资管业务收入的92.49%，毛利率61.84%
• 管理规模：截至2021年6月末，公司管理商业项目32个，管理面积158万平方米，其中自持项目4个，受托管理招商蛇口项目24个，第三方品牌输出项目4个。
• 经营情况：随着疫情防控常态化，持有物业经营逐步恢复，总体出租率为97%。

3. 其他业务

• 业务表现：实现营业收入7,188万元，同比下降24.86%
• 遗留项目：部分房地产尾盘销售减少，衡阳中航城市花园仍有土地储备近50万平方米，天津九方城市广场地下部分施工完成，待进一步开发。

三、非经常性损益项目

• 非经常性损益合计23,611,826.80元，主要来自政府补助、同一控制下企业合并产生的净损益、增值税进项税加计抵扣等。

四、公司经营情况概述

• 战略推进：深化“12347”战略落地，推进融合融效，提升组织效能。
• 品牌建设：2021年为“品牌建设年”，获得多项行业荣誉，提升品牌影响力。
• 数字化发展：推进智慧物业平台建设，招商π平台覆盖1,487个项目，覆盖率达97.8%。
• 人才建设：完善人才梯队建设，强化人岗匹配与“六能”落地，提升组织活力。

五、下半年重点举措

• 战略定力：继续坚持“123447”战略，推进“沃土云林”商业模式。
• 市场拓展：加快规模拓展，推进与招商蛇口协同发展。
• 品质提升：聚焦老旧小区品质提升，提升物业管理服务品质。
• 专业能力：推进专业公司整合，提升各业态服务能力。
• 数字化建设：深化数字化建设，打造万物互联生态。
• 激励机制：探索创新型激励方案，提升员工积极性。
• 品牌影响力：加强品牌建设，提升“招商积余”品牌影响力。

六、融资与债务结构

• 融资途径：公司通过银行贷款和债券融资，期末融资余额为299,850万元，平均融资成本3.00%-5.83%
• 融资结构：银行贷款119,850万元，债券180,000万元，合计融资299,850万元
• 筹资活动：发行中票及短期债券，取得18亿元筹资款，支付到期债券本息14.75亿元，分配股利1.37亿元

七、核心竞争力

• 央企背景：招商局集团控股，具备行业领先优势。
• 业务协同：与招商蛇口和招商局集团资源共享，拓展业务。
• 市场化能力：拥有成熟的市场化物业管理团队及激励机制。
• 智慧化服务：构建智慧社区生态圈，提升服务品质。
• 专业人才：聚集覆盖不动产全生命周期的专业人才，提升服务能力。

财务数据分析

1. 营业收入构成

• 物业管理：4,436,365,152.13元，占比92.84%
• 资产管理：270,477,888.22元，占比5.66%
• 其他业务：71,885,963.27元，占比1.50%

2. 营业成本构成

• 物业管理：4,131,740,326.56元，同比增长23.98%
• 资产管理：270,477,888.22元，同比增长46.18%

3. 财务费用

• 财务费用：72,224,870.27元，同比下降20.35%

4. 研发投入

• 研发投入：9,776,350.04元，同比增长39.77%

5. 现金流情况

• 经营活动现金流：-438,824,243.00元，同比改善17.66%
• 投资活动现金流：3,679,797.51元，同比改善141.54%
• 筹资活动现金流：-301,763,417.25元，同比改善51.13%
• 现金及现金等价物净增加额：-736,907,862.74元，同比改善36.44%

结论

招商积余在2021年上半年实现了稳健增长，营业收入和净利润均显著提升。公司积极拓展市场，加强品牌建设，深化数字化发展，提升专业服务能力，构建“沃土云林”商业模式，强化央企背景和业务协同优势，为公司高质量发展奠定了坚实基础。同时，公司也在关注行业风险和市场变化，通过多种举措提升经营效率和抗风险能力。