58安居客房产研究院：2021年全国二手房市场总结与预判_24页_3mb

2021年全国二手房市场总结与预判

一、政策回顾：二手市场成为楼市调控主战场

2021年全国楼市调控政策频发，共计400余次，政策力度前所未有。政策重点聚焦于二手房市场，以打击炒房、稳定房价预期为核心目标，主要涵盖以下四类：

• 限购、限售等“打补丁”政策：各地通过扩大限购年限、限购人群范围，限制“假离婚”、“假赠予”、法拍房交易等方式，堵住政策漏洞。
• 二手房指导价制度：全国已有15个城市出台二手房指导价政策，如深圳、上海、成都、东莞等，通过价格核验、三价合一等方式，遏制房价虚高。
• 市场整治全覆盖：整治违规宣传、交易及金融行为，涉及31个省市，如兰州重点整治中介违规，三亚实行价格审核。
• 交易监管系统升级：部分城市上线自主网签系统，推动“去中介化”趋势，如深圳实行独家委托、双边代理等机制，提高交易效率。

二、2021年全国二手房市场总结

1. 在架房源分析

• 全国在架房源量：连续8个月下滑，12月为近10个月新低。
• 区域差异：华南区域受调控影响最严重，同比下滑51.8%；其他区域下滑幅度在30%-36%之间。
• 城市表现：武汉和包头在架量同比上扬，其余城市普遍下滑，其中深圳、宁波、南宁、东莞、哈尔滨、杭州、惠州、珠海、海口等城市下滑幅度超50%。

2. 供需分析

• 供需平衡：全国二手房市场基本保持供需平衡，新增上架量环比上扬，显示复苏迹象。
• 代表城市网签量：一二线城市年末网签量出现翘尾，如三亚同比上涨80%。但整体来看，一线城市中深圳下滑57%，上海下滑8%，北京上涨15%。
• 成交周期：12月成交周期为57天，连续9个月上扬，部分城市如上海、北京、兰州成交周期低于30天。

3. 价格分析

• 全国均价：全年均价16829元/平米，8月出现拐点，房价止涨转跌。
• 区域差异：华北东北地区房价受挫最重，同比下滑1.75%；华南地区涨幅最大，如泉州同比上涨18.31%。
• 城市涨幅：排名前10城市包括泉州、东莞、杭州、盐城、咸阳、宁波、海口、南通、无锡、嘉兴，后10城市则包括部分城市出现负增长，如天津、太原等。

4. 购房者线上活跃度

• 整体趋势：2019年后线上活跃度持续下滑，2021年下滑幅度达13.08%。
• 月度变化：3月活跃度最高，11-12月有所收窄，反映市场预期变化。
• 城市差异：一线城市中上海表现相对平稳，北京下滑21%；二线城市中西安、无锡、宁波等城市下滑超20%；三四线城市中泉州、湖州、郴州、保定等出现活跃度上扬。

三、2022年全国二手房市场预判

2022年全国二手房市场将继续受到政策影响，主要趋势包括：

• 政策延续：继续执行“房住不炒”政策，对市场过热城市实施二手房指导价制度。
• 房产税预期：房地产税试点可能在2022年推出，对试点城市将产生明显冲击。
• 市场复苏：买卖双方观望情绪缓解，挂牌量回升，成交周期缩短。
• 行业转型：中介行业将回归服务本质，部分企业被兼并，市场向“良性循环”发展。

四、报告说明

• 数据来源：58安居客房产研究院基于市场公开信息、自有监测数据及历史大数据。
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