房地产行业2018年投资策略：地产小年蕴含新机遇-20171228-川财证券-29页-2mb

房地产行业2017年回顾及2018年展望总结

核心内容

2017年，全国房地产市场进入“五限”时代，调控政策趋严，地产板块整体表现平淡。然而，龙头房企如万科A、保利地产等因规模优势、品牌溢价和低融资成本等，依然保持强势增长，涨幅均超过50%。与此同时，房地产行业集中度持续提升，预计2018年TOP10房企销售市占率将突破30%。

主要观点

• 政策调控主导市场：房地产市场进入“限购、限贷、限价、限售、限商”时代，调控政策进一步收紧，抑制了投机需求。
• 租购并举成为趋势：十九大报告提出“房住不炒”，推动租购并举的长效机制发展，租赁市场逐步成为房地产市场的重要组成部分。
• 行业集中度加速提升：TOP10房企销售市占率已超过25%，未来有望进一步提升，龙头房企价值凸显。
• 销售进入小年，投资保持韧性：2018年房地产销售面积增速预计为-4%至-6%，但房地产投资仍有望保持5%-7%的增长，主要得益于低库存和新开工意愿。

关键信息

2017年回顾

• 房地产指数下跌0.46%，弱于大盘。
• 129只地产股中仅94只上涨，涨幅前15的房企包括新城控股（149.43%）、光大嘉宝（77.85%）、世联行（53.23%）等。
• 龙头房企凭借规模优势和品牌溢价，在市场中表现优于行业整体。

多主体供给、多渠道保障趋势

• “房住不炒”政策推动租赁市场发展，多地开展租赁类土地出让，上海租赁用地面积占比达20%。
• 租售并举政策逐步落地，租赁市场成为政策重点，租购同权、长租公寓等概念被广泛推广。
• 长租公寓市场潜力巨大，但目前仍面临盈利压力，需规模化运营和成本控制。

行业集中度提升

• 房企集中度持续上升，TOP10房企销售市占率已达25.11%，预计2018年将突破30%。
• 龙头房企在拿地、融资和品牌溢价方面具有明显优势，行业集中度提升将加速。
• 与美国相比，中国房企集中度仍有较大提升空间，未来有望超过美国。

地产小年有新变化

• 2018年房地产销售进入回落期，预计销售面积增速为-4%至-6%。
• 一线及二线限购城市房价具备刚性支撑，预计温和上涨；三四线城市则可能面临回调风险。
• 房地产投资保持韧性，预计增速为5%-7%，前高后低。

投资机会与标的推荐

• 龙头房企估值修复：建议关注万科A、保利地产、金地集团等。
• 区域性主题机会：
  • 雄安新区：华夏幸福、荣盛发展等。
  • 粤港澳大湾区：华侨城A、招商蛇口等。
• 长租公寓主题：世联行、光大嘉宝等。

风险提示

• 国内经济持续走弱。
• 国内房贷政策继续收紧。

结论

2018年房地产市场将面临销售回落与投资韧性并存的局面，龙头房企和租赁市场相关企业有望迎来新的发展机遇，行业集中度提升趋势将持续。