20250413-国金证券-房地产行业研究_地产刺激政策必要性提升_三月开盘去化率上涨_19页_2mb

房地产行业分析总结

核心内容

本周A股房地产板块下跌1.5%，在各板块中排名第6；港股房地产板块下跌4.6%，排名第5。物业板块表现相对较好，跌幅为2.5%，但对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+4.9%和+0.4%。整体来看，房地产市场受到关税冲击影响，内需刺激政策的必要性显著提升，城中村改造和收储成为政策主线。

三月开盘去化率同环比均上涨，29个典型城市项目平均去化率达到45%，其中北京、上海、成都、长沙、天津、西安、徐州、厦门、杭州等9个城市去化率超过60%，反映出改善型需求仍是市场主导因素。产品力强的房企在市场复苏中有望表现优异。

主要观点

• 政策刺激必要性提升：中美关税冲突加剧，出口压力上升，刺激内需成为政策重点。预计4月底政治局会议将推动政策加码，城中村改造/收储仍是主要手段。
• 市场景气度承压：新房成交面积同环比均下滑，一线城市表现最弱，但部分城市如南宁、芜湖、宿州等表现出增长。
• 二手房市场稳健：二手房成交面积同环比均增长，尤其在二线城市和三四线城市表现突出，反映出市场信心逐步恢复。
• 房企销售表现分化：部分房企如保利发展、越秀地产、建发国际集团等销售表现相对较好，而碧桂园、宝龙地产等则面临较大压力。
• 物业行业动态：贝壳-W、越秀服务等公司积极进行股份回购，表明市场信心有所恢复。物业行业在政策利好下有望受益。

关键信息

土地成交情况

• 全国300城宅地成交建面276万m²，环比-51%，同比-43%，平均溢价率11%。
• 2025年初至今累计成交面积9554万m²，同比+1%。
• 权益拿地金额前五为中海地产（273亿元）、绿城中国（267亿元）、华润置地（244亿元）、建发房产（228亿元）、滨江集团（202亿元）。

新房成交情况

• 47城商品房成交面积283万平米，环比-35%，同比-6%。
• 一线城市成交面积环比-39%，同比-9%；二线城市环比-34%，同比-3%；三四线城市环比-33%，同比-6%。
• 部分城市如南宁、芜湖、宿州等表现优于平均水平。

二手房成交情况

• 22城二手房成交面积272万平米，环比+9%，同比+23%。
• 一线城市环比-9%，同比+30%；二线城市环比+23%，同比+20%；三四线城市环比+16%，同比+21%。
• 部分城市如东莞、佛山等表现亮眼。

重点城市库存与去化周期

• 10城商品房库存为1.02亿平米，环比+0.1%，同比-9.1%。
• 去化周期为25.1个月，较上周增加0.8个月，较去年同期减少5.9个月。

投资建议

• 房企：推荐重点布局一线及核心二线、主打改善产品、具备持续拿地能力的房企，如滨江集团、中国海外发展、建发国际集团及其对应的物业管理公司。
• 中介平台：贝壳-W受益于政策利好及市场活跃度提升，值得关注。
• 物管商管：推荐华润万象生活，因其物管稳健发展、商管绝对龙头及积极分红。
• 其他受益标的：关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司、受益于地方化债及收储的城投&地方国企、破净的央国企地产&建筑公司。

风险提示

• 宽松政策对市场提振不佳
• 三四线城市恢复力度弱
• 房企出现债务违约

数据跟踪

宅地成交

• 全国300城单周宅地成交面积276万m²，环比-51%，同比-43%，平均溢价率11%。
• 累计成交面积9554万m²，同比+1%。

新房成交

• 47城商品房成交面积283万平米，环比-35%，同比-6%。
• 一线城市成交面积环比-39%，同比-9%；二线城市环比-34%，同比-3%；三四线城市环比-33%，同比-6%。

二手房成交

• 22城二手房成交面积272万平米，环比+9%，同比+23%。
• 一线城市环比-9%，同比+30%；二线城市环比+23%，同比+20%；三四线城市环比+16%，同比+21%。

行业政策和新闻

• 国务院：发布《加快建设农业强国规划（2024-2035年）》，强调农村宅基地规范管理及集体经营性建设用地入市改革。
• 住建部：支持部分城市实施城市更新行动，探索可持续机制。
• 深圳：推出“以旧换新”3.0版，支持异地客户参与，降低卖旧房压力。
• 海南省：提高购房贷款基准额度，鼓励自住购房。

公司动态

• 金地商置：3月合约销售金额9.43亿元，同比-47.81%。
• 融创中国：3月合约销售金额14.6亿元，同比-58.4%。
• 保利置业集团：3月合约销售金额60亿元，同比-4.76%；1-3月累计合约销售金额145亿元，同比+34.26%。
• 中国海外发展：3月合约销售金额212亿元，同比-48.56%。
• 越秀地产：3月合约销售金额180亿元，同比+58.7%；1-3月累计合约销售金额308.27亿元，同比+42%。
• 碧桂园：调整重组债务，从164亿美元减至140.74亿美元。

物管行业动态

• 涪陵区：推行“三亮三即时”制度，提升物业服务效能。
• 贝壳-W：多次进行股份回购，显示市场信心增强。
• 越秀服务：持续进行股份回购，增强市场稳定性。
• 南都物业：拟增资杭州云象商用机器有限公司，拓展业务。

非开发公司动态

• 贝壳-W：多次进行股份回购，累计金额达1500万美元。
• 南都物业：拟增资杭州云象商用机器有限公司，持股比例8.5714%。
• 越秀服务：多次回购股份，累计金额达320.13万港元。
• 我爱我家：2024年实现营业收入125.36亿元，同比+3.67%；归属母公司净利润0.73亿元，同比+108.65%。

行业估值

• A股地产PE-TTM：万科A为6.6倍，保利发展为9.3倍，招商蛇口为12.9倍，建发股份为7.0倍，滨江集团为9.5倍，中国国贸为17.9倍。
• 港股地产PE-TTM：中国海外发展为8.7倍，绿城中国为13.5倍，建发国际集团为5.7倍，越秀地产为17.3倍。
• 港股物业PE-TTM：华润万象生活为17.4倍，绿城管理控股为10.0倍，贝壳*为18.8倍，金科服务为8.3倍，碧桂园服务为9.7倍。

总结

本周房地产市场整体承压，但改善型需求支撑了部分城市的市场热度，三月开盘去化率同环比均上涨。关税冲击加剧了内需刺激的紧迫性，预计4月底政策将加码，城中村改造和收储仍是主线。投资建议关注产品力强、布局合理的房企，以及受益于政策利好的中介平台和物管商管公司。风险提示包括政策效果不佳、三四线城市恢复乏力及房企债务违约风险。