20260126-国信证券-公募REITs周报（第51期）_指数大幅上行_多只公募REITs终止发行_12页_4mb

报告摘要

公募REITs周报（第51期）总结

核心内容概述

本周公募REITs市场表现强劲，中证REITs指数周涨幅达 1.7%，年初至今涨幅为 +3.2%，表现弱于中证转债指数（+2.9%），强于中证全债指数（+0.2%）和沪深300指数（-0.6%）。REITs总市值为 2280亿元，较上周增加 55亿元；全周日均换手率为 0.66%，较前一周增加 0.11个百分点。

主要观点

市场表现：公募REITs市场整体上行，新型基础设施、消费类、市政设施REITs涨幅显著。
资产类型表现：产权类REITs平均周涨跌幅为 2.9%，特许经营权类REITs为 1.8%。
资金流向：华夏华润商业REIT、国金中国铁建REIT、南方润泽科技数据中心REIT 主力净流入额居前三。
市场转型：公募REITs市场正逐步向“重运营、重合规”转型，未来具备稳定现金流和强运营管理能力的项目更受青睐。
风险提示：市场存在公开资料滞后、二级市场价格波动、基础设施运营风险及政策调整等风险。

关键信息

二级市场走势

中证REITs指数：周涨跌幅 1.7%，年初至今涨跌幅 +3.2%。
主要指数对比：中证转债 > 中证REITs > 中证全债 > 沪深300。
波动率：近一年中证REITs指数回报率为 -2.6%，波动率为 7.5%，表现优于沪深300指数和中证转债指数，但低于中证全债指数。
换手率：全周日均换手率 0.66%，较前一周增加 0.11个百分点。

涨跌幅排名

周度涨幅前三的REITs分别为：
- 中金重庆两江REIT：+10.30%
- 华安百联消费REIT：+9.97%
- 华泰宝湾物流REIT：+7.27%
新型基础设施REITs交易活跃度最高，区间日均换手率为 1.0%，交通基础设施REITs成交额占比最高，达 20.5%。

新产品动态

全国首单火炬REITs落地厦门，底层资产覆盖火炬高新区10个产业园区，总建筑面积达 48.13万平方米。
茂业商业拟开展商业不动产公募REITs申报发行工作，底层资产为成都茂业中心部分楼宇。

一级市场发行

截至2026年1月23日，沪深交易所已受理 1只、已问询 1只、已反馈 3只 REITs产品。
富国首创水务REIT、建信建融家园REIT、创金合信电子城产业园REIT、建信金风新能源REIT 等产品终止或撤回发行。

估值分析

年化现金分派率：公募REITs年化现金分派率均值为 6.3%。
估值指标：
- 相对净值折溢价率：反映基金市场价值与公允价值的关系。
- P/FF0：反映当前价格与经营现金流的比率。
- IRR：内部收益率，用于评估投资回报率。
资产类型估值：
- 保障性租赁住房：相对净值折溢价率 42.40%，P/FF0 38.43，IRR 2.81%。
- 仓储物流：相对净值折溢价率 20.37%，P/FF0 22.23，IRR 4.99%。
- 交通基础设施：相对净值折溢价率 2.13%，P/FF0 11.39，IRR 6.10%。
- 能源基础设施：相对净值折溢价率 21.20%，P/FF0 14.77，IRR 2.37%。
- 消费基础设施：相对净值折溢价率 49.76%，P/FF0 26.78，IRR 2.18%。
- 新型基础设施：相对净值折溢价率 57.53%，P/FF0 18.50，IRR 2.44%。
- 园区基础设施：相对净值折溢价率 10.64%，P/FF0 23.18，IRR 4.91%。
- 水利设施：相对净值折溢价率 46.72%，P/FF0 19.80，IRR 2.02%。
- 生态环保：相对净值折溢价率 30.59%，P/FF0 14.02，IRR 2.54%。
- 市政设施：相对净值折溢价率 51.09%，P/FF0 18.30，IRR 1.86%。