20231120-首创证券-房地产行业简评报告_融资规模维持低位_成本保持稳定_9页_531kb

报告摘要

本报告分析了2023年10月房地产行业的融资状况、融资成本变化以及重点房企的表现，同时提出了投资建议和风险提示。

融资规模持续低迷：2023年10月，房地产行业境内债融资额为225.7亿元，同比下降47.1%；境外债融资额为34.9亿元，同比增长20.3%；信托融资额为14.6亿元，同比下降88.5%。9月和10月融资规模大幅下降，处于2019年以来的低位，房企整体融资环境仍不乐观。
净融资仍为负：2023年1-10月累计净融资额为-1332.6亿元，尽管偿债压力有所缓解，但融资端的缩量导致行业整体融资现金流仍处于净流出状态。
融资成本保持平稳：10月境内债加权平均融资成本为3.23%，较上月下降0.44%。公司债、中票和短融的融资成本分别为3.87%、3.5%和2.65%，整体保持稳定。
地方国企融资占比上升：2023年1-10月，央企和地方国企信用债融资占比分别为30.7%和59.4%，较2022年全年分别变动-9.7pct和+13.4pct。债务久期方面，3年内短久期融资比例为54.3%，较2022年全年上升6.9pct。
高信用房企表现突出：2023年10月，强信用房企新增融资33亿元，其中首开、招商、金融街为前三名；中信用房企新增融资为0亿元。累计融资方面，强信用房企新增融资1435.3亿元，金融街、招商、华润为前三名；中信用房企新增融资79.9亿元，龙湖、新城、美的置业为前三名。

融资规模与趋势：
- 2023年10月境内债融资额同比大幅下降，信托融资额下降显著。
- 境外债融资额小幅增长，但整体融资规模仍处于低位。
- 1-10月累计净融资额为-1332.6亿元，显示行业融资压力依然较大。
融资成本与结构：
- 融资成本整体保持平稳，公司债、中票、短融成本略有波动。
- 地方国企融资占比持续上升，成为融资主力。
重点房企表现：
- 强信用房企在融资方面表现优于中信用房企。
- 招商、金融街、华润等房企融资规模较大，且融资成本相对较低。
投资建议：
- 短期流动性风险预期下降，板块估值保持平稳。
- 建议关注：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企（招商蛇口、华润置地）；2）行业底部拿地扩张的优质房企（滨江集团、华发股份、越秀地产）；3）永续现金流类房企（龙湖集团、华润置地）。
风险提示：
- 宏观经济复苏不及预期；
- 政策反应钝化；
- 二手房挂牌量持续提升；
- 房价超预期下跌。

融资发行端：2023年10月境内债融资额225.7亿元，同比-47.1%；境外债融资额34.9亿元，同比+20.3%；信托融资额14.6亿元，同比-88.5%。
偿债端：11月至24年1月境内外债总偿还金额分别为391.8、454.7、240.4亿元，偿债压力下降。
净融资端：10月净融资额为-423.5亿元，环比减少137.6亿元；累计净融资额为-1332.6亿元。

评级：看好：行业表现将超越整体市场。
投资建议标准：以报告发布后6个月内的市场表现为基准，与沪深300指数对比。
股票投资评级：
- 买入：相对沪深300指数涨幅15%以上；
- 增持：相对沪深300指数涨幅5%-15%；
- 中性：相对沪深300指数涨幅-5%至+5%；
- 减持：相对沪深300指数跌幅5%以上。
行业投资评级：
- 看好：行业超越整体市场表现；
- 中性：行业与整体市场表现基本持平；
- 看淡：行业弱于整体市场表现。