20171107-首创证券-房地产行业周报_盈利短期修复_把握分化机遇_25页_3mb

房地产行业周报总结（2017年11月30日-11月5日）

核心内容

本报告为首创证券发布的房地产行业周报，分析了2017年11月30日至11月5日期间房地产市场的主要动态、板块表现及投资建议。整体来看，房地产行业在该周表现中性，市场成交量和土地市场均出现一定程度的波动，但盈利有所修复，行业分化趋势明显。

主要观点

• 市场成交量下降：新房和二手房成交均出现同比和环比双降，反映市场整体需求疲软。
• 库存去化周期小幅改善：商品房可售面积同比减少，但环比略有增加，去化周期下降，显示市场去化能力略有增强。
• 土地市场活跃度提升：土地成交金额同比大幅增长，表明市场对土地的需求仍较为旺盛。
• 行业盈利短期修复：前3季度中信地产板块营收增长放缓，但归母净利增长略高于去年同期，毛利率和净利率均有提升，显示行业盈利状况有所改善。
• 结构性分化持续：一线房企盈利质量优于中小房企，龙头公司市场占有率和品牌溢价能力较强，抗风险能力相对较好。

关键信息

1. 市场动态

• 新房成交：

  • 重点覆盖的68个大中城市新房合计成交610.08万平米，同比减少16.6%，环比减少2.02%。
  • 一线城市新房成交同比减少36.76%，二线城市减少12.56%，三线城市减少12.99%。
  • 北京、上海、广州、深圳等一线城市成交均出现明显下滑。
  • 部分二线城市如东莞、襄阳、泰州等成交量有所回升。

• 二手房成交：

  • 重点覆盖的21个大中城市二手房合计成交91.09万平米，同比减少58.88%，环比减少32.28%。
  • 一线城市二手房成交同比减少75.21%，二线城市减少48.78%，三线城市减少62.16%。
  • 部分城市如南宁、常州、芜湖等成交量有所回升。

• 库存去化：

  • 重点覆盖的29个城市商品房可售面积合计14181.69万平米，同比减少10.92%，环比增加0.13%。
  • 去化周期为73.7周，较上上周减少0.08周，显示去化速度略有加快。

• 土地市场：

  • 百大城市年初至今土地成交总价613.47亿元，较去年全年平均水平增加34.24%。
  • 土地成交面积和金额均同比增加，但成交均价和溢价率略有波动。
  • 一线城市土地成交均价较高，但成交面积同比减少，二线城市成交面积增长较快。

2. 板块表现

• 中信地产板块：上周全周下跌1.92%，相对沪深300超额收益为-1.19pct，在29个中信一级行业中排名第10。
• 细分板块表现：住宅、商业、园区和服务商板块均出现不同程度下跌，其中商业板块跌幅最大。
• 个股表现：部分个股如世联行、北京城建、张江高科等表现较好，具有市场扩张或政策受益的潜力。

3. 投资建议

• 关注龙头房企：万科、招商、保利等公司凭借市场占有率和品牌溢价能力，在小周期内具有较强的相对优势。
• 关注优质商业地产运营商：如陆家嘴、中国国贸，虽然财务表现不及预期，但具有抗周期性和稳定的租金回报。
• 关注房地产服务商：世联行等公司直接受益于租赁市场建设提速。
• 关注区域国资开发商：如北京城建、张江高科、南京高科等，间接受益于政府租赁项目代建和运营。

行业热点

• 房地产税改革：财政部提出深化税收制度改革，推进房地产税立法，按评估值征收，适当降低建设、交易环节税费负担。
• 公积金使用情况：2017年9月全国缴存公积金1637亿元，提取1150亿元，发放个人住房贷款779亿元。
• 信息披露指引：深交所发布房地产上市公司信息披露指引，要求房地产业务占比高的公司加强信息披露。
• 反洗钱政策：三部门联合加强房地产领域反洗钱工作，规范购房融资行为，加强资金审核和分类管理。

图表目录（摘要）

• 图表1：68城新建商品房成交汇总
• 图表2：68城新建商品房成交
• 图表3：一线城市新建商品房成交
• 图表4：二线城市新建商品房成交
• 图表5：三线城市新建商品房成交
• 图表6：北京新建商品房成交
• 图表7：上海新建商品房成交
• 图表8：广州新建商品房成交
• 图表9：深圳新建商品房成交
• 图表10：21城二手房成交汇总
• 图表11：21城二手房成交
• 图表12：一线城市二手房成交
• 图表13：二线城市二手房成交
• 图表14：三线城市二手房成交
• 图表15：29城商品房可售面积及去化周期
• 图表16：29城商品房可售面积及去化周期
• 图表17：一线城市商品房可售面积及去化周期
• 图表18：二线城市商品房可售面积及去化周期
• 图表19：三线城市商品房可售面积及去化周期
• 图表20：百城土地供应及挂牌均价
• 图表21：百城土地供应
• 图表22：一线城市土地供应
• 图表23：二线城市土地供应
• 图表24：三线城市土地供应
• 图表25：百城土地成交面积
• 图表26：百城土地成交金额
• 图表27：百城土地成交
• 图表28：百城土地成交均价及溢价率
• 图表29：一线城市土地成交
• 图表30：一线城市土地成交均价及溢价率
• 图表31：二线城市土地成交
• 图表32：二线城市土地成交均价及溢价率
• 图表33：三线城市土地成交
• 图表34：三线城市土地成交均价及溢价率

总结

整体来看，房地产行业在短期内受益于盈利修复，但市场成交量和土地市场均出现一定程度的下滑。行业分化趋势明显，龙头公司和优质商业地产运营商仍具投资价值，同时租赁市场建设提速为房地产服务商带来发展机遇。建议投资者关注具备较强市场占有率和品牌溢价能力的房企，以及受益于政策和市场变化的细分板块。