2021年物业服务行业年报综述：公司基本面符合预期，看好优质民企估值修复-20220509-中泰证券-22页_1mb

物业服务行业研究报告总结

核心内容

本报告对物业服务行业进行了全面分析，从板块业绩回顾、公司经营概述、行业未来趋势判断、投资建议和风险提示等多个方面，为投资者提供了一个清晰的行业图景。

主要观点

• 行业竞争格局稳定：截至2022年4月，A+H股上市的物业服务企业超过50家，头部企业已基本完成上市或提交上市申请，市场呈现“强者恒强”的格局。
• 收入与利润持续高增长：2017-2021年，A+H股56家物业企业收入同比增速分别为29.05%、30.24%、35.31%、47.91%、50.35%，归母净利润同比增速分别为58.53%、62.33%、45.88%、78.70%、50.07%，整体盈利能力保持稳定。
• ROE阶段性下降，但有望企稳：ROE自2018年后持续走低，主要因净资产快速增长与业务增长不匹配。随着上市融资潮退去，权益乘数趋于稳定，预计ROE将维持在2021年水平附近。
• 财务健康，现金充足：行业整体资产负债率降至42%左右，大多数公司无有息负债，现金储备充足，财务风险较低。
• 毛利率与净利率逐步稳定：2021年物业板块毛利率小幅提升，净利率保持稳定，费用率持续下降，尤其是销售和管理费用率。
• 政策支持与行业规范化：中央和地方政策持续优化，推动行业制度完善与多元化发展，政策方向积极。
• 估值分化，优质民企修复空间大：2021年估值体系经历多次重塑，优质民企存在估值修复机会。

关键信息

一、板块业绩回顾

• 竞争格局稳定：行业巨头多已上市，中小型公司难以获得高估值，更多选择与头部公司合作或出售。
• 收入与利润高增长：2021年，56家物业企业合计营收1811亿元，归母净利润227亿元，增速保持较高水平。
• 毛利率提升因素：上市后战略调整、成本控制优化、增值服务收入占比提升。
• 费用率下行：销售管理费用率从2017年的16.2%降至2021年的11.9%，费用控制能力增强。
• ROE下降原因：净资产快速扩张与业务增长错配，预计未来将趋于稳定。

二、公司经营概述

• 收入增长分化：20家重点物业公司2021年收入增速中位数为51%，民企属性、住宅业态、并购逻辑的公司增速较快。
• 毛利率差距缩小：2021年重点物业公司平均毛利率为27.62%，较2020年小幅提升，公司间差距缩小。
• 费用率优化：费用率下行，重点公司销售管理费用率中位数为9.48%，较去年同期下降1.02%。
• 杠杆较低，现金富余：重点公司资产负债率平均为44.72%，多数公司无有息负债，账面现金充足。

三、行业未来趋势判断

• 长期景气度乐观：三大业务板块（基础物业、非住宅、增值服务）均有万亿市场潜力，头部公司市占率低，成长空间大。
• 政策导向积极：中央和地方政策鼓励行业发展、制度完善与多元化探索，推动物业行业向高质量发展转型。
• 估值分化明显：2021年物业板块估值体系经历分化与重塑，优质民企存在修复空间。

投资建议

• 短期推荐：国企、央企背景的物业公司，如保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务，具备较强的抗风险能力。
• 中长期关注：民企龙头与优质一线公司，如碧桂园服务、旭辉永升服务、金科服务、新城悦服务、融创服务等。
• 细分赛道机会：商管、商写等业态在3-5年内存在量价齐升逻辑，建议关注华润万象生活、宝龙商业、新大正、星盛商业、卓越商企等优质赛道龙头。

风险提示

1. 房地产竣工低于预期：可能影响行业在管面积增长。
2. 房地产销售低于预期：影响非业主增值服务收入。
3. 物业费市场化进度低于预期：可能抑制基础服务毛利率。
4. 行业渗透率提升不及预期：可能影响整体增长。
5. 部分业态市场开放不足：政府、事业单位主导的市场可能限制物业企业拓展。
6. 数据测算偏差风险：样本选择与假设可能影响结论的准确性。

估值表（部分重点公司）