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报告摘要

彩生活服务集团（1778:HK）研究报告总结

核心内容

彩生活服务集团是一家总部位于深圳的社区服务运营商，专注于物业管理、增值服务及工程服务。公司于2018年3月发布正面盈喜，预计净利润同比增长超过50%，并实现业绩超预期。基于公司业务结构优化及收购万达物业的利润贡献，分析师上调了2018-2020年的每股净利预测，并将目标价从7.25港元上调至8.00港元，维持买入评级。

主要观点

业绩表现强劲：2017年公司实现总收入16亿元，同比增长21%；净利润达3.2亿元，同比增长71%。公司宣布派发末期股息每股0.15港元，股息分派率达38%。
业务结构优化：公司自2016年末实施扩张战略转型，从大量收并购转向轻资产管理输出，实现总服务面积复合年增长率达92%。
增值服务增长显著：增值服务板块收入同比大幅增长777%至2.8亿元，占总收入的17%。受益于该板块高毛利率（82%），公司综合毛利率从2016年的43.6%提升至2017年的44.9%。
线上平台发展迅速：截至2017年末，线上平台“彩之云”注册用户突破1000万，活跃用户达350万，活跃度为34%。全年线上平台GMV达76亿元，同比增长228%。
战略执行有效：公司持续推进社区生态圈战略，孵化的垂直应用业务如E维修、E能源、E租房和E停车已开始贡献收入。
市场估值提升：公司股价在发布盈喜后上涨超三成，当前估值为12倍2018年PE，低于可比公司如绿城服务（30倍）和中海物业（24倍），但分析师维持15倍PE的目标估值，目标价为8.00港元，存在约22%的上升空间。

关键信息

财务表现：
- 收入：2016年为134.2亿元，2017年为162.9亿元，2018E为310.4亿元，2019E为395亿元，2020E为428.5亿元。
- 净利润：2016年为18.8亿元，2017年为32.1亿元，2018E为59.3亿元，2019E为67.9亿元，2020E为75.3亿元。
- 每股净利：2016年为0.19元，2017年为0.32元，2018E为0.45元，2019E为0.52元，2020E为0.57元。
- 市盈率（PE）：2016年为29倍，2017年为17倍，2018E为12倍，2019E为11倍，2020E为10倍。
- 市净率（PB）：2016年为4倍，2017年为3倍，2018E为3倍，2019E为3倍，2020E为2倍。
业务板块：
- 物业管理：收入占比最大，达76%，2017年同比增长16%至12亿元。
- 增值服务：收入同比增长77%至2.8亿元，占总收入17%，毛利率高达82%。
- 工程服务：收入小幅下降4%至1.2亿元，占总收入7%，但毛利率有所改善，从51%上升至59%。
扩张计划：
- 截至2017年末，总服务面积达9.0亿平米，包括在管面积4.36亿平米和合作面积4.64亿平米。
- 2018年预计总服务面积达11.0亿平米，同比增长22%，新增在管面积5000万平米，新增合作面积1.5亿平米。
市场表现：
- 公司股价在发布盈喜后上涨超三成，当前估值为12倍2018年PE，板块平均上涨约两成。
- 可比公司中，绿城服务估值为30倍，中海物业估值为24倍，分析师维持15倍PE的目标估值，目标价为8.00港元。
财务预测：
- 2018年每股净利预测为0.45元，同比增长41%。
- 2019年每股净利预测为0.52元，同比增长16%。
- 2020年新增预测为0.57元，同比增长10%。
其他财务数据：
- 总股本：1314亿股。
- 市值（港元）：8607亿。
- 市盈率（HK$）：6.55。
- 目标价（HK$）：8.00。
- 市净率（HK$）：12,660（HSCEI）和4,501（HSCCI）。