物业服务行业深度：万亿蓝海待掘金，跑马圈地正当时！-20180109-天风证券-40页-2mb

中小市值：物业服务行业深度分析

核心内容概述

物业服务行业正处于快速发展阶段，市场规模稳步增长，预计2023年将接近万亿元。行业成长基础由政策法规完善奠定，同时受益于城镇化进程和居民可支配收入增长，推动业主对物业管理的需求转变为刚需。行业主要分为住宅物业与非住宅物业，其中非住宅物业因其更高的收费标准和更广泛的业态拓展，成为未来增长的重要方向。

主要观点

• 行业规模增长：2008-2014年，行业管理面积、企业数量及从业人员均稳步增长，2014年管理面积达164.5亿平方米，较2012年增长13.2%。
• 政策法规推动：2003年《物业管理条例》的出台为行业发展奠定了法律基础，2014年非保障性住房物业费实行市场调节价，推动行业市场化进程。
• 非住宅物业增长潜力大：非住宅物业的增速高于住宅物业，尤其商业、办公及医院物业因其高收费标准，成为行业增长的重要引擎。
• 百强企业扩张趋势：百强企业已基本完成全国布局，重点转向区域深耕，通过并购加速业务扩张，强者恒强趋势明显。
• 商业模式多样化：物业服务企业通过包干制和酬金制两种模式运营，其中酬金制盈利更高，但对管理能力要求也更高。
• 行业发展趋势：基础物业服务仍是主要收入来源，多种经营业务正成为利润增长点，未来将向智能化、绿色化、专业化方向发展。

关键信息

• 市场空间预测：按2016年收费标准估算，2020年行业市场规模将超过8000亿元，2023年有望接近万亿元。
• 服务业态多样化：除了传统住宅物业，商业、办公、医院、学校、产业园区、公众物业等业态也快速发展。
• 非住宅物业特点：公众性、开放性、安全性，对设施设备和员工服务有更高要求，盈利能力强。
• 企业类型与布局：以地产商子公司为主，占比超80%，独立第三方物业、房管所转型物业、自治型物业占比较小。
• 重点发展方向：高端住宅物业、非住宅物业（尤其是医院、商业物业）是未来重点发展领域。
• 风险提示：房地产行业下行、物业新业务拓展不达预期是主要风险。

重点标的推荐

估值与盈利分析

• 估值方式：采用市盈率（PE）进行估值，港股可选标的PE在20-40倍之间，新三板标的PE相对较低。
• 盈利能力：多种经营业务盈利能力突出，2016年百强企业多种经营净利润占比达39.24%，较2015年提升8.16个百分点。
• 行业趋势：基础物业服务仍为收入主力，但多种经营业务增速更快，未来将成为主要利润来源。

行业发展趋势

• 区域深耕：百强企业完成全国布局后，重点向二线城市及三四线城市拓展，实现管理规模与品牌效应双赢。
• 并购扩张：百强企业通过并购快速扩张业务，2015年共收购200余家物业企业，管理面积增长显著。
• 智能化与绿色化：物业服务企业积极引入智能化、信息化技术，推动“智慧物业”建设，同时注重绿色可持续发展，提升服务品质。
• 服务多样化：非住宅物业和公众物业的发展推动物业服务企业向多样化、专业化方向转型，拓展增值服务。

结论

物业服务行业正处于发展高峰期，市场规模有望突破万亿。行业将向市场化、专业化、智能化方向发展，非住宅物业和公众物业成为重点增长领域。百强企业通过区域深耕和并购扩张，进一步巩固市场地位。投资者应重点关注具备高增长潜力、高盈利能力和专业服务能力的物业服务企业。