20180606-申万宏源研究_香港_-世茂房地产-00813.HK-销售增速稳健_但大幅买地推动负债续升_10页_1mb

报告摘要

世茂房地产 (813:HK) 公司研究报告总结

核心内容

世茂房地产在2018年展现出稳健的销售增长，同时在土地储备方面持续扩张，但负债水平亦随之上升。公司计划通过出售酒店资产来优化财务结构，同时维持中性评级。

主要观点

销售表现：世茂房地产在2018年前四个月实现合约销售额410亿元，同比增长53%；合约销售面积同比增长57%至250万平米，销售均价小幅下降2.2%至16029元/平米。
销售预测：预计5月合约销售额将突破100亿元，6月可能刷新月销售新高至200亿元，上半年合约销售额预计达700亿元，同比增长55%。
全年目标：公司全年合约销售目标为1400亿元，上半年完成率已达50%。
土地储备：公司2017年新增51个项目，拿地权益金额达680亿元。2018年前五个月新增超过35个项目，拿地权益金额达260亿元，同比增长120%。
土储规模：公司总土储达4800万平米，覆盖约50个城市，平均土地成本为5100元/平米，占销售均价的32%。
融资情况：截至2017年底，公司总有息负债为920亿元，净负债为590亿元，净负债率升至63%。2018年公司预计回款率维持80%左右，净负债和净负债率可能继续上升。
融资活动：公司于2018年1月发行5亿美元5.2%七年期优先票据，3月发行9.5亿元人民币5.73%三年期票据；其全资子公司在上海发行15亿元人民币中期票据。
外债结构：公司外债占总债务的43%，其中一半进行了对冲。
酒店资产出售：公司出售上海佘山深坑酒店资产，总代价为7.8亿元，为后续出售酒店资产铺路。酒店资产按历史成本计价，存在低估风险。
酒店出售计划：公司计划打包出售30-40%的酒店资产，预计在2018年下半年完成，可能伴随特别股息或股份回购。

关键信息

财务指标：
- 2018年每股核心净利预测为2.62元，同比增长21%。
- 2019年预测为3.21元，同比增长23%。
- 2020年预测为3.73元，同比增长16%。
- 每股净资产值从26.28港元上调至28港元。
- 2018年市盈率（PE）为8.3倍，市净率（PB）为1.1倍。
- 目标价从21.02港元上调至22.4港元，目标价折价率为20%。
评级与风险：公司维持中性评级（Hold），主要风险为再融资难度增加。