公募REITS价值研究·系列一：公募REITS新政解读及发展历史-20200529-长城证券-13页_516kb

公募REITS新政解读及发展历史总结

核心内容

公募REITS（不动产投资信托基金）是一种通过集合投资者资金，持有并经营收益性不动产（包括基础设施）的股权工具，其核心特征为充分派息和税收优惠。REITS通过在二级市场上市，使一般投资人可以以小份额参与房地产投资，分享租金收入和资产增值收益。

主要观点

• REITS本质为权益工具：与类REITS不同，REITS是纯股权投资工具，无分级结构，不设固定收益率，收益来源于分红和资产增值。
• 新政推动公募REITS试点：中国证监会与国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITS）试点相关工作的通知》及《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行)》（征求意见稿），标志着境内基础设施领域公募REITS试点正式起步。
• 试点项目聚焦重点区域和行业：优先支持京津冀、长三角、粤港澳大湾区等重点区域，以及仓储物流、交通设施、市政工程、污染治理等补短板行业，同时鼓励新型基础设施和战略性新兴产业园区。
• 公募REITS具备更广泛的适用性：相比类REITS，公募REITS是公募产品，具有更高的流动性、更广的投资人规模和更规范的交易规则。

关键信息

1. REITS基本概念及国内REITS特征

• REITS定义：REITS是一种通过集合投资者资金持有并经营收益性不动产的信托制度，兼具金融机构和管理机构性质。
• 国内REITS现状：
  • 底层资产：主要包括房地产和基础设施，其中房地产类REITS涵盖办公楼、商业中心、酒店住宿等。
  • 产品结构：国内类REITS多为私募产品，以物业所有权和基础设施特许经营权为底层资产，属于权益型产品，但结构单一，非标准。
  • 交易结构：以私募基金和信托为载体，通过资产证券化方式实现资产退出。
  • 市场规模：截至2020年4月末，累计发行64单类REITS，金额总计1204.69亿元，平均优先级票面利率为5.56%，高于同期AAA级公司债收益率，平均利差151.94个BP。

2. 新政内容及投资机遇

• 新政内容要点：
  • 试点项目要求：项目需经营3年以上，已产生持续稳定现金流，权属明晰，优先支持补短板行业和新型基础设施。
  • 公募基金特征：80%以上基金资产投资于单一基础设施资产支持证券，收益分配不低于90%，采取封闭式运作。
  • 发行流程：通过网下询价确定认购价格，原始权益人需参与战略配售，投资人数需高于1000人。
  • 运作规范：强调以信息披露为中心，规范关联交易、估值计价、收益分配等。
  • 管理人资格：需配备不少于3名有5年以上基础设施项目经验的人员。
• 新增基础资产池：
  • 新型基础设施：包括信息基础设施（5G、物联网、IDC等）、融合基础设施（智能交通、智慧能源等）、创新基础设施（重大科技设施、产业创新园区等）。
  • 试点项目要求：项目权属清晰、已通过竣工验收、具有成熟经营模式和稳定现金流。

3. 中国公募REITS可能面临的挑战

• 定价机制：底层资产的“公允价值”评估缺乏合理参照，可供分配利润的计算方式尚不明确，不同资产性质可能影响定价模型。
• 资产非标准化：部分基础设施资产如高速公路可能仅拥有收费权，而非完全所有权或特许经营权，适用收益率法则可能不妥，需采用DCF模型。
• 市场数据可得性：实体市场数据稀缺，尤其在基础设施领域，短期内可能影响估值判断。
• 产权转移与资产界定：部分项目可能存在法律文件缺失，资产界定模糊，如“高速公路”是否包括加油站和收费站等。
• 税收政策：目前仅明确公募基金分红免税，其他税收环节尚不清晰，可能影响投资吸引力。

风险提示

• 公募REITS进展不及预期：政策执行、市场接受度、定价机制等问题可能影响公募REITS的发展进程。

总结

公募REITS作为中国资本市场的重要创新，旨在盘活存量资产、支持重点区域和行业的发展。其试点标志着中国REITS市场迈入规范化、标准化阶段，但其发展仍面临定价机制、资产标准化、税收政策等多重挑战。未来，随着市场透明度和数据质量的提升，REITS有望成为投资者参与基础设施投资的重要工具。