20171222-申万宏源研究_香港_-彩生活-01778.HK-收购万达物业管理_维持买入评级_9页_1mb

彩生活服务集团研究报告总结

核心内容

彩生活服务集团（1778:HK）于2017年11月宣布以20亿元人民币收购万达物业管理100%股权，交易预计于2018年初完成。公司同时宣布以折让6%的价格配售最多8725万股，筹集4.3亿元港币，以维持其公众持股比例。分析师维持公司买入评级，并将目标价从6.90港元上调至7.25港元。

主要观点

• 收购万达物业管理：该交易是公司战略转型的重要一步，有助于增强其在物业管理领域的市场份额和盈利能力。
• 财务预测上调：基于收购预期，分析师将2018-2019年的每股核心净利预测值分别上调至0.43元和0.49元，同比增长分别为32%和14%。
• 估值提升：公司2018年目标估值为15倍PE，高于历史平均估值12.8倍，目标价上调至7.25港元，较当前价格有约34.5%的上行空间。
• 基本面稳健：截至2017年11月末，公司总管理面积达到9亿平米，其中自管面积4.3亿平米，小股操盘模式下的服务面积4.7亿平米，已完成全年目标。增值服务板块的利润贡献比例从2017年中30%提升至2017年末35%。
• 平台发展迅速：线上服务平台“彩之云”注册用户数量达900万，较2017年中期增长约125%。平台成交金额（GMV）累计达45亿元，较2017年上半年增长约87.5%。

关键信息

收购细节

• 收购价格：20亿元人民币，与2016年8月花样年收购万达物业管理的价格一致。
• 目标资产：涉及132个项目，总面积达6400万平方米，主要集中在二三线城市的中心区域。
• 管理分工：
  • 住宅物业由开元国际管理
  • 商业物业由美易家管理
• 财务表现：2017年上半年实现税后利润1.29亿元，较2016年上半年亏损540万元显著改善。

支付方式

• 股份发行：发行23.15亿股，每股5.10港元，折让约5%。
• 现金支付：剩余10亿元以现金支付。
• 公众持股：配售8725万股，每股5.00港元，折让约6%，以维持公众持股比例。

估值与市场表现

• 当前PE：11倍2018年预测PE，低于行业平均18倍。
• 目标PE：15倍2018年预测PE，较历史平均12.8倍有所提升。
• 市场对比：
  • 绿城服务（2869:HK）PE达26倍，且股价年内上涨120%。
  • 公司估值相对合理，具备增长潜力。

财务数据概览

增值服务与平台发展

• 增值服务：利润贡献比例提升至35%，预计未来将继续增长。
• 线上平台：
  • 注册用户达900万
  • 平台成交金额（GMV）达45亿元
• 垂直应用合作：包括E能源、E停车、E租房、E理财等业务，均实现快速发展。

股权结构变化

• 发行股份后：
  • Fantasia持股比例从72.41%降至66.57%
  • 公众持股比例从27.46%降至20.80%
• 配售股份后：
  • 公众持股比例进一步降至20.80%

财务健康度

• 现金流：2017年预计经营现金流为592亿元人民币，投资和融资活动现金流分别为-690亿元和216亿元。
• 资产负债率：2017年预计负债总额为3052亿元，总权益为1746亿元。

结论

分析师认为，尽管收购导致股权稀释，但万达物业管理的盈利贡献将抵消该影响。公司基本面稳健，估值合理，未来增长潜力大，因此维持买入评级。