2022-10-18-世邦魏理仕-2022年香港写字楼市场三年论_37页_8mb

未来城市：演化·蜕变 香港写字楼市场三年论 - 2022总结

核心内容

本报告由世邦魏理仕研究部发布，总结了2019年至2022年期间香港甲级写字楼市场的主要趋势，并对未来三年（2022-2025）的写字楼市场进行了预测。主要内容包括：

• 写字楼需求下降：由于新冠疫情、经济衰退、社会动荡等因素，甲级写字楼租用面积大幅减少，达230万平方英尺。
• 空置率创新高：全市空置面积达960万平方英尺，是历史最高水平。
• 企业缩减规模：超过900家公司缩减办公空间，其中本地公司最为积极。
• 行业趋势分化：部分行业如法律、房地产与建筑业出现净增长，而物流与贸易、专业服务（法律除外）和银行与金融业则大幅缩减。
• 中资公司表现：中资公司租用面积增长放缓，但仍为市场的重要组成部分。
• 去中心化趋势放缓：由于租金差距缩小、搬迁成本上升，企业从核心区搬离的势头减弱。
• 未来展望：随着旅行正常化、新政策出台和新供应增加，写字楼市场将出现温和增长，去中心化趋势或将重新启动。

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主要观点

过去三年（2019-2022）趋势

• 租用面积减少：甲级写字楼总租用面积从8,260万平方英尺降至7,300万平方英尺。
• 行业缩减显著：物流与贸易、专业服务（法律除外）和银行与金融业的缩减幅度最大，分别下降11.8%、14.4%和2.8%。
• 中资公司增长放缓：中资公司租用面积仅增加3.5万平方英尺，远低于前一周期。
• 去中心化趋势受阻：企业从核心区搬迁至非核心区的面积仅为97万平方英尺，较前一周期略有下降。
• 灵活办公兴起：企业开始采用灵活办公模式，推动对共享办公空间的需求。

未来三年（2022-2025）展望

• 需求温和增长：预计需求将缓慢增长，主要由财富管理、医疗保健、零售与批发等行业带动。
• 空置率维持高位：预计2022-2024年新增820万平方英尺的供应，空置率可能保持在两位数。
• 去中心化趋势重拾动力：随着新写字楼供应增加，非核心区可能吸引更多企业。
• 租户组合多样化：业主将更灵活地调整租户组合，吸引医疗保健、教育等小型但增长迅速的行业。
• ESG与员工健康重视：企业将更加关注绿色建筑和员工健康，推动写字楼租赁合同的变革。

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关键信息

需求驱动因素

• 经济衰退：导致大多数企业缩减规模，尤其是物流与贸易、专业服务（法律除外）和银行与金融业。
• 疫情与隔离措施：抑制了企业扩张和新设机构的租赁需求。
• 成本因素：高租金和搬迁成本使企业更倾向于保留核心区办公空间。
• 工作模式变化：灵活办公和远程办公模式推动对共享办公空间的需求。

租户动向

• 公司缩减：948家公司缩减办公面积，合计减少约650万平方英尺。
• 公司扩张：839家公司扩租，新增490万平方英尺，但数量和面积均低于前一周期。
• 新设机构：2,435家新设机构，租用面积680万平方英尺，远低于前一周期的3,116家。
• 中资公司：1,161家中资公司租用甲级写字楼，占全市租用面积的13.5%。

区域变化

• 核心区：中环、湾仔与铜锣湾、尖沙咀，是传统办公区，但空置率上升，租金差距缩小。
• 非核心区：九龙东、港岛东等区域吸引部分企业搬迁，尤其是保险和房地产行业。
• 去中心化：尽管趋势放缓，但部分企业仍选择迁往非核心区，尤其是中资公司。

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行业分析

银行与金融业

• 总租用面积：从2,120万平方英尺减少至2,060万平方英尺。
• 缩减趋势：美国和欧洲、中东及非洲地区的金融公司缩减面积，中资公司扩租。
• 分布变化：港岛东和九龙东成为主要扩张区域，中环面积减少显著。

保险业

• 总租用面积：从520万平方英尺减少至500万平方英尺。
• 缩减趋势：外资保险企业缩减面积最大，中资公司扩租。
• 区域变化：九龙东成为保险业的主要租用区域。

房地产与建筑业

• 总租用面积：从730万平方英尺增长至750万平方英尺。
• 行业增长：主要由共享办公中心和房地产开发商推动。
• 区域变化：九龙东成为增长最快区域。

法律与专业服务

• 法律：总租用面积小幅增长，但整体缩减趋势。
• 专业服务：大部分公司缩减面积，但部分行业如会计和咨询公司表现略有改善。

批发与零售、物流与贸易业

• 总租用面积：从1,190万平方英尺减少至1,070万平方英尺。
• 缩减趋势：本地公司缩减面积最多，供应链中断和消费能力下降是主要原因。
• 区域变化：港岛东和九龙东成为主要租用区域。

信息技术、科技与电信业

• 总租用面积：从31.91万平方英尺缩减至28.02万平方英尺。
• 缩减趋势：主要由美国和欧洲、中东及非洲公司的缩减带动。
• 区域变化：港岛东缩减面积最大，九龙区有小幅增长。

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总结

• 挑战与机遇并存：疫情和经济衰退对写字楼市场造成重大冲击，但新政策、新供应和新趋势为市场提供增长机会。
• 行业分化明显：不同行业对写字楼需求差异显著，部分行业逆势增长。
• 去中心化趋势：虽然过去三年放缓，但未来可能因新供应和企业策略调整而重拾动力。
• 灵活办公与ESG：企业对灵活办公和绿色建筑的重视将影响未来租赁模式。
• 中资公司角色：中资公司在市场中扮演重要角色，尽管扩张速度放缓，但仍为市场提供稳定需求。

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附录信息

• 本报告包含交互式数据指示板，提供更深入的市场分析。
• 数据来源：世邦魏理仕租户表和桌面研究。
• 报告涵盖253座甲级写字楼，约8,260万平方英尺的写字楼空间。

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联系方式

• 香港研究部：陈锦平、陈永莹、梁启康、邓仲楠
• 亚太区研究部：金纬博士、蔡咏嘉、姚思翰、陈秀珍、孔丽诗、陈洁莹
• 写字楼服务：冯慧诗