20231120-首创证券-房地产行业简评报告_市场成交量平稳_高信用房企集中度提升_8页_499kb

房地产行业简评报告总结

核心内容

本报告由首创证券房地产行业分析师李枭洋撰写，发布于2023年11月20日，整体对房地产行业评级为“看好”。报告主要分析了2023年1-10月房地产市场走势、房企销售表现及投资建议。

市场走势分析

销售数据

• 2023年1-10月百强房企全口径销售金额为51003亿元，累计同比 -14%。
• 10月单月百强房企销售额为4437亿元，同比 -28.3%，环比 +0.4%。
• 全年市场呈现“前高、中低、后稳”的走势，市场成交保持稳定。

分梯队表现

• TOP10：累计同比 -9.3%，销售均价显著提升。
• TOP11-20：累计同比 -9.5%。
• TOP21-30：累计同比 -16%。
• TOP31-50：累计同比 -23%。
• TOP51-100：累计同比 -21.1%。
• 权益销售额：TOP10、TOP11-20、TOP21-20、TOP31-50、TOP51-100的权益比例分别为71%、67.4%、65.9%、70.9%、73.5%。

市场集中度

• TOP10市场占有率 16.2%，较2022年 +0.3%。
• TOP20市场占有率 22.6%，较2022年 -0.2%。
• TOP30市场占有率 26%，较2022年 -0.5%。
• TOP50市场占有率 30.8%，较2022年 -0.9%。
• TOP100市场占有率 36.7%，较2022年 -1.6%。
• 头部房企集中度提升明显，市场格局趋于集中。

高信用房企表现

销售增长

• 高信用房企销售全口径金额累计同比 +5.3%，优于十强房企 -9.3% 和百强房企 -14%。
• 中信用房企销售全口径金额累计同比 -20.8%，低信用房企为 -42.1%。

市场占有率

• 高信用房企市场占有率 22.2%，较2022年 +2.2%。
• 中信用房企市场占有率 9.6%，较2022年 -3%。
• 低信用房企市场占有率 3.2%，较2022年 -1.3%。

增长原因

• 高信用房企去年获取的优质项目进入销售期，新开盘项目去化率高于滚存盘，形成良性循环。
• 中信用房企因增量土储获取不足，可售货值质量下滑，销售承压明显。

投资建议

推荐房企

1. 高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中：招商蛇口、华润置地。
2. 行业底部拿地扩张：滨江集团、华发股份。
3. 融资和拿地恢复正常的困境反转类房企：金地集团。
4. 永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。

逻辑支撑

• 深圳国资委发声支持万科，短期流动性风险下降，板块估值保持平稳。
• 历史低效资产包袱较小，且在周期底部获取“三高土储”（高能级、高去化、高利润率）的房企将形成换牌效应，资产质量有望优化。
• 区域分化背景下，资产质量提升将推动优质房企的PB（市净率）回升至2018年高周转模式前的水平。

风险提示

• 宏观经济复苏不及预期。
• 政策反应钝化。
• 二手房挂牌量持续上升。
• 房价超预期下跌。

评级说明

投资建议比较标准

• 以报告发布后6个月内的市场表现为基准，与同期沪深300指数涨跌幅比较。

投资建议评级标准

行业评级标准

分析师简介

• 李枭洋，首创证券房地产行业分析师，香港中文大学硕士，2021年5月加入首创证券。

分析师声明

• 本报告反映作者的研究观点，力求独立、客观、公正，结论不受第三方影响。
• 作者对报告内容和观点负责。

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