20231120-首创证券-房地产行业简评报告_销售热度回落_到位资金承压_8页_729kb

房地产行业分析总结

核心内容概述

本报告由首创证券房地产行业分析师李枭洋撰写，发布于2023年11月20日。报告对当前房地产行业整体表现、销售、土地市场、新开工与竣工情况、到位资金及融资状况进行了详细分析，并给出了投资建议与风险提示。整体评级为“看好”，认为房地产行业在低基数效应下有望迎来销售回暖，中长期投资支撑力量增强。

主要观点

销售热度回落，到位资金承压

• 销售金额累计同比增速：2023年前10月为-4.9%，较前9月下降0.3个百分点；10月单月同比增速为-14.4%，较9月上升4.8个百分点。
• 销售面积累计同比增速：2023年前10月为-7.8%，较前9月下降0.3个百分点；10月单月同比增速为-20.3%，较9月下降0.6个百分点。
• 销售均价：累计同比增速为7.2%，与前9月持平；10月销售均价单月值有所下降，但整体价格指数保持平稳。
• 市场预期：在去年末低基数效应下，预计四季度销售同比有望持续回升。

土地市场有所回暖，但后续仍承压

• 房地产开发投资累计同比增速：2023年前10月为-9.3%，较前9月下降0.2个百分点；10月单月投资增速为-16.7%，较9月上升2个百分点。
• 土地市场变化：多个核心城市放松地价和房价限制，土拍市场回暖，流拍率下降，但市场分化依旧明显。
• 融资环境：公开市场融资额处于低位，销售热度下行，房企拿地和新开工较为谨慎，短期投资增速承压。
• 中长期支撑：城中村改造、保障房和平急两用设施建设将形成实物工作量，对地产投资形成支撑。

竣工增速平稳，新开工单月同比下行

• 新开工累计同比增速：2023年前10月为-23.2%，较前9月微降0.2个百分点；10月单月同比增速为-21.2%，较9月下降6个百分点。
• 竣工累计同比增速：2023年前10月为19%，较前9月下降0.8个百分点；10月单月同比增速为13.4%，较9月下降10.5个百分点。
• 房企策略：以销定产为主，资金布局从投资端转向施工端，以释放监管资金并形成正向现金流。

到位资金承压，供给侧融资维持低位

• 到位资金累计同比增速：2023年前10月为-13.8%，较前9月下降0.3个百分点；10月单月同比增速为-17%，较9月下降1.7个百分点。
• 销售回款：10月个人按揭贷款单月增速为-15.7%，较9月下降11.1个百分点；定金及预付款单月增速为-19.7%，较9月下降5.8个百分点。
• 融资情况：国内贷款前10月累计同比增速为-11%，较前9月微降0.1个百分点；10月国内贷款单月增速为-9.6%，较9月下降13.1个百分点。
• 市场情绪：RMBS条件早偿率指数高位下降，居民提前还贷意愿阶段性下降，市场悲观预期有所好转。

关键信息

投资建议

• 头部房企：招商蛇口、华润置地（高能级布局、拿地换牌比例高、规模适中）。
• 行业底部拿地扩张房企：滨江集团、华发股份、越秀地产。
• 永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。

风险提示

• 宏观经济复苏不及预期。
• 政策反应钝化。
• 二手房挂牌量持续提升。
• 房价超预期下跌。

评级说明

投资建议的比较标准

• 股票投资评级：以报告发布后6个月内市场表现为基准，相对沪深300指数涨幅决定评级。

  • 买入：涨幅15%以上
  • 增持：涨幅5%-15%
  • 中性：涨幅-5%-5%
  • 减持：跌幅5%以上

• 行业投资评级：以行业表现相对整体市场决定。

  • 看好：行业超越整体市场表现
  • 中性：行业与整体市场表现基本持平
  • 看淡：行业弱于整体市场表现

分析师简介

李枭洋，首创证券房地产行业分析师，香港中文大学硕士，自2021年5月加入首创证券。

分析师声明

报告内容反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方影响，作者对内容和观点负责。

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