20210207-天风证券-房地产销售周报_1月多地二手房新增挂牌量增价涨_一线城市住房信贷管理趋严_18页_1mb

房地产行业周报总结（2021年02月07日）

核心内容概述

2021年1月，中国房地产市场呈现分化态势。一手房成交量环比上升，但不同城市表现不一，而二手房市场则出现环比下降但累计同比上升的趋势。整体来看，市场在政策调控和供需关系的双重影响下，呈现出结构性调整的特征。同时，政策层面加强了对住房信贷和租赁市场的管理，房地产企业融资行为也受到关注，部分房企通过发行债券等方式优化财务结构。

主要观点

一手房市场

• 本周36大城市一手房合计成交4.23万套，环比上升4.59%，累计同比上升64.06%。
• 一线城市一手房成交环比上升5.66%，累计同比上升125.62%；二线城市环比下降2.94%，累计同比上升39.57%；三线城市环比上升16.62%，累计同比上升72.08%。
• 北京、上海、广州、深圳等一线城市中，北京环比下降65.15%，深圳环比下降13.52%；上海和广州则分别上升58.96%和36.83%。
• 一线城市去化周期较短，而部分三四线城市去化周期较长。

二手房市场

• 本周11个城市二手房合计成交1.48万套，环比下降8.49%，累计同比上升57.09%。
• 一线城市二手房成交环比下降11.95%，二线城市下降7.96%，三线城市则大幅上升23.22%。
• 上海、重庆、杭州、北京等城市新增挂牌量明显增长，而北方城市如廊坊、大连、天津、青岛挂牌量持续下降。
• 除南京外，其他重点城市二手房挂牌均价均环比上涨，反映出业主对市场预期增强。

库存与去化周期

• 截至统计日，全国14大城市住宅可售套数为51.55万套，去化周期为23.8周，环比下降26.25%。
• 一线城市可售套数环比下降58.48%，二线城市上升1.15%，三线城市上升0.76%。

关键信息

政策动态

• 北京、上海、深圳等地加强住房信贷管理，严查信贷资金违规流入房地产市场。
• 上海出台措施整顿租房市场，规范租金贷业务，防止“高进低出”和“长收短付”行为。
• 政策趋严推动行业“因城施策”，维持刚需购房优惠，控制炒房行为。

投资建议

• 行业评级：强于大市（维持评级）。
• 推荐企业：
  • 优质龙头：万科、保利、金地、融创、龙湖、招商。
  • 优质成长：金科、中南、阳光、新城、华润、旭辉、龙光。
  • 优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、融创服务、新城悦、永升生活、绿城服务。
  • 低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝。

风险提示

• 政策变化不及预期。
• 房屋销售不及预期。
• 疫情二次反弹。

重点公司动态

房企销售简报

• 万科：1月合同销售金额约714.7亿元，销售面积398.6万平方米。
• 保利发展：1月销售金额25.3亿元，票面利率为3.68%和3.98%。
• 金地集团：1月销售金额242.7亿元，销售面积101.4万平方米。
• 中南建设：1月销售金额136亿元，销售面积102.1万平方米，同比分别增长128.7%和123.6%。
• 金科股份：1月销售金额约111.97亿元，提供67.15亿元担保。
• 旭辉控股：1月销售金额约162.2亿元，销售面积990,400平方米。
• 中梁控股：1月销售金额约138亿元，销售面积1,107,000平方米。
• 龙光集团：1月销售金额约160.1亿元，同比上升162.8%。
• 时代中国控股：1月销售金额约82.8亿元。
• 佳兆业集团：1月销售金额约82.54亿元，同比上升99.5%。
• 雅居乐：1月预售金额约110.3亿元，销售面积73.0万平方米。
• 中国恒大：1月销售金额581.2亿元，同比上升43.3%。
• 碧桂园：1月销售金额约403.2亿元，销售面积456万平方米。
• 新城控股：1月销售金额约166.39亿元，同比上升48.51%。

债券发行与融资动态

• 南山控股：1月29日竞得地块，成交金额12.07亿元。
• 时代邻里：预计2020年净利润增长140%及90%。
• 美的置业：发行15.2亿元公司债券，票面利率4.40%和4.60%。
• 华发集团：拟发行10亿元中期票据，票面利率4.32%。
• 金地商置：1月合约销售总额约44.89亿元。
• 融信中国：1月合约销售金额约122.96亿元。
• 景瑞控股：1月合约销售金额约28.22亿元。
• 融创中国：预计2020年归属股东净利润同比增长超35%，净负债率低于100%。
• 招商积余：发行15亿元中期票据，票面利率3.87%。
• 我爱我家：解除限售股份可上市流通1.17亿股。
• 中交地产：为厦门润悦提供股东借款续借，金额不超过2.19亿元。
• 首开股份：控股子公司申请15亿元房地产开发贷款。
• 栖霞建设：拟发行4.8亿元超短期融资券，用于置换存量融资。
• 阳光城：发行5.8亿元中期票据，票面利率6.92%。
• 中国铁建房地产：发行公司债券，票面利率3.95%。
• 中国海外宏洋：1月合约销售金额52.79亿元，同比上升86.9%。
• 中国海外发展：1月合约销售金额约270.18亿元，同比上升33.3%。
• 雅戈尔：回购1.88亿股，支付资金总额13.5亿元。

总结

2021年1月，房地产市场呈现分化趋势，一手房成交环比上升，但城市间差异显著；二手房市场整体环比下降，但累计同比上升，且部分城市挂牌量增长显著。政策层面加强了对信贷和租赁市场的管控，推动“因城施策”常态化。房企融资行为受到关注，部分公司通过发行债券等方式优化财务结构，整体行业风险溢价率有望下降。投资建议中，重点推荐优质龙头、成长型房企及物管企业，同时提示政策和市场风险。