20131028-广发证券-房地产行业_十月末成交环比略降_银十成色不减_13页_774kb

房地产行业总结

核心内容

• 10月楼市成交情况：10月整体成交表现较好，30个大中城市10月份商品房成交面积较去年同期上涨约19%。但临近月末，成交出现环比略降，一线四大城市成交面积环比下降8%，部分二线城市环比下降11%。
• 区域表现差异：环渤海地区成交表现优于长三角和珠三角地区，是近期唯一成交环比上扬的区域。中部地区如成都、武汉、贵阳、南昌等地成交环比上升，涨幅分别为8%、10%、19%和8%。
• 库存变化趋势：北京库存持续下降，上海库存逐步企稳，全国整体库存持续上升，主要受推盘量增加和成交旺季结束影响。预计随着10月结束，库存将进一步上升，房价上涨动能减弱。
• 政策与市场关注：市场关注点转向十八届三中全会改革对房地产行业的影响，尤其是土地制度改革可能带来的市场供给变化，从而影响房价。
• 投资组合建议：本周房地产投资组合保持不变，包括保利地产、新湖中宝、阳光城和泰禾集团，行业评级为“买入”。

主要观点

• 银十成色不减：虽然10月末成交环比略降，但整体10月份的成交表现依然强劲，显示出“银十”市场的热度。
• 库存上升趋势：随着推盘量增加和成交逐渐放缓，全国库存持续上升，预计10月结束库存将进一步增加，对房价上涨形成压力。
• 政策影响预期：三中全会改革可能对房地产行业产生深远影响，特别是土地制度改革，可能带来市场供给增加，有助于平抑房价。
• 市场分化明显：不同区域和城市的表现差异显著，部分城市成交回暖，而其他城市则出现成交下滑。

关键信息

成交情况

• 一线城市：四大城市上周成交面积107.4万平米，环比下降8%。北京成交环比上升4%，其他三个城市成交环比均下降。
• 二线城市：整体成交环比下降，部分城市如济南、青岛、大连等出现不同幅度的环比增长或下降。
• 重点区域：
  • 环渤海地区：成交表现优于长三角和珠三角，是唯一成交环比上升的区域。
  • 中部地区：成都、武汉、贵阳、南昌等省会城市成交环比上升，涨幅分别为8%、10%、19%和8%。
  • 其他地区：昆明、福州、宁波等城市成交环比增长或下降，但整体趋势不明显。

库存情况

• 北京：库存持续下降，与房价上涨趋势一致。
• 上海：成交略有下降，但推盘增多导致库存企稳。
• 全国：库存持续上升，预计10月结束库存将进一步增加。

本周组合

• 组合保持不变：上周组合包括保利地产、新湖中宝、阳光城和泰禾集团，本周组合不变。

风险提示

• 成交回落风险：楼市旺季逐渐结束，成交可能出现环比回落。
• 调控政策风险：房价上涨可能引发更严格的调控政策。

投资评级

• 行业评级：买入。
• 公司评级：
  • 买入：包括保利地产、招商地产、金地集团、荣盛发展、新湖中宝、金科股份、首开股份、阳光城、泰禾集团、华发股份等。
  • 持有：包括世茂股份、滨江集团、泛海建设、苏宁环球、亿城股份等。

重点城市动态

• 北京：计划推出2万套自住型商品房，售价低30%，非京籍亦可购买，5年内不得转让。
• 上海：本周有9个楼盘计划开盘或加推，总计房源1400余套。
• 南京：截止10月，土地出让总额达671.56亿，同比增长70%。

行业研究小组

• 分析师：乐加栋，复旦大学经济学硕士，五年房地产研究经验，2013年加入广发证券发展研究中心。
• 研究助理：金山，复旦大学经济学硕士，2013年加入广发证券发展研究中心，联系方式：jinshan@gf.com.cn，021-60750604。

投资评级说明

• 行业评级：
  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘变动幅度介于-10%～+10%。
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。
• 公司评级：
  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上。
  • 谨慎增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%～15%。
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘变动幅度介于-5%～+5%。
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上。

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