收购万达物业，提升高端布局总结
核心内容
彩生活（1778.HK）宣布以20.1亿元人民币从母公司收购万达物业，该交易包括深圳市幸福万象投资合伙企业100%的合伙权益及万象美物业管理有限公司。收购旨在增强公司在高端物业管理领域的布局，并通过整合母公司旗下美易家品牌，进一步拓展商业物业领域的服务能力。
主要观点
- 交易方式：彩生活将通过自有资金、承接债务、其他借贷或融资方式支付交易对价，具体安排将在后续公告中披露。
- 标的资产质量：万达物业拥有优质资产，包括已签约面积4285万平米和拟签约面积2122万平米，合计约6406万平米。其商业类物业盈利能力强劲，17年上半年税后利润达1.28亿元，基本实现管理层提出的17年净利润翻五倍的目标。
- 高端物业覆盖：公司原有管理面积以中端及中低端住宅为主，此次收购后高端物业占比将提升至约10%，有助于提升整体盈利能力和增值服务推广效率。
- 商业物业协同：母公司旗下美易家专注于商业物业管理，此次收购将加强双方在商业物业领域的协同效应，为未来业务拓展奠定基础。
- 财务预测：公司预计2018年收购标的将为净利润贡献约3亿元。根据最新预测，2017-19年经调整EPS分别为0.24、0.36、0.48元，目标价为7港元，维持“买入”评级。
关键信息
收购影响
- 交易金额：20.1亿元人民币
- 收购标的：深圳市幸福万象投资合伙企业100%的合伙权益及万象美物业管理有限公司
- 业务类型：住宅、商业（办公楼、商铺）物业
- 收购后目标：高端物业占比提升至约10%
业绩表现
- 收入增长：2015-2017年收入分别为823,576千元、1,342,069千元、1,786,454千元，年均增长率分别为111.6%、63.0%、33.1%。
- 净利润增长：2015-2017年净利润分别为168,438千元、187,785千元、225,852千元，年均增长率分别为21.4%、18.3%、22.2%。
- 经调整净利润：2015-2017年经调整净利润分别为252,757千元、266,785千元、266,592千元，年均增长率分别为45%、6%、0%。
- ROE：2015年为14%，2017年为14.8%，预计2018年将提升至21.3%。
估值指标
- PE：2015年18.5倍，2016年16.4倍，2017年18.1倍，2018年12.1倍，2019年9.2倍。
- PB：2015年3.4倍，2016年2.9倍，2017年2.4倍，2018年2.0倍，2019年1.6倍。
- EV/EBITDA：2015年15.5倍，2016年11.1倍，2017年8.1倍，2018年5.5倍，2019年4.1倍。
- EV/EBIT：2015年17.2倍，2016年12.8倍，2017年9.0倍，2018年5.9倍，2019年4.3倍。
- EV/NOPLAT：2015年23.7倍，2016年17.7倍，2017年12.4倍，2018年8.1倍，2019年6.0倍。
风险提示
附录信息
财务数据概览
| 年份 |
营业收入（千元） |
净利润（千元） |
经调整净利润（千元） |
| 2015 |
823,576 |
168,438 |
252,757 |
| 2016 |
1,342,069 |
187,785 |
266,785 |
| 2017E |
1,786,454 |
225,852 |
266,592 |
| 2018E |
2,042,703 |
384,150 |
398,680 |
| 2019E |
2,355,371 |
494,174 |
525,909 |
资产负债表
| 项目 |
2015（千元） |
2016（千元） |
2017E（千元） |
2018E（千元） |
2019E（千元） |
| 总资产 |
2,719,156 |
4,022,608 |
4,078,161 |
4,266,150 |
4,575,851 |
| 流动负债合计 |
1,073,575 |
1,281,957 |
1,238,529 |
1,255,902 |
1,274,674 |
| 股东权益合计 |
1,300,732 |
1,532,472 |
1,796,428 |
2,232,021 |
2,787,926 |
现金流量表
| 项目 |
2015（千元） |
2016（千元） |
2017E（千元） |
2018E（千元） |
2019E（千元） |
| 经营活动产生的现金流量净额 |
238,733 |
321,795 |
383,936 |
525,285 |
635,909 |
| 投资活动产生的现金流量净额 |
(901,446) |
(614,697) |
(81,636) |
(65,067) |
(75,551) |
| 筹资活动产生的现金流量净额 |
395,160 |
628,261 |
(302,079) |
(315,094) |
(308,495) |
关键指标
| 指标 |
2015 |
2016 |
2017E |
2018E |
2019E |
| 收入增长率 |
111.6% |
63.0% |
33.1% |
14.3% |
15.3% |
| 净利润增长率 |
21.4% |
18.3% |
22.2% |
65.0% |
27.6% |
| EBITDA增长率 |
30.1% |
32.9% |
33.5% |
39.4% |
22.4% |
| EBIT增长率 |
23.0% |
27.8% |
38.2% |
43.5% |
23.9% |
| PE |
18.5 |
16.4 |
18.1 |
12.1 |
9.2 |
| PB |
3.4 |
2.9 |
2.4 |
2.0 |
1.6 |
| EV/EBITDA |
15.5 |
11.1 |
8.1 |
5.5 |
4.1 |
| EV/EBIT |
17.2 |
12.8 |
9.0 |
5.9 |
4.3 |
| EV/NOPLAT |
23.7 |
17.7 |
12.4 |
8.1 |
6.0 |
市场数据
- 总股本：9.96亿股
- 总市值：48.59亿元
- 一年最低/最高价：4.24/6.00元
- 近3月换手率：15.3%
股价表现
- 相对：一个月-4.0%，三个月-63.5%，十二个月-43.9%
- 绝对：一个月-2.4%，三个月-48.1%，十二个月-13.3%
评级信息
- 投资评级：买入
- 目标价：7.00元
- 目标期限：6个月
分析师信息
行业及公司评级体系
- 买入：未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上
- 增持：未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%
- 中性：未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%
- 减持：未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15%
- 卖出：未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上
- 无评级：因无法获取必要的资料，或公司面临无法预见结果的重大不确定性事件
特别声明
- 本报告由光大证券股份有限公司研究所编写，仅供公司客户使用。
- 报告中的信息和观点可能随市场变化而调整，不构成任何投资建议。
- 报告可能涉及利益冲突，投资者应谨慎参考。
