房地产行业跟踪分析：去化率创近期新低，按揭贷利率改善确立-20190113-广发证券-18页_1mb

房地产行业总结

核心内容

2019年1月上旬，房地产行业整体景气度加速回落，40城商品房成交面积环比下降28.5%，同比下降16.3%。其中，四大一线城市成交面积环比下降40.1%，13个二线城市和23个三四线城市分别环比下降23.9%和28.6%。尽管推盘量同比上涨11.5%，但成交下滑主要由去化率下降引起，样本重点城市19年第1周开盘项目平均去化率仅为58%，创近期新低。

信贷方面，18年12月首套房贷利率环比下滑3个基点，降至5.68%，为2016年8月以来首次回落；二套房贷利率也回落2个基点至6.04%，连续两个月下行，按揭贷利率改善趋势确立。预计随着流动性进一步释放和信用扩张，地产行业资金面将向好，房企融资端和居民按揭贷端均将边际改善。

主要观点

• 政策层面：地方层面仍以“因城施策”为主。热点城市如广州、海口放宽人才落户政策，促进市场活跃度。但部分城市如海口出台限售政策，限制向企事业单位、社会组织和个体工商户出售商品住宅，显示出边际收紧趋势。
• 市场基本面：整体市场成交持续下滑，尤其三四线城市表现更弱。但部分城市如济南、长春、南宁、青岛等因推盘放量，成交环比有所上升。
• 板块投资建议：考虑到行业资金环境向好、地方政策底部改善及结算业绩确定性增长带来的防御性，推荐低估值的一二线龙头房企。具体推荐标的包括：
  • 一线A股龙头：万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股
  • 二线A股龙头：中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展
  • H股龙头：融创中国、中国金茂、碧桂园、合景泰富
  • 子领域：光大嘉宝、中国国贸

关键信息

• 成交情况：

  • 40城商品房成交面积459.52万方，环比下降28.5%，同比下降16.3%。
  • 一线城市成交面积73.70万方，环比下降40.1%，同比下降6.3%。
  • 二线城市成交面积242.25万方，环比下降23.9%，同比下降22.0%。
  • 三四线城市成交面积143.58万方，环比下降28.6%，同比下降15.0%。

• 推盘与库存：

  • 13城商品房推盘量173万方，环比下降39.2%，同比上涨11.5%。
  • 13城商品房去化周期降至14.40个月，住宅去化周期降至8.72个月。
  • 批售比维持0.71，去化周期略有加快。

• 土地市场：

  • 全国100大中城市土地供应面积1153.9万方，环比下降77.6%，同比下降24.5%。
  • 土地成交面积706.7万方，环比下降86.0%，同比下降71.1%。
  • 土地成交溢价率（移动平均3个月）为6.8%，较上周上升0.1个百分点。
  • 住宅土地供销比微升至1.42，全类型土地供销比维持1.29。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大
• 按揭贷利率持续上行
• 行业库存抬升快于预期
• 行业销售回落快于预期

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，十年房地产研究经验
• 郭镇：联席首席分析师，清华大学工学硕士，七年房地产研究经验
• 李飞：资深分析师，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券发展研究中心
• 邢莘：研究助理，上海财经大学应用统计硕士，2018年加入广发证券发展研究中心
• 黄晓曦：研究助理，中山大学金融硕士，2018年加入广发证券发展研究中心

投资评级说明

• 行业评级：买入
• 公司评级：
  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上
  • 增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%-15%
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘变动幅度介于-5%～+5%
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上

联系方式

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