公募REITs解读系列之三：公募REITs新政解读——上海证券资本市场政策解读系列之二_17页_1mb

上海证券基金评价研究中心关于基础设施REITs试点项目申报与指引的总结

核心内容

上海证券基金评价研究中心姚慧在2020年8月12日发布的报告中，对比了4月30日和8月3日发布的两个重要文件——《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称“通知”）和《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》（以下简称“申报工作的通知”），以及8月6日发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称“指引”）。报告重点分析了基础设施REITs试点项目的申报要点、指引内容和对基金管理人的影响。

主要观点

1. 新基建项目可能成为热点

   • 与4月30日“通知”相比，“申报工作的通知”进一步细化了新基建项目的范围，包括数据中心、人工智能、智能计算中心、5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、智能交通、智慧能源、智慧城市等。
   • 酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目被明确排除在试点范围之外。

2. 基础设施基金投资属性增强

   • “指引”将“公募基金+单一ABS”结构改为“公募基金+ABS”，使基础设施基金更接近成熟市场的REITs，具有更强的投资属性。
   • 基金的杠杆率从20%提升至40%，且借款用途扩展至日常运营和项目收购，增强了基金的灵活性和收益潜力。

3. 投资者保护与责任明确

   • 明确了基金管理人、资产支持证券管理人、托管人等各方的责任，强化了信息披露和投资者适当性管理。
   • 基金管理人可与资产支持证券管理人联合尽职调查，也可聘请财务顾问，但需承担相应责任。

4. 基金运作机制更完善

   • 基金年度可供分配金额基于调整后的净利润计算，更符合基础设施项目的财务特征。
   • 持有人大会的表决要求更细化，如二分之一以上或三分之二以上表决通过特定事项。
   • 基金管理人需设立专门的基础设施基金投资管理部门，配备专业人员和团队。

关键信息

一、基础设施REITs试点项目申报要点

• 重点区域：优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长三角等国家重大战略区域，支持国家级新区、经济技术开发区。
• 重点行业：优先支持基础设施补短板项目，鼓励信息网络、污染治理等新型基础设施项目。
• 项目要求：项目需权属清晰、运营时间不少于3年、现金流持续稳定、投资回报良好。
• 主管机构责任：省级发改委负责项目合规审查，国家发改委推荐项目至证监会。

二、基础设施基金指引（试行）要点

• 项目类型：新增“污染治理”“信息网络”作为鼓励项目。
• 基金结构：由“公募基金+单一ABS”改为“公募基金+ABS”，赋予基金更多投资灵活性。
• 投资者适当性：扩大了网下投资者范围，增加了社保基金、年金基金等长期投资者参与。
• 战略配售：原始权益人或其关联方战略配售比例不低于20%，持有期不少于60个月，超过部分不少于36个月。
• 借款安排：杠杆率提升至40%，借款用途包括日常运营、维修改造、项目收购等，基金总资产不得超过基金净资产的140%。
• 信息披露：细化了基金定期报告、临时公告、财报披露等要求，强调透明度和合规性。
• 运营管理：基金管理人需自行管理基础设施项目财务，委托第三方管理机构需签订协议明确权责。
• 风险控制：强化了关联交易管理、利益冲突防范、外部管理机构考核与解聘机制。

三、对基金管理人的展望

• 业务准备：基金管理人需设立独立的基础设施基金投资管理部门，配备至少3名具有5年以上经验的人员。
• 人才与流程：需整合现有团队，组建专业投研团队，完善投资及投后运营管理流程。
• 风控与合规：应加强投资者教育、风险控制和合规管理，确保基金稳健运作。
• 市场前景：基础设施REITs被视为大资管行业的一片蓝海，头部基金公司和有相关经验的公司可能更具优势。

结论

基础设施REITs试点项目的申报和指引文件的发布，标志着我国基础设施REITs市场进入实质性推进阶段。随着政策的不断细化和执行机制的完善，基础设施REITs有望在短期内正式开闸，成为资本市场的重要组成部分。基金管理人需积极准备，以应对这一新兴市场带来的机遇与挑战。