房地产产业债系列报告：陆续下调万达评级透露了什么？-20180108-天风证券-13页-1mb

万达评级下调总结

核心内容

2017年9月至2018年1月，万达商业地产的海外评级被标普、穆迪、惠誉三家国际评级机构相继下调，从BBB降至BB+，首次被下调至投机级。这一系列评级调整反映了国际评级机构对万达商业转型、融资渠道收紧及离岸流动性风险的担忧。

主要观点

• 转型之难：万达向轻资产模式转型后，其商业模式受到质疑，未来经营水平和造血能力可能下滑。公司通过出售资产以获取流动性，但这一行为削弱了其市场竞争力和稳定性。
• 融资收紧：2016年四季度以来，国内房地产融资渠道持续收紧，包括公司债、信托、ABS等。融资环境趋严，使得房企再融资压力增大。
• 离岸流动性风险：由于中国对外汇管制加强，万达的离岸资金来源与债务支付义务不匹配，离岸流动性风险显著上升。同时，美元加息和人民币贬值加剧了境外融资成本，提高了违约风险。

关键信息

万达评级下调历程

房企融资受限情况

房企转型战略

房企融资渠道变化

• 境内融资：受政策调控影响，新增贷款、公司债、股权融资等渠道受限。
• 境外融资：美元债发行规模创新高，但面临汇率波动、融资成本上升和外汇管制等风险。
• 其他融资：信托、ABS等融资方式有所放量，但受限于政策监管。

风险提示

• 转型风险：轻资产转型未能有效提升经营能力和现金流。
• 再融资风险：融资渠道受限，融资成本上升，再融资难度加大。
• 政策风险：房地产调控和外汇监管政策趋严，增加企业合规和运营成本。

小结

2018年房地产市场调控持续收紧，房企面临较大的融资压力和转型挑战。万达的评级下调反映了行业整体面临的转型、融资和流动性风险。尽管海外融资为房企提供了一定的资金来源，但其风险同样显著。未来，房企需在政策合规、融资结构优化和业务转型之间找到平衡，以确保财务安全和可持续发展。