世邦魏理仕：2021年中国区写字楼租户调查_25页_2mb

2021年中国区写字楼租户调查总结

核心内容概述

本报告由世邦魏理仕研究部发布，基于2021年7月至8月期间收集的70份有效问卷，分析了中国区写字楼租户在疫情后的租赁趋势与策略变化。报告指出，疫情虽带来挑战，但整体经济与商务活动已呈现复苏迹象，企业对写字楼的需求持续增长，且更关注楼宇健康、灵活办公空间及租约灵活性等新趋势。

主要观点与关键信息

1. 业务增长与扩张意愿

• 业务量稳定或增长：81%的受访企业表示公司业务量已基本持平或实现增长，较疫情前提升28个百分点。
• 行业差异显著：科技与生命科学行业增长最快，其中54%的科技新媒体企业及100%的生命科学企业表示经营状况超过疫情前。
• 员工扩张计划：60%的受访企业计划在未来三年增加员工数量，其中半数企业预计每年增长10%或更多。
• 职能增员重点：销售团队和研发部门是企业增员的重心，尤其是科技新媒体企业，70%计划增加研发类人才。

2. 办公空间需求变化

• 人均办公面积增加：49%的受访企业计划在未来两年增加人均办公面积，远高于亚太区平均水平。
• 理想工位面积：60%的企业认为10至15平方米的人均面积较为合适。
• 共享工位趋势：39%的企业计划在部分工区采用共享工位，26%计划全部采用，以适应ABW（基于活动的办公模式）。

3. 租赁策略调整

• 扩租与升级趋势明显：多数企业选择扩租或升级，2021年前三季度扩租交易占比较2020年增长12%，较2019年增长33%。
• 租约灵活性提升：81%的受访企业希望租约具备灵活性，如弹性租期、提前解约权及转租权等。
• 共享办公需求上升：14%的企业计划增加共享办公或商务中心的使用，16%认为其是影响选址的重要因素。

4. 健康与绿色楼宇关注度提升

• 楼宇健康成为关键考量：47%的受访企业认为楼宇健康是影响租赁决策的重要因素，较疫情前提升28个百分点。
• 健康设施配置增加：61%和53%的受访企业计划增设新风循环/净水过滤系统和健身空间，近半数计划增加无接触设施。
• 绿色楼宇需求攀升：93%的受访企业倾向选择绿色楼宇，17%认为其直接影响租赁决策。LEED认证楼宇的年去化率较疫情前提升2.3个百分点。

5. 办公场所策略转变

• 协作空间与使用效率：疫情促使企业重新思考办公室的功能，强调协作、连接与文化（3C）的重要性。
• 小型会议室需求增长：随着线上会议普及，小型会议室成为租户更关注的配置。
• 空间布局灵活性：租户更重视空间的多功能性与灵活性，如协作空间可用于员工沟通、客户洽谈等。

分行业分析

对租户与投资者的建议

租户建议：

• 推进房地产策略：积极把握市场机会，关注供需变化，灵活调整办公布局。
• 提升租约灵活性：在新租约中增加弹性条款，如灵活租期、提前解约权等。
• 关注楼宇健康与绿色认证：优化办公环境，提升员工满意度，与ESG目标一致。
• 采用灵活办公模式：结合远程办公与共享工位，提高空间使用效率。

投资者建议：

• 关注市场动向：为周期性机会做好准备，优先布局增长潜力大的行业与城市。
• 加强楼宇升级：满足租户对高品质、健康配置的需求，推动再中心化与新兴商务区发展。
• 提供共享办公与灵活租约：增强楼宇吸引力，拓展收入来源。
• 引入科技与绿色设施：如清洁机器人、智能照明、LEED/WELL认证等，提升租户体验。

调查背景

• 调查时间：2021年7月1日至8月31日。
• 调查范围：全国范围内，涵盖科技新媒体、金融、专业服务、制造业、生命科学及零售业等。
• 受访者数量：共收到70份有效问卷。

联系人信息

大中华区顾问及交易服务部

• 莫非（Luke Moffat）：董事总经理，luke.moffat@cbre.com.cn
• 张越（Fion Zhang）：华东区办公楼部负责人，fion.zhang@cbre.com
• 张冀苏（Rayman Zhang）：华北区租户负责人，rayman.zhang@cbre.com
• 王一茜（Abby Wang）：华北区业主租赁负责人，abby.wang@cbre.com
• 宋海燕（Linda Song）：京西办公室负责人，linda.song1@cbre.com
• 王晓晨（Xiaochen Wang）：杭州办公楼部，xiaochen.wang@cbre.com
• 程志文（Ivan Ching）：华南区办公楼部负责人，ivan.ching@cbre.com
• 吴洋（Kitty Wu）：深圳办公楼部负责人，kitty.wu@cbre.com
• 刘承阳（Windsor Liu）：南京办公楼部负责人，windsor.liu@cbre.com
• 黄璐（Jennifer Huang）：成都办公楼部，jennifer.huang1@cbre.com
• 孙奇（Steve Sun）：郑州/西安办公楼部负责人，steve.sun@cbre.com

中国区研究部

• 谢晨（Sam Xie）：研究部负责人，sam.xie@cbre.com
• 胡乐毅（Shirley Hu）：董事，shirley.hu@cbre.com
• 吴祎仪（Joey Wu）：高级分析师，joey.wu@cbre.com

全球研究团队

• Richard Barkham（Ph.D., MRICS）：全球首席经济学家，richard.barkham@cbre.com
• Henry Chin（Ph.D.）：亚太区研究负责人，henry.chin@cbre.com.hk
• Neil Blake（Ph.D.）：全球预测与分析负责人，neil.blake@cbre.com

免责声明

本报告基于世邦魏理仕研究部的调查数据，旨在提供市场趋势与策略建议，不构成投资或决策的直接依据。