20211231-中国指数研究院-2021年二手房市场发展回顾与展望_14页_2mb

2021年二手房市场发展回顾与展望总结

核心内容

2021年，中国二手房市场整体呈现“前热后冷”的走势，政策“维稳”贯穿全年，市场与政策联动显著。成交量与价格均出现波动，部分城市政策调整对市场起到明显降温作用，而四季度政策改善预期增强，市场逐步企稳。

主要观点

市场表现

• 成交量先扬后抑：1-11月15个代表城市二手房成交面积同比增长3.2%，但自4月起持续下滑，11月成交量环比小幅回升。
• 价格涨幅前高后低：1-11月百城二手住宅价格累计上涨3.36%，上半年涨幅较高，下半年持续收窄，四季度由涨转跌。
• 一线城市价格高位回落，二线城市和三四线城市趋降：一线城市价格涨幅从高位回落，部分城市出现下跌；二线城市和三四线城市价格整体平稳趋降。
• 各城市群价格趋冷：长三角、珠三角、京津冀等主要城市群价格涨幅均收窄，部分城市出现环比下跌。
• 新房与二手房市场同步降温：新房市场成交量也大幅下滑，市场预期下行，形成降温循环。

政策调控

• 政策持续加码：前三季度，中央及地方政府围绕限购、限售、限贷、信贷监管等方面出台多项调控政策，二手房参考价机制成为重要工具。
• 信贷环境收紧：房地产贷款集中度管理新规实施，个人住房贷款余额增速回落，部分城市出现二手房信贷紧张。
• 政策改善预期增强：四季度以来，政策风向边际转暖，部分城市出台扶持性政策，如放宽限购、发放购房补贴等，政策底逐步显现。

关键信息

成交量变化

• 1-6月代表城市二手住宅月均成交面积为1194万平方米，同比增长58.5%。
• 7-11月月均成交面积为774万平方米，同比下降37.3%。
• 11月成交量环比小幅回升，政策作用逐步显现。

价格走势

• 1-11月百城二手住宅价格累计上涨3.36%，上半年涨幅为2.56%。
• 10月起百城二手住宅均价由涨转跌，11月跌幅扩大。
• 长三角城市群年度累计涨幅居前，达5.59%，京津冀部分城市出现明显下跌。

政策工具

• 二手房成交参考价机制：深圳率先出台，后被多个城市跟进，对市场降温效果明显。
• 信贷政策调整：房地产贷款集中度管理新规、经营贷严查、首付资金来源审核等，导致信贷环境持续收紧。
• 政策微调：部分城市对公积金贷款、购房补贴、税率调整等进行微调，以稳定市场预期。

市场联动

• “卖旧买新”链条受阻：二手房成交量下滑影响新房市场，导致新房价格涨幅收窄甚至下跌。
• 土地市场遇冷：第二批集中供地流拍撤牌率达32.4%，房企资金压力增大。

展望

• 短期政策底已现：信贷环境边际改善，部分城市政策微调，政策宽松预期增强。
• 市场仍难复苏：政策效果与市场信心恢复存在滞后，二手房市场下行趋势已形成，短期内将继续调整。
• 房地产税试点需关注：市场降温环境下，房地产税试点城市可能面临较大市场冲击。

重要数据

• 二手房成交量：1-11月累计成交面积11034万平方米，同比增长3.2%。
• 百城二手住宅价格涨幅：1-11月累计上涨3.36%，11月由涨转跌。
• 房地产贷款集中度：2021年三季度房地产贷款余额同比增长5.3%，个人住房贷款余额同比增长11.3%。
• 二手房参考价政策城市：共15个城市出台相关政策，对市场起到明显降温作用。
• 集中供地流拍撤牌率：第二批集中供地流拍撤牌率达32.4%。

政策改善信号

• 中央多次释放维稳信号：9月底后，政策风向逐渐转暖，强调“三稳”目标，加强预期引导。
• 商业银行信贷投放增加：10月个人住房贷款新增额环比增长41%，11月继续增加。
• 地方政府微调政策：如沈阳放宽人才贷款限额、珠海、惠州调整个税和土地增值税征收率、西安放宽限购等。

总结

2021年，二手房市场在政策调控与信贷收紧的双重影响下，呈现“前热后冷”态势。政策“维稳”导向明确，信贷环境边际改善，市场预期逐步回暖。未来政策宽松预期增强，但市场复苏仍需时间。房地产税试点可能对市场产生较大影响，需密切关注政策走向与市场反应。