【世邦魏理仕】2021年中国区写字楼租户调查：未来办公新常态_25页_2mb

2021年中国区写字楼租户调查总结

核心内容概述

2021年中国区写字楼租户调查显示，企业整体业务量基本持平或实现增长，疫情后办公场所需求和租赁策略发生显著变化。租户更加重视楼宇健康、空间灵活性及办公效率，同时对绿色楼宇和共享办公的接受度逐步提升。此外，租户对租赁条款的灵活性要求提高，以应对市场不确定性。世邦魏理仕基于这些趋势，为租户和投资者提供了相应的策略建议。

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主要观点

1. 业务增长与扩张意愿增强

• 业务量稳定增长：81%的受访企业表示业务量已恢复至疫情前水平或实现增长，较2020年5月调查提升28个百分点。
• 行业差异显著：科技新媒体和生命科学行业增长最为明显，分别有75%和54%的受访企业表示业务量超过疫情前水平。
• 扩张意愿强：60%的受访企业计划在未来三年内增加员工数量，其中50%预计每年增长10%或更多。

2. 办公空间需求变化

• 人均办公面积提升：49%的受访企业计划在未来两年内增加人均办公面积，远高于亚太地区平均水平。
• 工位面积偏好：60%的受访企业认为10至15平方米的人均面积较为合适。
• 共享工位接受度上升：39%的受访企业计划在部分工区采用共享工位，26%计划全面采用，以适应ABW（基于活动的办公模式）。

3. 租赁策略调整

• 扩租与升级成为主流：多数租户选择扩租或升级现有办公空间，以满足增长需求。
• 灵活租约需求增加：81%的受访企业希望租约具备灵活性，以适应业务发展变化。
• 共享办公重要性提升：14%的受访企业计划增加共享办公或商务中心的使用，16%认为其是影响选址的重要因素。

4. 健康与绿色楼宇关注度上升

• 健康成为关键考量：47%的受访企业认为楼宇健康是影响租赁决策的重要因素，较疫情前提升28个百分点。
• 健康设施配置增加：61%和53%的受访企业计划在未来三年内增加新风循环/净水过滤系统和健身设施。
• 绿色楼宇需求攀升：93%的受访企业倾向选择绿色楼宇，17%认为是否是绿色楼宇将直接影响租赁决策。

5. 办公场所功能转变

• 重视协作与连接：租户开始关注办公室的协作空间、会议设施和文化氛围，以提升团队效率。
• 空间使用效率提升：小型会议室和协作空间的需求增加，办公场所布局更强调灵活性。

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关键信息

指标	数据
业务量恢复率	81% 的企业业务量基本持平或增长
增员计划	60% 的企业计划未来三年增加员工数量
人均办公面积计划	49% 的企业计划未来两年增加人均办公面积
共享工位接受度	39% 的企业计划部分采用共享工位，26%计划全面采用
绿色楼宇选择率	93% 的企业倾向选择绿色楼宇
共享办公使用意愿	14% 的企业计划增加共享办公使用，16%视其为选址关键因素
租约灵活性需求	81% 的企业希望获得更灵活的租期
健康设施配置率	61% 和 53% 的企业计划增加新风/净水系统和健身设施
一线城市扩张意愿	90% 的金融企业希望在北京、上海、深圳扩张

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行业分析

金融业

• 扩张意愿强：71% 的受访企业计划在一线城市增加员工数量。
• 健康关注度高：36% 的企业视健康要素为选址决定性因素之一。
• 承租能力强：57% 的企业计划升级到更高品质楼宇。

科技新媒体

• 扩张意愿最强：75% 的企业计划增加员工数量，50% 预计年增速超过10%。
• 自建与购置意愿：50% 的企业计划自建总部，25% 计划购置现楼。
• 设施灵活性需求：60% 的企业认为空调灵活运行时间很重要。

专业服务业

• 健康关注度高：所有受访企业倾向于绿色楼宇，10% 愿意为此支付租金溢价。
• 升级意愿强：三分之一的受访企业计划未来三年升级物业。

制造业

• 整合与去中心化：70% 以上的受访企业计划采用整合或去中心化策略。
• 健康配置重视：90% 的企业认为楼宇健康配置是选址决定性因素之一，其中三分之二为外资企业。

生命科学

• 扩张意愿强：75% 的企业计划增加员工数量，50% 预计年增速超过10%。
• 研发人员增加：50% 的企业计划增加研发类员工。
• 搬迁至新兴商务区：四分之三的企业计划搬迁至新兴商务区。

零售业

• 扩张意愿较低：56% 的企业预计未来三年员工规模不变。
• 关注健康设施：67% 的企业认可健康设施的重要性。
• 租约灵活性需求高：三分之一的企业关注提前解约权和转租权，五分之一考虑售后回租。

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对租户与投资者的建议

租户建议

• 推进房地产策略：抓住市场空置率较高的机会，积极扩张。
• 增加租约灵活性：在新租约中加入灵活条款，如提前解约权、转租权等。
• 优化办公空间配置：提升协作空间和健康设施，适应ABW模式。
• 关注ESG目标：将绿色楼宇和健康办公纳入企业ESG战略。

投资者建议

• 关注市场动向：为周期性机会做好准备，灵活调整投资策略。
• 聚焦增长行业：优先考虑科技新媒体和生命科学行业。
• 提升楼宇品质：满足租户对新楼和核心商务区的升级需求。
• 增加科技投入：引入清洁机器人、智能照明和租户体验软件。
• 配置健康设施：提升楼宇健康属性，争取LEED和WELL认证。
• 提供共享办公：在楼宇内配置共享办公空间或装修房，以丰富收入来源。

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调查背景

• 调查时间：2021年7月1日启动，8月31日截止。
• 调查范围：全国范围内共收到70份有效回复。
• 受访企业分行业占比：数据涵盖科技新媒体、金融、专业服务、制造业、生命科学及零售业等主要行业。

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联系人信息

大中华区顾问及交易服务部

• 莫非：董事总经理，luke.moffat@cbre.com.cn
• 张越：华东区办公楼部负责人，fion.zhang@cbre.com.cn
• 张冀苏：华北区租户负责人，rayman.zhang@cbre.com.cn
• 王一茜：华北区业主租赁负责人，abby.wang@cbre.com.cn
• 宋海燕：京西办公室负责人，linda.song1@cbre.com
• 王晓晨：杭州办公楼部负责人，xiaochen.wang@cbre.com
• 程志文：广州办公楼部负责人，ivan.ching@cbre.com
• 吴洋：深圳办公楼部负责人，kitty.wu@cbre.com
• 刘承阳：南京办公楼部负责人，windsor.liu@cbre.com
• 黄璐：成都办公楼部负责人，jennifer.huang1@cbre.com
• 孙奇：郑州/西安办公楼部负责人，steve.sun@cbre.com

中国区研究部

• 谢晨：研究部负责人，Sam.xie.@cbre.com
• 胡乐毅：董事，Shirley.hu@cbre.com
• 吴祎仪：高级分析师，Joey.wu@cbre.com

全球研究团队

• Richard Barkham：全球首席经济学家，Richard.barkham@cbre.com
• Henry Chin：亚太区研究负责人，Henry.chin@cbre.com.hk
• Neil Blake：全球预测与分析负责人，Neil.blake@cbre.com

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免责声明

本报告内容基于世邦魏理仕中国区写字楼租户调查结果，旨在提供市场趋势分析和策略建议，不构成任何投资或决策的直接依据。