房地产产业债系列报告_陆续下调万达评级透露了什么__11页_602kb

万达评级下调分析总结

核心内容

2017年9月至2018年1月，万达商业地产的海外评级被三大国际评级机构（穆迪、标普、惠誉）接连下调，首次降至投机级。此次评级下调主要源于以下几个方面的担忧：

• 商业模式转型困难：万达从重资产向轻资产转型后，其经营现金流和造血能力面临下滑风险。
• 融资渠道收紧：A股上市存在不确定性，融资成本上升，融资渠道受限。
• 离岸流动性风险：由于中国对跨境资金转移的监管加强，万达离岸现金来源与债务支付义务不匹配，导致流动性风险加剧。

主要观点

1. 转型之难

• 万达商业在转型后，其商业模式受到质疑，尤其是商业地产和零售业的经营表现不如预期。
• 轻资产转型虽减少了自持资产，但也导致公司稳定的现金流减少，缺少物业增值带来的利润补充。
• 在电商冲击和零售市场疲软的背景下，万达的商业地产是否能持续获得投资者认可存在不确定性。
• 转型过程中，新业务领域需要前期投入，短期内难以带来显著利润，而地产开发仍是主要利润来源。

2. 融资收紧

• 2016年底至2017年初，国内对房地产融资渠道进行了严格管控，公司债、股权融资、信托等融资方式受限。
• 银行贷款规模下降，房企面临资金饥渴问题，境外融资成为重要补充。
• 2017年房企美元债发行规模创新高，但融资成本上升，风险增加。
• 2018年房企债务到期量大，筹资难度增加，再融资压力进一步加剧。

3. 离岸流动性风险

• 由于境内资金出境受限，万达无法通过境内资金解决离岸债务问题，导致离岸流动性风险上升。
• 惠誉指出，万达未能成功发行境外债券，离岸资金储备不足以覆盖债务支付义务。
• 美元加息和人民币贬值背景下，境外融资成本上升，离岸债务风险敞口加大。
• 2017年底，国家发改委、外管局等监管机构对中资企业海外投资加强管控，进一步限制了房企的境外融资能力。

关键信息

评级调整原因梳理

房企融资受限政策梳理

境外融资风险

• 2017年12月，国家发改委等监管机构对中资企业境外投资加强监管，限制了房企的境外融资能力。
• 万达未能成功发行境外债券，离岸资金储备不足，面临较高的违约风险。
• 境外融资成本上升，美元加息和人民币贬值背景下，房企美元债风险敞口加大。
• 境外发债成为房企融资的重要渠道，但其可持续性存在不确定性。

风险提示

• 转型风险：房企转型方向不明确，新业务难以带来稳定现金流。
• 再融资风险：融资渠道受限，融资成本上升，债务到期压力大。
• 政策风险：国内房地产政策持续收紧，境外融资监管加强，房企面临政策不确定性。

小结

2018年，房地产行业面临严调控，房企融资渠道受限，流动性压力增大。万达商业的评级下调反映了行业整体风险上升的趋势。尽管境外融资为房企提供了新的资金来源，但在监管收紧和汇率波动的背景下，其风险敞口和融资成本都显著增加。房企若不能合理布局多元化融资渠道，实现有效的转型，将面临较大的经营和财务风险。