2018年房地产行业投资策略_地产小年蕴含新机遇_27页_2mb

2018年房地产行业投资策略总结

核心内容

2018年房地产行业投资策略聚焦于行业发展趋势、政策导向以及投资机会。报告指出，房地产行业整体表现平淡，但龙头房企表现强劲，行业集中度持续提升，租赁市场和长租公寓成为新的增长点，同时提醒投资者注意政策调控和经济下行带来的风险。

主要观点

• 2017年回顾：房地产板块整体表现平淡，龙头房企如万科A和保利地产涨幅超过50%，体现出其在规模、品牌和融资方面的优势。
• 政策导向：十九大报告提出“房住不炒”和“租购并举”，推动房地产市场进入长效机制时代，租赁类土地出让成为重要趋势，上海、深圳等城市已开展租赁类土地出让，租赁用地供给量显著增加。
• 行业集中度提升：2012年以来，房地产行业集中度不断上升，预计2018年TOP10房企市占率将超过30%，行业格局进一步向龙头房企集中。
• 销售与投资背离：2017年商品房销售和房地产投资出现背离，但房地产投资仍保持韧性，预计2018年增速为5%-7%。
• 长租公寓市场：长租公寓市场前景广阔，但当前仍面临盈利压力，企业需通过规模化运营和成本控制实现盈利。

关键信息

2017年市场表现

• 房地产指数下跌0.46%，弱于大盘。
• 129只地产股中，72.87%实现上涨，其中新城控股涨幅达149.43%，为最大涨幅。
• 龙头房企表现强势，万科A和保利地产涨幅均超过50%，光大嘉宝和世联行涨幅分别达到77.85%和53.23%。

租售并举与租赁市场发展

• “房住不炒”成为楼市调控主基调，租赁市场成为重点发展方向。
• 上海、深圳等超过10个城市开展租赁类土地出让，其中上海只租不售用地供给量最大，接近100万平方米，占住宅类用地成交面积的20%。
• 租赁用地的年租金收益率普遍在5%左右，部分地块甚至超过6%，国企背景企业更受青睐。
• 一线城市人口密度高、房价高，租赁市场发展潜力大，政策推动下租赁住房供应增加。

行业集中度提升趋势

• 2017年TOP10房企销售市占率超过25%，预计2018年将超过30%。
• 龙头房企凭借高门槛下的拿地优势、多元化融资能力和高品牌溢价能力，进一步巩固行业领先地位。
• 2012年以来，TOP10房企门槛显著提升，TOP30和TOP50房企集中度升幅最大。

2018年房地产市场展望

• 2018年房地产市场将进入销售小年，商品房销售面积增速预计在-4%至-6%之间。
• 一线城市商品房销售增速相对稳定，而三四线城市因内生性需求回落，销售增速压力较大。
• 房地产投资仍保持韧性，预计增速为5%-7%，但走势前高后低。

投资机会与标的推荐

• 龙头房企估值修复：建议关注万科A、保利地产、金地集团等，其具备较强的盈利能力和品牌溢价能力。
• 区域性主题机会：雄安新区、粤港澳大湾区成为重点投资区域，相关标的为华夏幸福、荣盛发展、华侨城A和招商蛇口。
• 长租公寓主题：世联行、光大嘉宝等公司受益于租赁政策的推动，但需注意运营成本和盈利模式的挑战。

风险提示

• 国内经济持续走弱。
• 国内房贷政策继续收紧，可能影响购房需求和房地产市场表现。

行业趋势与影响

• 房地产行业进入从增量向存量过渡阶段，行业集中度有望进一步提升。
• 租赁市场的发展将改变房地产盈利模式，促进市场稳定。
• 长租公寓市场尚处于早期，需通过规模化和精细化运营实现盈利。

结论

2018年房地产行业将面临销售回落和政策调控的双重挑战，但龙头房企和租赁市场相关企业仍有较大的投资机会。建议投资者关注龙头房企的估值修复、区域性主题机会和长租公寓市场的发展潜力，同时警惕政策变化和经济下行带来的风险。