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招商局积余产业运营服务股份有限公司2021年年度报告总结

核心内容概述

招商局积余产业运营服务股份有限公司（以下简称“公司”）在2021年实现了稳健增长，营业收入达到105.91亿元，同比增长22.42%；归属于上市公司股东的净利润为51.29亿元，同比增长17.25%。公司持续推进“沃土云林”商业模式，强化物业资产管理能力，实现业务多元化发展。

主要观点与关键信息

1. 公司概况

• 公司全称为招商局积余产业运营服务股份有限公司，股票代码为001914，总部位于深圳市福田区。
• 公司是招商局集团旗下的物业资产管理平台，2019年完成重大资产重组，收购招商物业100%股权，成为“中国领先的物业资产管理运营商”。
• 公司控股股东为招商蛇口，其直接及间接持有公司51.16%股权。

2. 财务表现

• 营业收入：105.91亿元，同比增长22.42%。
• 归属于上市公司股东的净利润：51.29亿元，同比增长17.25%。
• 扣除非经常性损益的净利润：36.53亿元，同比下降5.32%。
• 总资产：167.66亿元，同比增长2.93%。
• 归属于上市公司股东的净资产：86.61亿元，同比增长4.23%。
• 资产负债率：48.85%，同比下降0.51个百分点。
• 有息债务余额：27.52亿元，同比下降2.88亿元。
• 利润分配预案：每10股派发1元现金红利，总股本为1,060,346,060股。

3. 主要业务板块

• 物业管理业务：公司管理项目达1,717个，管理面积2.81亿平方米，同比增长47%。收入占比达93.56%，其中非住宅管理面积占比58%，同比增长显著。
• 资产管理业务：管理面积179万平方米，总收入55.65亿元，同比增长23.70%。其中，持有物业出租及经营收入占比89.51%，出租率整体达98%。
• 其他业务：收入12.61亿元，同比下降24.12%，主要为房地产开发业务。

4. “沃土云林”商业模式

• 沃土：强化基础物业管理，提供标准化、平台化服务，巩固物业基础。
• 云：发展平台增值服务，如到家汇商城，全年交易额近8亿元，同比增长66%。
• 林：培育专业增值服务，如案场协销、设施管理、建筑科技服务等，合计贡献专业增值服务收入的70%以上。

5. 市场拓展与业务发展

• 管理规模：全年新增管理面积1,766.24万平方米，其中来自控股股东的管理面积占比19.6%。
• 新签合同额：全年新签合同额30.5亿元，同比增长24%。
• 重点拓展项目：包括深圳中心公园、四川大学华西天府医院、京东总部4号楼等，新增千万级以上项目数量同比增长43%。
• 合资合作：新增8家合资公司，新签合同额同比增长298%。

6. 专业增值服务

• 案场协销及房产经纪：全年服务案场168个，服务开盘活动160次，租售经纪业务增长显著。
• 设施管理服务：中标宁德时代四大生产基地，南光电梯公司拥有行业最高A级资质。
• 建筑科技服务：智慧园区建设取得进展，公司成为国家高新技术企业。
• 停车场管理服务：完成700+条车道无人值守改造，提升客户体验。
• 安保与干洗服务：拓展安保服务和干洗业务，提升服务多样性。

7. 资产管理与运营

• 商业运营：招商九方提供商业定位、规划设计、招商运营等服务，提升项目运营效率。
• 持有物业出租：出租率保持高位，部分项目如购物中心和写字楼平均出租率有所回升。

8. 品牌与市场认可

• 品牌建设：公司品牌“积余”获得多项行业奖项，包括蓝筹物业百强企业TOP3、中国物业服务企业综合实力TOP6等。
• 客户满意度：2021年住宅物业服务满意度创历史新高。

9. 精益管理与数字化转型

• 质效提升：通过100余条改进举措，提升管理效率和盈利能力。
• 数字化平台：打造“招商π”平台，实现管理到业务全链路信息化，提升客户体验。

10. 融资与债务管理

• 融资途径：银行贷款和债券融资总额为27.52亿元，融资成本区间为3.00%-5.83%。
• 债务结构：公司积极优化债务结构，提升资金使用效率。

11. 重资产剥离与战略调整

• 重资产剥离：完成深圳中航城、昆山中航、赣州九方三家公司股权转让，优化资产结构。
• 房地产开发业务：公司已不再从事新的房地产开发，仅处理历史遗留项目。

12. 安全生产与社会责任

• 安全管理：完成重点安全隐患整改，创建安标示范单位，新增66个安全生产标准化项目。
• 疫情防控：积极应对疫情，协助地方政府防疫工作。
• 灾害应对：有效应对郑州暴雨、台风“烟花”等自然灾害，保障业主安全。

公司未来展望

公司未来将聚焦物业资产管理，持续优化资产和债务结构，提升运营效率，推进轻资产战略，深化数字化转型，拓展增值服务，增强品牌影响力。同时，公司将继续加强安全生产管理，提升客户满意度和市场竞争力。