固收专题研究：REITs一季报，高速修复，产业园分化-20230427-华泰证券-29页_865kb

REITs一季报总结：高速修复，产业园分化

核心内容概览

2023年第一季度，中国内地25只公募REITs发布业绩报告，整体表现呈现分化趋势。高速公路类REITs受益于疫后出行修复和经济复苏，收入和净利润同环比均有明显改善，表现出较强的恢复能力。产业园类REITs则分化显著，部分项目因大租户不续租或退租导致业绩下滑，而其他项目表现较为平稳。环保和能源类REITs因季节性因素影响，一季度收入环比下滑。保租房和物流园类REITs表现相对稳定，现金流和EBITDA变化不大。特许经营权类REITs的派息比率普遍高于产权类，且在2023年一季度表现优于产权类。

主要观点

1. 高速公路类REITs表现强劲

• 业绩恢复：高速公路REITs的收入、净利润和EBITDA等指标同环比均有明显提升，主要受益于疫后出行修复和经济复苏。
• 客车恢复快于货车：客货比高的项目如广州广河、沪杭甬、越秀高速、苏交控等复苏显著。
• 完成率良好：多数高速公路REITs完成全年目标的25%以上，部分项目环比改善超过100%。

2. 产业园类REITs分化明显

• 部分项目业绩下滑：华安张江光大和建信中关村因大租户退租，一季度收入和净利润同比下降幅度分别达33%和27%，净利润下降分别达96%和75%。
• 出租率波动：部分项目出租率环比略降，如蛇口产园和合肥高新，但整体波动不大。
• 新签约影响：部分项目因新租户免租期导致收入和净利润表现不及预期。

3. 环保与能源类REITs受季节性影响

• 收入下滑：环保类和能源类REITs受季节性因素影响，一季度收入环比下降。
• 净利润改善：环保类REITs净利润环比上升，但同比有所下降；能源类REITs如鹏华深圳能源净利润完成全年目标的50%，环比上升267%。

4. 保租房与物流园类REITs表现稳定

• 收入稳定：保租房REITs收入环比变动不超过2%，表现较为平稳。
• 物流园稳中向好：物流园REITs收入和EBITDA稳定，部分项目如盐田港和京东表现良好。

5. 特许经营权类REITs派息比率优于产权类

• 派息比率高：特许经营权类REITs的可供分配金额和派息比率普遍高于产权类。
• 完成率好于产权类：特许经营权类REITs在2023年一季度完成率优于产权类，部分项目超预期。

6. 市场价格承压，关注基本面与市场情绪

• 市场下跌原因：2023年2月底以来，市场持续下跌，可能与机构投资者行为趋同、基本面修复不及预期及无风险收益率上行有关。
• 未来展望：经济基本面改善、无风险收益率下行及政策利好可能带来市场情绪好转。
• 投资建议：理性看待公募REITs打新机会，关注扩募和解禁情况。

关键信息

业绩表现

• 高速公路：收入、净利润、EBITDA等指标同环比均有改善，如浙商沪杭甬收入同比提升187%。
• 产业园：部分项目如张江光大和中关村因租户退租，收入和净利润大幅下滑；其他项目表现平稳。
• 环保类：净利润环比上升，但收入同比有所下降，如富国首创水务净利润环比提升230%。
• 能源类：收入环比下降，但净利润完成率较高，如鹏华深圳能源净利润完成全年目标的50%。
• 保租房：收入稳定，如中金厦门安居和华夏北京保障房完成全年目标的25%以上。
• 物流园：收入和EBITDA稳定，如嘉实京东仓储物流完成全年目标的32%。

派息比率

• 特许经营权类：派息比率多高于1.6%，如富国首创水务和中航首钢绿能。
• 产权类：派息比率多在1%左右，如东吴苏园和博时蛇口产园。
• 完成率：特许经营权类REITs完成率优于产权类，如国泰君安东久新经济完成率高达354%。

现金流与EBITDA

• 现金流表现：部分项目如平安广州广河和浙商沪杭甬现金流同比提升。
• EBITDA变化：多数项目EBITDA环比改善，如华夏越秀高速EBITDA环比提升62%。

风险提示

• 数据统计偏差：部分数据存在估算偏差。
• 运营风险：REITs运营受多种因素影响，需关注项目稳定性。
• 价格波动风险：REITs价格可能因市场情绪和基本面变化而波动。

投资建议

• 关注基本面改善：重点关注业绩恢复良好的高速公路和物流园项目。
• 市场情绪变化：市场情绪好转可能带来REITs价格回升。
• 理性投资：在机构投资者占比提升的背景下，市场定价趋于理性，需综合项目特征和估值筛选投资标的。
• 扩募与解禁：关注扩募落地情况和2023年解禁带来的潜在风险。

结论

2023年第一季度，公募REITs整体表现分化，高速公路类项目恢复明显，而产业园类项目受租户变动影响较大。特许经营权类REITs在派息比率和完成率方面表现优于产权类。未来需关注经济基本面改善、市场情绪变化及政策利好，以理性投资和筛选优质项目。