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彩生活服务集团（1778:HK）分析总结

核心内容

彩生活服务集团（1778:HK）于2017年12月19日宣布以20亿元收购万达物业管理，并于12月21日宣布配售最多8725万股新股，每股5.00港元，折让约6%，以筹集资金4.3亿港元。公司预计交易将在2018年初完成，因此维持2017年每股核心净利预测为0.33元（同比增长22%），并小幅上调2018-2019年每股核心净利预测至0.43元（同比增长32%）和0.49元（同比增长14%）。目标价从6.90港元上调至7.25港元，代表15倍2018年市盈率（历史平均为12.8倍），提供约34.5%的上升空间，维持买入评级。

主要观点

• 收购进展：公司于2017年11月宣布收购万达物业管理，交易金额为20亿元人民币，与2016年8月花样年收购该公司的价格一致。万达物业管理拥有132个项目，总面积达6400万方，主要集中在二三线城市的中心区域。
• 支付方式：交易采用股份及现金支付方式，其中约10亿元以每股5.10港元发行2.3亿新股，其余以现金支付。由于配售新股后公众持股比例可能低于25%，公司进一步宣布以每股5.00港元配售最多8725万股，筹集4.3亿港元。
• 财务表现：公司2017年11月末总管理面积达9亿平米，完成全年目标。增值服务板块的利润贡献预计从30%提升至35%。线上平台“彩之云”注册用户达900万，GMV累计达45亿元人民币。
• 估值分析：当前股价对应18年11倍市盈率，低于行业平均的18倍，而绿城服务（2869:HK）市盈率达26倍。公司目标价上调至7.25港元，预计可提供34.5%的上升空间。

关键信息

财务数据（2015-2019E）

收购细节

• 交易金额：20亿元人民币，与2016年8月花样年收购万达物业管理的金额一致。
• 目标公司：万达物业管理拥有132个项目，总面积达6400万方。
• 顾问费用：2016年公司向开元国际和美易家分别支付约1450万元和1700万元顾问费。
• 利润表现：2017年上半年税后利润为1.29亿元人民币，相比2016年上半年亏损540万元。

股份发行

• 新股发行：2.3亿股，每股5.10港元，折让约5%，占现有股本23.3%或扩大后股本18.9%。
• 配售股份：8725万股，每股5.00港元，折让约6%，筹集4.3亿港元，占现有股本8.76%或扩大后股本8.06%。

基本面表现

• 总管理面积：截至2017年11月末，达9亿平米，包括自管4.3亿平米和平台服务4.7亿平米。
• 增值服务：预计2017年利润贡献提升至35%。
• 线上平台：彩之云注册用户达900万，GMV累计达45亿元人民币。
• 垂直应用：与多家供应商合作，如E-能源、E-停车、E-租赁、E-理财等，实现收入增长。

估值与评级

• 当前市盈率：11倍（2018E），低于行业平均18倍。
• 目标价：7.25港元，提供34.5%的上升空间。
• 评级：维持买入评级。

财务摘要

收入与利润

资产与负债

现金流量

公司披露信息

• 分析师声明：分析师及其关联方未持有目标公司股份或衍生品，且不涉及市场做市活动或投资银行业务。
• 公司背景：公司为申万宏源证券的子公司，经中国证监会批准的合格证券咨询机构，编号ZX0065。

附录：财务报表

• 收入预测：公司收入预计持续增长，2018年和2019年分别增长120%和17%。
• 盈利预测：核心每股净利预计2017年为0.33元，2018年为0.43元，2019年为0.49元。
• 估值：公司估值为15倍2018年市盈率，高于历史平均12.8倍。
• 投资建议：鉴于公司基本面稳健和未来增长潜力，维持买入评级。

附图说明

• 图1：彩生活与Home E&E的股权结构。
• 图2：2016年8月收购万达物业的总GFA分布。
• 图3：股权结构变化。
• 图4：总GFA按类型分解，2012-2017年上半年。
• 图5：实际与预计总管理GFA，2011-2019年。
• 图6：社区生态系统。
• 图7：可比公司市盈率与市净率对比。
• 图8：历史1年市盈率。
• 图9：历史1年市净率。

以上为彩生活服务集团（1778:HK）的详细分析总结。