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彩生活再梳理，拐点初现

核心内容

彩生活作为港股社区服务行业首家上市公司，经过创业期、快速发展期、战略转型期后，正迈入发展的第四阶段，即全面推进期。公司通过战略转型，优化了基础物业业务和增值服务模式，预计将实现业绩的持续增长。市场对彩生活的认知仍有限，但随着业务调整，其基本面已进入向上的拐点，且当前估值处于底部区域，具备投资价值。

主要观点

• 公司发展阶段：彩生活经历了创业期（2002-2011）、快速发展期（2012-2015）、战略转型期（2015-2017），从2017年开始进入全面推进期。
• 基础物业业务：基础物业板块将回归健康平稳增长，收入增速预计在10%左右，经营质量与现金流显著改善。
• 增值服务业务：增值服务已进入良性轨道，有多个具备变现能力的E化产品（如E能源、E停车、E租房、E理财）已初具规模，未来将带动收入快速增长。
• 中期业绩预期：2017年中报预计经调整归母净利润同比增长16%，毛利增长约40%，表明公司已初步验证拐点逻辑。
• 股价与估值：当前股价处于底部区域，目标价为7港元，对应2017年PE为22.7倍，较行业龙头绿城服务有约10%的折价，但公司基本面改善，估值有望修复。
• 行业趋势：社区服务行业持续向龙头集中，彩生活作为龙头之一，有望从中受益，增长空间广阔。

关键信息

公司发展阶段

阶段	时间	主要特征
创业期	2002-2011	独立运营，拓展至全国，尝试增值服务
快速发展期	2012-2015	并购扩张，服务规模全国第一，但存在整合难度
战略转型期	2015-2017	引入轻资产模式，孵化社区增值服务生态圈
全面推进期	2017以后	基础物业回归健康增长，增值服务快速增长

增值服务业务

增值服务	持股比例	2016年经营状况	2017年预期
E能源	51%	全年利润1090万	翻倍增长
E停车	51%	全年毛利690万	年中覆盖600个停车场，年底计划进入2000个小区，产生保险收入2000万
E租房	控股	利润1960万	略微增长
E理财	母公司旗下	销售18亿，利润2500万	销售目标45亿，利润目标至少100%增长
E电梯	5%-20%	亏损	全年盈利
E维修	5%-20%	GMV2亿	逐步成熟
彩住宅	全资	销售4513套	目标销售1万套

业绩预测与估值指标

指标	2015	2016	2017E	2018E	2019E
营业收入（人民币千元）	823,576	1,342,069	1,786,454	2,042,703	2,355,371
经调整净利润（人民币千元）	252,757	266,785	304,817	408,764	524,010
经调整EPS（元）	0.24	0.27	0.28	0.37	0.48
全面摊薄PE	19.5	17.3	16.7	12.4	9.7

市场数据

• 当前股价：5.20港元
• 目标价：7.00港元
• 总股本：9.99亿股
• 总市值：51.96亿元
• 一年最低/最高：4.24/6.56港元
• 近3月换手率：12.2%

估值与行业对比

公司名称	证券代码	市值（亿港元）	股价（港元）	2017年PE	2017年PB	EV/EBITDA	EV/EBIT
绿城服务	2869.HK	9841	4.07	30.1	5.70	16.4	25.8
彩生活	1778.HK	4522	5.20	17.3	12.4	8.1	9.0
中海物业	2669.HK	4234	1.48	25.8	4.99	7.0	18.5
中奥到家	1538.HK	539	0.78	5.8	4.50	0.9	1.0
港股行业平均	-	-	-	22.9	16.7	8.0	12.8

风险提示

• 基础物业管理业务增速低于预期
• 增值服务盈利提升速度弱于预期
• 中报业绩不达预期

结论

综合来看，彩生活正处于战略转型后的业绩收获期，基础物业业务回归健康增长，增值服务盈利能力提升明显。公司市值处于底部区域，估值较同业折价，且管理层积极通过增持、回购等行为表达对公司价值的信心。因此，分析师重申“买入”评级，目标价为7港元。