世邦魏理仕：2022年香港写字楼市场三年论_37页_8mb

报告摘要

香港写字楼市场三年论-2022总结

核心内容

本报告由世邦魏理仕研究部发布，分析了2019年3月至2022年3月期间香港甲级写字楼市场的变化趋势，并对未来三年（2022-2025）的写字楼市场发展进行了预测。报告指出，受全球经济衰退、新冠疫情、地缘政治紧张等因素影响，写字楼市场面临显著挑战，总租用面积减少，空置率升高，企业缩减规模成为主流趋势。然而，部分行业和企业表现出逆周期增长的迹象，尤其是法律、房地产与建筑业。

主要观点

过去三年 (2019年-2022年)

写字楼需求下降：甲级写字楼总租用面积减少了230万平方英尺，降至7,300万平方英尺，为历史最大下滑周期之一。
空置率创历史新高：全市空置面积达到960万平方英尺。
企业未大规模撤离：虽然企业缩减规模，但没有证据表明大规模迁离香港。
行业趋势：
- 物流与贸易、专业服务（法律除外）、银行与金融业：租用面积缩减幅度最大。
- 法律、房地产与建筑业：租用面积略有增长。
租户来源：
- 中资公司租用面积增长放缓。
- 美国和欧洲、中东及非洲公司的租用面积出现收缩。
去中心化趋势减缓：由于租金差距缩小、搬迁成本上升，企业从核心区搬离的意愿下降，但非核心区仍吸引部分企业。

未来三年 (2022年-2025年)

需求温和增长：预计疫情后旅行正常化将刺激跨国公司和中国内地公司对办公空间的需求，但增长速度将缓慢。
行业增长前景：
- 财富管理、医疗保健、科技和电信、建筑、共享办公中心、零售业：这些行业被视为增长潜力最大的领域。
供应潮影响：预计2022年至2024年间，将新增820万平方英尺的写字楼供应，进一步增加空置率，但也会为租户创造机会。
去中心化趋势重新启动：随着新供应的增加，企业可能会重新考虑去中心化策略。
租赁方案创新：业主将提供更灵活的租赁方案，如装修补贴和短期租约，以吸引租户。
ESG和员工健康重视：企业对可持续发展和员工健康的关注度上升，推动绿色写字楼和灵活办公模式的发展。

关键信息

总体数据

甲级写字楼数量：253座，涉及约8,260万平方英尺的总存量。
租户数量：约10,000家公司，分布在18,000多个办公场所。
租用面积变化：
- 全市甲级写字楼租用面积从8,530万平方英尺降至7,300万平方英尺。
- 空置面积从99万平方英尺攀升至420万平方英尺。

租户结构变化

公司缩减规模：948家公司缩减租用面积，合计减少约650万平方英尺。
公司扩张：839家公司增加了办公面积，新增面积为490万平方英尺。
新设机构：2,435家新公司租用680万平方英尺，低于上一周期。
行业表现：
- 银行与金融业：仍然是最大的租户群体，但整体租用面积下降。
- 保险业：租用面积下降，但九龙东成为主要租用区域。
- 房地产与建筑业：租用面积略有增长，主要受共享办公中心和本地开发商推动。
- 法律和专业服务：律师事务所租用面积略有增长，其他专业服务公司则缩减面积。
- 批发与零售、物流与贸易：受疫情影响，租用面积大幅缩减。
- 信息技术、科技和电信：租用面积缩减，但部分新设公司增加需求。

租户迁移

核心区到非核心区：企业从核心区搬迁至非核心区的面积为97.48万平方英尺，略低于前一周期。
主要迁移目的地：港岛东和九龙东成为主要搬迁目的地。
迁移来源：中环、湾仔与铜锣湾、尖沙咀为主要搬迁来源。

中资公司趋势

租用面积增长放缓：中资公司租用面积从2019年3月的990万平方英尺增加至2022年3月的990万平方英尺，增幅仅为3.5万平方英尺。
行业分布：
- 金融公司占据中资公司租用面积的50%。
- 大部分中资公司租用面积较小，不足5,000平方英尺。
区域分布：
- 大中环仍然是中资公司主要租用区域，占45%。
- 九龙东租用面积增加，成为增长较快的区域。

未来展望

2022-2025年趋势

中资企业扩张：随着社会运动结束和“十四五”规划的实施，中资企业将扩大在港业务，尤其在金融、科创、贸易与物流行业。
净需求温和增长：预计未来三年，需求将温和增长，但受灵活办公模式影响，部分企业可能进一步缩减办公空间。
多个快速增长行业：
- 财富管理：随着“跨境财富管理通”计划的实施，预计年复合增长率在6%-10%。
- 医疗保健：人口老龄化、保险覆盖扩大和内地游客回归将推动需求增长。
- 零售与批发：跨境旅游恢复后，零售总额和游客入境人数将出现反弹。
建筑及相关咨询公司：政府投资北部都会区建设，将带来大量工作机会。
科创行业：随着政策支持和科技园项目建成，科创公司将扩大业务。
共享办公中心：企业对成本控制和灵活办公模式的需求增加，将推动共享办公中心的发展。
空置率持续：预计2024年底空置率仍保持在两位数水平，但新供应将促使企业搬迁至更优质的甲级写字楼。
去中心化重拾动力：非核心区优质写字楼的增加将推动企业重新评估办公策略。
租户组合多样化：业主将更灵活地调整租户组合，以应对高企的空置率。
创新租赁方案：业主将提供更灵活的租赁方案，包括装修补贴和短期租约。
ESG和员工健康：企业将更加重视ESG和员工健康，推动绿色写字楼和灵活办公模式的发展。

结论

香港甲级写字楼市场在过去三年经历了显著的挑战，包括需求下降、空置率升高和去中心化趋势放缓。然而，随着疫情缓解、经济复苏和政策支持，未来三年写字楼市场将出现温和增长，部分行业如财富管理、医疗保健和科创行业前景乐观。业主将通过灵活租赁方案和创新策略来吸引租户，而企业也将更加关注ESG和员工健康，推动写字楼市场向更加可持续和灵活的方向发展。

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