20171228-川财证券-2018年房地产行业投资策略_地产小年蕴含新机遇_29页_2mb

房地产行业2017年回顾与2018年展望总结

核心内容

2017年，全国楼市进入“五限”时代，地产板块整体表现平淡，但龙头房企如万科A和保利地产涨幅超过50%，展现出强劲的市场竞争力。随着“房住不炒”政策的落实，租赁市场开始快速发展，租赁用地入市成为趋势，推动行业格局变化。行业集中度持续提升，预计2018年TOP10房企市占率将超过30%。2018年房地产市场进入销售小年，但投资仍保持韧性，预计增速在5%-7%。投资机会集中在龙头房企估值修复、区域主题（如雄安新区、粤港澳大湾区）和长租公寓领域。

主要观点

• 地产板块整体平淡：2017年房地产指数下跌0.46%，弱于大盘，但龙头房企表现突出。
• 租售并举开启长效机制：政策推动租赁市场发展，租赁用地入市改变地产格局，租赁住房成为重要组成部分。
• 行业集中度提升：TOP10房企销售市占率已超25%，预计2018年将突破30%，龙头房企优势明显。
• 销售回落，投资保持韧性：2018年商品房销售面积增速预计为-4%至-6%，但房地产投资增速有望保持在5%-7%。
• 投资机会：重点推荐龙头房企、区域性主题相关企业以及长租公寓领域。

关键信息

2017年回顾

• 上证综指上涨4.61%，沪深300上涨20.92%，房地产指数下跌0.46%。
• 龙头房企表现强劲，万科A和保利地产涨幅分别达52.81%和53.14%。
• 2017年TOP10房企销售市占率超过25%，TOP100房企销售集中度达53.2%。
• 上海租赁用地供给量最大，接近100万平方米，占住宅类用地成交面积的20%。
• 长租公寓市场潜力巨大，但目前仍面临盈利压力，需规模化运营和成本控制。

多主体供给、多渠道保障趋势

• “房住不炒”政策推动租购并举，租赁市场成为重要发展方向。
• 50多个城市发布租赁新政，租赁用地入市推动市场结构优化。
• 国企成为租赁用地的主要受让方，租赁资产收益率显著高于市场平均水平。
• 长租公寓市场参与者包括开发商、地产服务中介、互联网平台和酒店集团。

行业集中度提升趋势

• 2017年TOP10房企销售额市占率提升显著，集中度加速。
• 龙头房企在拿地、融资和品牌溢价方面具备明显优势。
• 中国房企集中度仍有提升空间，预计2018年TOP10房企市占率将超30%。

地产小年有新变化

• 2018年房地产市场进入销售收缩期，但投资保持韧性。
• 一线城市销售增速放缓，但房价仍具刚性支撑。
• 三、四线城市销售增速回落压力较大，但棚改政策仍对其有一定支撑。
• 地产投资增速预计为5%-7%，前高后低。

投资机会及标的推荐

• 龙头房企估值修复：推荐万科A、保利地产、金地集团。
• 区域性主题机会：雄安新区推荐华夏幸福、荣盛发展；粤港澳大湾区推荐华侨城A、招商蛇口。
• 长租公寓主题：推荐世联行、光大嘉宝。

风险提示

• 国内经济持续走弱
• 国内房贷政策继续收紧

附录

• 图表目录：包含房地产板块走势、租赁用地数据、商品房价格与销售情况等。
• 数据来源：Wind、克而瑞、融360、国家统计局等。
• 分析师信息：宋红欣、徐伟平
• 研究机构：川财证券研究所